Организационно-экономические аспекты повышения эффективности управления недвижимым имуществом

Актуальность темы

исследования. В России в условиях рыночных отношений большую роль для подъема экономики играет рынок недвижимости. В этой связи возникает необходимость эффективного управления операциями с недвижимым имуществом в быстро сменяющихся условиях национальной экономики. Для этого, прежде всего, требуется адекватная оценка стоимости недвижимости и эффективное управление проводимыми с ней операциями.

При этом’обязательным условием адекватной оценки стоимости недвижимости является учет специфики функционирования рынка, так как его состояние оказывает существенное влияние на потоки доходов, уровни риска и на цену реализации недвижимого имущества. Учет рыночных особенностей при оценке недвижимости позволяет более обоснованно скорректировать данные ретроспективной оценки ее рыночной стоимости. Кроме того, определение инвестиционной привлекательности недвижимости как объекта для инвестирования (если оценка заказывается потенциальным инвестором) требует обязательного учета текущего состояния рынка недвижимости и перспектив его развития в будущем.

Выше сказанное потребовало от экономической науки разработки новых научно обоснованных подходов к оценке и управлению недвижимым имуществом, что и определяет актуальность темы настоящей диссертационной работы.

Актуальность темы

исследования объясняется еще и тем, что рынок недвижимости в связи с экономическим подъемом приобретает все большее значение в социально-экономическом развитии страны. А, кроме того, на экономическую и правовую природу сделок с недвижимостью влияют многочисленные факторы, которые следует учитывать для эффективного управления операциями с недвижимым имуществом.

Анализ показывает, что проблемам, связанным с управлением рынком недвижимости, посвящен ряд фундаментальных исследований следующих российских ученых — экономистов: Асаула А., Базанова Н., Балабанова И., Бригинского М., Витрянского В., Вишневского А., Волочкова Н., Горемыки-на В., Грабового П., Грибовского С., Грудинина М., Добаткина Д., Жарикова Ю., Калачева С., Кузьменко В., Купчина А., Лаврухина О., Ларионова А., Левадной Н., Максимова С., Петрова В., Неймона Е., Новикова Б., Суханова Е., Тарасевич Е., Федотова М., Уткина Э., Щербакова А., Юмашева Ю. и многих других.

Однако, несмотря на существенные результаты, полученные в современных разработках по данному вопросу, в рассматриваемой области все еще остается ряд слабоизученных проблем, в частности, в области оценки рыночной стоимости объектов недвижимости и эффективного управления выполнением операций с данными объектами.

Отмеченные выше обстоятельства и предопределили цель, задачи и направление настоящего диссертационного исследования.

Целью диссертационного исследования является разработка теоретических и методических основ повышения адекватности оценки стоимости объектов недвижимого имущества и эффективности управления ими в условиях развивающегося рынка.

В соответствии с целью исследования были поставлены и решены следующие основные задачи:

— уточнить основные особенности управления субъектами и объектами рынка недвижимого имущества;

— провести анализ факторов, обеспечивающих наблюдаемость и управляемость рынка недвижимости;

— исследовать организационно-экономические основы эффективного управления рынком недвижимого имущества;

— усовершенствовать методы и модели определения цены объектов недвижимости;

— провести анализ особенностей государственного регулирования и организационно-юридических основ управления проведением операций с недвижимым имуществом;

— усовершенствовать методику оценки эффективности операций, проводимых с недвижимым имуществом.

Объектом исследования является недвижимое имущество Республики Дагестан и РФ.

Предметом диссертационного исследования является совокупность теоретических, методических и практических проблем повышения эффективности управления операциями с недвижимым имуществом, достоверности оценки стоимости его объектов.

Теоретическую основу исследования составляют результаты, полученные отечественными и зарубежными учеными в области управления рынком недвижимого имущества, системного подхода, организации анализа сложных экономических объектов.

В процессе проведения исследования были использованы методы логического, системного и экономико-статистического анализа, теория графов и методы оптимизации сложных экономических объектов.

Информационное обеспечение диссертации составили статистические сборники, рабочие материалы министерств и ведомств РФ и Республики Дагестан. В работе также использовались материалы, опубликованные по проблематике исследования в периодической печати и монографиях.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в развитии и обосновании ряда теоретических и методических положений, связанных с оценкой объектов недвижимости и управлением операциями, проводимыми на рынке недвижимого имущества.

К основным результатам, составляющим научную новизну исследования, можно отнести следующие:

— уточнены основные свойства эффективной системы управления недвижимым имуществом и определены условия их реализации, что способствует формированию качественной системы управления проведением операций с объектами недвижимости;

— разработана экономико-математическая модель, позволяющая наглядным образом описывать параметры объектов недвижимости и характер их взаимного влияния друг на друга, что позволяет оперативным образом проводить оценку стоимости исследуемых объектов и определять наиболее выгодные операции с ними на данный момент времени или в ближайшем будущем;

— как один из наиболее эффективных методов для российских условий усовершенствован затратный метод оценки стоимости недвижимого имущества путем корректировки результатов первичной оценки, проводимой с учетом рыночных факторов, определяющих состояние оцениваемых объектов на соответствующем им сегменте рынка, что позволяет более точно оценивать рыночную стоимость недвижимого имущества;

— разработана система правил одношагового вывода, позволяющая формировать многошаговые алгоритмы управления выбором наиболее выгодных операций с недвижимостью, проводимых в соответствии с ситуацией, сложившейся на рынке недвижимого имущества;

— предложена методика комплексной оценки эффективности операций, проводимых с недвижимым имуществом, которая базируется на использовании векторных и интегральных оценок показателей и отличается от известных оценок учетом факторов риска, что позволяет повысить адекватность сравнения эффективности различных операций между собой с целью выбора наиболее выгодной из них.

Практическая значимость диссертационной работы заключается в том, что полученные в ней результаты могут быть использованы для построения эффективных систем управления различными субъектами рынка недвижимости. Содержащиеся в диссертации анализ, выводы и предложения могут быть также использованы различными научно-исследовательскими организациями, учебными заведениями и другими организациями, занимающимися проблематикой управления недвижимым имуществом.

Апробация результатов исследования. Основные положения и выводы диссертационной работы докладывались и получили одобрение на научно-практических конференциях и семинарах, проводимых в Дагестанском государственном техническом университете, Махачкалинском филиале Московского автомобильно-дорожного института в 2004;2008 годах.

Основные результаты исследования, в частности предложенная в работе методика оценки стоимости объектов недвижимости, нашли практическое применение на ряде риэлтерских предприятий рынка недвижимости Республики Дагестан.

Структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения и списка используемой литературы.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

.

В процессе выполнения диссертационной работы были получены следующие основные результаты, составляющие научную новизну и практическую ценность исследования. Применение данных результатов, как в совокупности, так и в отдельности позволяет организовать достоверную оценку стоимости и эффективное управление проведением операций на рынке недвижимости:

1. Для формирования эффективной системы управления проведением операций с объектами недвижимости определены основные характеристики эффективной системы управления недвижимым имуществом и показаны эффективные пути их получения.

Эффективная система управления субъектами рынка недвижимости должна обладать следующими основными свойствами: оптимальности, адаптивности, устойчивости к высоким рискам и оперативности.

Для решения задач формирования эффективной системы управления процессом проведения операций с объектами недвижимости предлагается усовершенствовать существующую ее структурную схему. Усовершенствование системы управления достигается путем включения в ее структуру следующих подсистем: мониторинга состояния рынка недвижимостикорректировки формируемых моделей объектов недвижимостиучета и минимизации рисковподдержки и оптимального принятия решений.

Все это позволяет повысить в целом эффективность управления операциями, проводимыми на рынке недвижимости.

В предлагаемой схеме системы управления принятие решений по проведению операций с объектами недвижимости складывается из следующих основных этапов:

1. Мониторинг и сбор информации об объектах недвижимости, имеющихся на первичном рынке в свободной реализации, и о состоянии рынка.

2. Формирование и анализ текущей ситуации на рынке недвижимости. Построение модели конкретных объектов, имеющихся на рынке недвижимости и определение кластера, к которому относятся объекты.

3. Позиционирование имеющихся на рынке объектов (определение сегмента и кластера, к которым относятся имеющиеся на рынке объекты).

4. Определение операций, которые целесообразно проводить с объектами, имеющимися на данный момент на рынке недвижимости. Оценка рисков, связанных с проведением выбранных операций.

5. Решение многокритериальной оптимизационной задачи максимизации получаемой прибыли и минимизации рисков и принятия на этой основе оптимальных решений по выполнению наиболее эффективных и безопасных операций с имеющейся недвижимостью.

6. Формирование и реализация выбранных операций.

2. С целью оперативного проведения оценки стоимости исследуемых объектов и определения наиболее выгодных операций с ними разработана экономико-математическая модель, позволяющая наглядным образом описывать параметры объектов недвижимости и характер их взаимного влияния друг на друга.

В структурном плане такая модель для каждого кластера объектов недвижимости может представлять собой помеченный, ориентированный мультиграф, вершины которого определяются характеристиками объектов и самого рынка недвижимости, влияющими на их стоимость, а ребра определяют характер взаимного влияния данных характеристик друг на друга и на стоимость описываемых объектов.

При этом граф имеет базовую вершину, определяемую ориентировочной стоимостью недвижимого объекта и являющуюся одновременно ключом поиска модели в базе данных. Причем все вершины связаны между собой таким образом, что если один параметр непосредственно влияет на другой параметр, то они становятся смежными, а образуемое между ними ребро показывает характер их взаимодействия. Например, как изменение одного параметра отражается на значении другого параметра, по какой причине обусловлено конкретное взаимовлияние параметров, что лучше всего делать с объектом при заданном сочетании значений определенных параметров и т. п. Для конкретного объекта вершины такого графа помечаются конкретными значениями его параметров и, таким образом, модель определяет все его характеристики, по которым определяется рыночная стоимость объекта на данный момент времени и в будущем.

Полученные при этом модели позволяют наглядно представить все информацию об исследуемом объекте, необходимую для его оценки и определения наиболее выгодной операции с ним.

Определяя таким образом данные, предприниматель, используя модель оценки, тут же определяет стоимость исследуемого объекта, которая в совокупности с другими данными позволяет определить наиболее выгодную операцию, которую следует проводить в данный момент времени.

3. Для повышения точности оценки рыночной стоимости недвижимого имущества усовершенствован затратный метод ее оценки путем корректировки результатов оценки, полученных затратным способом, учитывающей рыночные факторы, действующие на соответствующем сегменте рынка.

Следует отметить, что в условиях российского рынка недвижимости затратный подход фактически является чуть ли не единственным применимым в отечественной практике методом оценки. Это объясняется несовершенством российского рынка недвижимости и влиянием на него большого количества субъективных факторов.

4. Для учета ситуации, сложившейся на рынке недвижимости разработана система правил одношагового вывода, позволяющая формировать многошаговые алгоритмы управления выбором наиболее выгодных операций с недвижимостью.

5. С целью получения оценок позволяющих сравнивать между собой альтернативные операции с недвижимостью, предложена методика комплексной оценки эффективности операций, базирующаяся на различном сочетании различных показателей в векторной оценке и учитывающая риски, связанные с реализацией соответствующих им операций.

Проведенный в работе анализ достоинств и недостатков оценочных показателей и соответствующих им критериев показал целесообразность оценки эффективности проводимых операций на основе векторного критерия, включающего все существующие показатели, ранжированные в порядке роста их основных достоинств и оценочных возможностей и снижения недостатков. Такое ранжирование обусловлено общим для них основным недостатком — низкой адекватностью оценки эффективности инвестиций, вкладываемых в недвижимость, связанным с невозможностью получения всесторонней оценки сравнения предполагаемых альтернативных операций, проводимых предпринимателем на рынке недвижимости.

В этом случае для выбора наиболее эффективной операции выполняется сравнение соответствующих им векторов и выбирается та операция, у которой основные показатели имеют максимальное значение с поправкой на риски ее реализации.

Однако использование векторной оценки также сопровождается определенными трудностями выбора наиболее эффективной альтернативы, например, когда покупка одного объекта недвижимости эффективней по одним основным показателям, но хуже по другим. Обойти указанный недостаток можно путем использования для оценки эффективности выполняемых операций интегральный показатель, получаемый путем аддитивного свертывания элементов векторного показателя, проводимого с учетом поправок на риски и степень их важности для принятия оптимального решения.