Повышение эффективности управления нежилым фондом города Москвы

Повышение эффективности управления нежилым фондом города Москвы

Содержание Введение Глава I. Теоретические основы управления нежилым фондом города Москвы

1.1 Экономическое содержание и особенности управления нежилым фондом города Москвы

1.2 Сущность, функции, принципы и задачи аренды как основной формы использования нежилых объектов городской собственности

1.3 Экономические и организационно — правовые аспекты регулирования арендных отношений

Глава II. Анализ и оценка эффективности управления нежилым фондом города Москвы на примере аренды нежилого фонда

2.1 Статистический анализ ситуации на рынке арендных услуг

2.2 Исследование существующей методики и факторов, определяющих арендную плату за пользование нежилыми объектами городской собственности

2.3 Политика Правительства Москвы в области арендных отношений Глава III. Основные направления совершенствования управления нежилым фондом города Москвы

3.1 Основные направления совершенствования арендных отношений

3.2 Основные направления совершенствования учета и мониторинга объектов нежилого фонда

3.3 Основные направления совершенствования управления нежилым фондом города Москвы

Заключение

Список используемой литературы

Важнейшей составляющей экономических реформ в РФ являются процессы формирования различных видов собственности, в том числе и государственной.

Проходящее с начала 90-х годов разграничение полномочий между федеральным центром и регионами, развитие федерализма, привели к тому, что многие важнейшие социальные функции государства могут сегодня быть обеспечены лишь за счёт региональных бюджетов и, в частности, поступающих в них неналоговых доходов от региональной собственности.

Все это делает вопросы обеспечения рационального, высокоэффективного, прозрачного для общественности использования государственного имущества регионов не только насущной экономической, но и социально-политической задачей.

Имущественный комплекс города Москвы является материально-технической базой функционирования городской экономики, поэтому его эффективное использование является основной задачей органов власти и управления.

Необходимо отметить, что с развитием экономики и рыночных отношений в состав собственности города постоянно включаются новые объекты, а весь имущественный комплекс является динамично меняющимся организмом.

Экономический рост города, развитие его социальной сферы, а также увеличение поступлений доходов в бюджет города Москвы напрямую зависят от методов управления городской собственностью.

Одним из наиболее важных видов государственной собственности субъекта федерации — города Москва — является нежилой фонд города Москвы. Под понятием нежилого фонда города Москвы понимаются нежилые здания, строения и помещения, находящиеся в собственности города Москвы. Полномочия собственника по управлению нежилым фондом города Москвы осуществляет Департамент имущества города Москвы.

Совершенствование системы управления и эффективное использование нежилого фонда города Москвы является важнейшей частью работы по развитию экономики города и обеспечению поступлений средств в бюджет города Москвы.

Актуальность выбранной автором темы обусловлена тем, что в результате проходящих с начала 90-х годов процессов раздела государственного имущества на федеральное и региональное, приватизации, муниципализации социальной сферы, привели к тому, что субъекты Федерации, в том числе город Москва, стали собственниками масштабных имущественных комплексов, включающих в себя землю, нежилые помещения, жилой фонд, пакеты акций хозяйственных обществ, долговые обязательства, информационные ресурсы и другие виды имущества.

Актуальность темы

ещё более повышается за счёт того, что многие теоретические и практические аспекты проблемы управления нежилым фондом города Москвы не решены и нуждаются в дальнейшей проработке.

Все это делает вопросы обеспечения рационального, высокоэффективного, прозрачного для общественности использования нежилого фонда города Москвы не только насущной экономической, но и социально-политической задачей.

Объектом исследования данной работы определён нежилой фонд города Москвы.

Предметом исследования является деятельность Департамента имущества города Москвы по реализации государственной политики в сфере управления нежилым фондом города Москвы.

Целью исследования является определение путей совершенствования системы управления нежилым фондом города Москвы.

Для достижения поставленных целей в ходе исследования будут решены следующие задачи:

— рассмотрена структура и количественные характеристики нежилым фондом города Москвы;

— проведён анализ управления нежилым фондом города Москвы;

— определены основные организационно-экономические проблемы, затрудняющие эффективное управление нежилым фондом города Москвы;

— выработаны направления совершенствования системы управления нежилым фондом города Москвы.

Важно отметить, что целый ряд положений данной работы может быть реализован в практической деятельности Департамента имущества города Москвы и его окружных территориальных подразделений.

Опыт Москвы, где Правительством города во главе с Мэром Ю.М. Лужковым развернута большая работа по оптимизации форм и методов управления собственностью города, повышению коммерческой отдачи от городского имущества, безусловно, будет интересен для учёных и специалистов, работающих в этой сфере.

Глава I. Теоретические основы управления нежилым фондом города Москвы

1.1 Экономическое содержание и особенности управления нежилым фондом города Москвы

Государственная собственность города Москвы является основой социально-экономической системы экономики города. Это многогранная, системная экономическая категория. В ней выражается всеобщая связь всех сторон социально-экономической системы, и, прежде всего, социального и экономического компонентов. Отношения собственности определяют социальную среду хозяйственной деятельности, которая, в конечном счете, находит свое отражение в результатах хозяйствования и качества функционирования экономики города.

Экономическая сущность и содержание собственности представляют собой основы отношений собственности, которые в реальном хозяйствовании проявляются в формах собственности.

Город в отношениях собственности выступает в трех аспектах:

- властной структуры, устанавливающей нормы и правила взаимодействия хозяйствующих субъектов, обеспечивающей их выполнение и обязывающей всех собственников и хозяйствующих субъектов платить налоги и иные обязательные платежи и выполнять требования по содержанию и ремонту объектов собственности

— собственника объектов нежилой недвижимости, предназначенной для выполнения экономических и социальных функций, поддержание и развитие социальной инфраструктуры, социальной защиты населения, жилищно-коммунального обслуживания, торговли, образования, здравоохранения, культуры, обеспечение инфраструктурной целостности города, стимулирование развития малого и среднего бизнеса.

— собственника, действующего на рынке нежилой недвижимости.

Таким образом, хозяйственная и нормотворческая деятельность города

ведется не только в интересах получения дохода и решения социально-экономических проблем, но и с целью регулирования общего хозяйственного оборота в сфере нежилого фонда.

Развитие отношений собственности в ходе реформирования экономики города подчеркивает актуальность соотношения вопросов собственности и управления, как неразрывных с точки зрения собственности.

Возможность управления собственностью непосредственно вытекает из толкования понятия собственности через триаду полномочий: владение, распоряжение и пользование, где именно полномочие «распоряжение» дает право управлять.

В целом, процесс управления собственностью в городе представляет собой систему законотворческих, административных и организационно-экономических действий органов власти, объединенных единой городской политикой и нацеленных на достижение сбалансированного развития и решения социально-экономических проблем.

Важно подчеркнуть, что городскую собственность, как объект недвижимости, можно рассматривать в четырех различных аспектах, которые тесно связаны и взаимодействуют между собой: материальные, правовые, экономические и социальные (см. рис.1).

Под управлением нежилым фондом понимается организованный процесс принятия и исполнения уполномоченными органами исполнительной власти города Москвы решений по учету, владению, пользованию и распоряжению объектами нежилого фонда, а также по контролю за использованием по назначению и сохранностью объектов нежилого фонда.

Нежилой фонд — совокупность нежилых зданий, строений, помещений, находящихся в собственности города Москвы.

Согласно Закону г. Москвы от 02.04.97 г. № 7 «О государственном контроле за учетом регистрацией и использованием объектов нежилого фонда в г. Москве» к объектам нежилого фонда относятся:

— встроено-пристроенные нежилые помещения в жилых домах, предназначенные для торговых, бытовых или иных нужд социально-бытового характера;

— предприятия как имущественные комплексы;

— отдельно стоящие здания и сооружения, не относящиеся к жилищному фонду.

Рис. 1. Характеристики городской собственности, как объектов недвижимости

Объекты нежилого фонда поступают в собственность города Москвы в силу гражданско-правовых сделок, нового строительства объектов за счет бюджетных средств и на основании соглашений города Москвы с Российской Федерацией, субъектами Российской Федерации и муниципальными образованиями, а также по иным основаниям, предусмотренным законодательством.

Решение о принятии объектов нежилого фонда в собственность города Москвы принимается Правительством Москвы и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами и нормативноправовыми актами города Москвы. Вопрос о целесообразности приобретения объектов нежилого фонда принимается Межведомственной комиссией в пределах лимитов бюджетных средств на цели, предусмотренные перспективными финансовыми планами и проектами города Москвы на соответствующий финансовый год.

При приобретении объектов нежилого фонда в государственную собственность города Москвы Департамент имущества города Москвы:

а) обеспечивает регистрацию права собственности города Москвы в органе по регистрации прав на недвижимое имущество;

б) вносит информацию об объектах в Реестр объектов недвижимого имущества города Москвы;

в) принимает решение о необходимости охраны объекта;

г) решает вопрос о необходимости проведения ремонта, реконструкции объекта;

д) определяет наиболее перспективный вид использования объекта нежилого фонда и порядок его передачи в пользование.

Вся совокупность городского нежилого фонда, находящаяся в государственной собственности города Москвы подразделяется на две основные группы:

— недвижимость, закрепленная за государственными унитарными предприятиями, государственными учреждениями (ГУП, ГУ) на праве хозяйственного ведения, оперативного управления;

— недвижимость, не закрепленная на основе вышеуказанных прав, передаваемая в аренду, безвозмездное пользование. В данной работе автор акцентирует внимание на проблемах аренды нежилого фонда.

Экономическое содержание нежилой городской недвижимости характеризуется, прежде всего, тем, что она имеет общественную полезность и может выступать как товар, как источник дохода собственника, и как фактор его финансовой устойчивости (см. рис.2).

К основным экономическим характеристикам городского имущества в сфере нежилого фонда относятся потребительские и стоимостные показатели. Общей потребительской характеристикой недвижимого имущества является ее полезность. Только в том случае, когда объект городской собственности полезен какому-либо потенциальному собственнику, он обладает стоимостью.

Экономические процессы, в центре которых находятся объекты городской собственности Государственное регулирование

Налогообложение

Лицензирование

Ценообразование

Инвестирование

Страхование объектов

собственности

Ипотечное кредитование

Приватизация

Национализация

Рис. 2. Городская собственность как объект государственного управления

Рынок нежилой недвижимости — это сложная структура, в рамках которой сводятся вместе покупатели, арендаторы и продавцы. Он может быть представлен как совокупность правового (правила и механизмы передачи прав собственности, аренды), экономического (система налогов, доходов, арендных платежей, ценообразования, инвестирования) и организационного блоков (совокупность структур, обеспечивающих функционирование рынка недвижимости).

Стоимость объекта городской собственности определяется затратами на создание и реализацию этого объекта и выражается в его цене. Цена объекта формируется на рынке и, при равенстве спроса и предложения, зависит от стоимости вложенных средств. В реальной практике, в связи с несоответствием спроса и предложения на рынке, цена объектов городской собственности неизбежно отклоняется от их стоимости. По таким отклонениям ценовых показателей от стоимости объектов определяют, каких объектов недостаточно, а каких в избытке.

Важным экономическим показателем, применяемым по отношению к недвижимому имуществу, приносящему доход, является доходность. Показатель доходности показывает отношение дохода, полученного от использования объекта городской собственности, к вложенным в него инвестициям.

Следовательно, экономические характеристики недвижимого имущества городского нежилого фонда связаны с важным условием — наличием рынка нежилой недвижимости. Основной предпосылкой его формирования является разнообразие форм собственности.

С точки зрения роли объектов нежилого фонда в реализации интересов собственника всю структуру нежилой собственности города Москвы можно разделить на два класса:

1. Операционная собственность, используемая городом для реализации своих административных, производственных, учебных, социальных и любых других задач функционирования экономики города.

2. Собственность, используемая в коммерческих целях, непосредственно собственником не используемая, и предназначенная для получения дохода в бюджет города.

Управление государственной нежилой собственностью — одна из специфических форм современного общего менеджмента. В связи с этим, при управлении государственной собственностью нужно учитывать и «родовые» признаки и функции общего менеджмента, и специфику объекта управления — нежилого фонда.

Управление государственной собственностью направлено на достижение экономического роста на основе управления ее воспроизводством и использованием, а также трансформации потенциала недвижимости в конкурентные преимущества и сбалансированность развития отраслей экономики. Однако в последнее время все более значащей характеристикой нежилой недвижимости становится ее количественная ограниченность в рамках города. Так с приближением к своему предельному значению многократно увеличивается ликвидность и доходность недвижимости в городе.

Нежилая недвижимость является важнейшим доходным активом государственной собственности города Москвы. Эффективность принятия управленческих решений по владению, пользованию и распоряжению нежилыми помещениями базируется на наличии информации о составе, структуре, состоянии нежилого фонда города, его рыночной стоимости, динамике изменений показателей, что позволяет принимать обоснованные решения о сдаче в аренду и совершении иных сделок, а также о планировании доходов бюджета города Москвы.

1.2 Сущность, функции, принципы и задачи аренды как основной формы использования нежилых объектов городской собственности

Преобразование отношений собственности в процессе перехода к рыночной экономике в России проявилось вначале в виде массовой приватизации объектов государственной и муниципальной собственности, тогда как аренда имущественных комплексов недвижимости находилась в течение длительного времени на втором плане. Однако постепенно акценты значимости и важности тали смещаться в пользу способов аренды объектов недвижимого, а затем и движимого имущества.

Опыт осуществления экономических реформ убедительно подтверждает, что аренда имущественных комплексов становится ведущей формой управления собственностью в Москве и в других городах России. После того, как поспешная и во многом неудачная приватизация объектов государственной собственности не привела ни к поступлению ожидаемых средств в бюджет Российской Федерации и ее субъектов, ни к повышению активности использования приватизированного имущества, стало ясно, что процесс формирования частной собственности на средства производства должен проходить промежуточную фазу. В этой фазе еще не происходит полной смены собственника, но создаются необходимые условия для возмездного использования городской нежилой недвижимости юридическими и физическими лицами как предпосылки акционирования и приватизации. Основной курс был взят на аренду земельных участков и недвижимости, преимущественным образом в виде нежилых помещений. Данный выбор оказался наиболее целесообразным, так как не наносил ущерба производству и не приводил к потере городской собственности, а наоборот способствовал развитию малого и среднего предпринимательства, оживлению хозяйственной деятельности за счет передачи имущественных комплексов в аренду. Благодаря новым ориентирам многие заброшенные помещения нежилого комплекса города обрели новую жизнь, а заодно и город приобрел новый облик.

Вопросы сущности, функций, принципов и задач аренды, как формы использования нежилых объектов городской собственности, изложены в ряде работ, среди которых можно отметить работы Авекова В. В., Антонова И. Е., Ануприенко В. Ю., Ватолина В. В, Голубева А. Н., Ковалёва В. В., Крюкова В. В., Петрова Н. А, Райзберга Б.А.и др.

В то же время ряд вопросов, связанных с управлением арендой, недостаточно освящены в публикациях. Среди них: особенности учёта договоров аренды, мониторинг субъектов малого предпринимательства, увязка аренды с выполнением приоритетных программ для населения города.

Ряд положений об аренде объектов государственной и муниципальной собственности, зафиксированных в законодательных и других нормативно-правовых актах, постепенно устаревают, требуют обновления, замены. Теория и практика управления выработали новые подходы к аренде, выявили более прогрессивные пути ее осуществления, позволяющие, с одной стороны, полнее удовлетворять потребности в аренде и, с другой — повышать экономический и социальный эффект, выражаемый, прежде всего в виде бюджетного эффекта.

Хотя история аренды и арендных отношений исчисляется тысячелетиями, однако само понятие «аренда» не получило достаточно четкого и тем более однозначного толкования в экономической науке и практике в силу ряда обстоятельств, Во-первых, аренда есть обобщающее, универсальное понятие, трудно поддающееся строгому определению в силу расширения научных представлений и областей применения. Наглядным примером может служить включение в аренду лизинга оборудования, финансового лизинга, концессий.

Во-вторых, аренда представляет многозначный термин. Это и форма экономических отношений, возникающих между собственниками и пользователями имущества в связи с его предоставлением одним владельцем другому, и юридические договорные отношения, имеющие место вследствие передачи определенного круга прав собственности на возмездной основе, и разновидность временного владения и пользования вещам принадлежащими другому собственник, и способ совместного управления имущественным комплексом со стороны собственника и нанимателя имущества. Вдобавок сдачу имущества в аренду правомерно относить к одному из видов предпринимательской деятельности.

Гражданский кодекс РФ, в котором аренде посвящена специальная глава 34 не содержит развернутого официального определения понятия «аренда». В экономических словарях и учебной литературе по экономике аренду нежилых помещений принято характеризовать как юридически оформленное предоставление объектов недвижимости их собственником (городом) во временное пользование другим лицам (арендаторам) на договорных условиях, за плату при сохранении натуральных свойств объекта в процессе его использования арендатором.

С позиции такой характеристики объектов аренды, под сохранением натуральных свойств нежилой недвижимости понимают такое целевое использование объектов, которое не приводит к их расчленению, потере целостности, изменению структуры и основных свойств. Допускается лишь естественный, амортизационный износ, старение, обусловленное развивающимися во времени физико-химическими процессами, имеющими место в нормальных, предусмотренных стандартами, нормативами, обычаями у в условиях нормальной эксплуатации в соответствии с назначением объекта и его потребительскими качествами.

В качестве одного из элементов системы хозяйствования аренда эффективно выполняет ряд важнейших функций по становлению и развитию предпринимательской деятельности. Благодаря становлению института аренды расширились возможности предпринимательской деятельности и зоны бизнеса; конкурентные отношения получили более широкое развитие; появилась возможность приращения и увеличения стоимости нежилой недвижимости, а также проявилось четкое разграничение собственника нежилой недвижимости и ее пользователя.

Многообразие форм собственности, развитие кооперации и акционирования

расширяют предпосылки для дальнейшего развития аренды за счет свободного доступа к объектам нежилой недвижимости предпринимателей различных уровней и последующего использования имущества города в хозяйственных целях.

Исходя из этого, можно обозначить принципы и особенности, присущие арендной форме производственной деятельности

смена хозяйствующего субъекта, то есть передача зданий и другого имущества в распоряжение арендаторов, что позволяет им самим осуществлять функции владения, пользования и распоряжения при сохранении или улучшении первоначальной формы собственности;

возвратность арендованного имущества первоначальному собственнику, благодаря чему осуществляется кругооборот их между арендодателем и предпринимателем;

взаимная материальная и юридическая ответственность сторон за использование средств производства при обоюдной выгодности арендной формы хозяйствования;

договорная система отношений между арендатором и арендодателем как равноправными заинтересованными партнерами

самоуправление, полная хозяйственная самостоятельность и непосредственная материальная (имущественная) ответственность арендатора за использование переданных ему объектов недвижимости.

В итоге вокруг одного объекта аренды группируется значительное количество лиц, вступающих между собой в экономические и юридические отношения, обусловленные процессом аренды.

Применение аренды как одного из способов управления имуществом позволяет одновременно решать несколько важных задач.

Во-первых, возрастают неналоговые поступления в форме арендных платежей за счет увеличения количества субъектов, занимающихся предпринимательством.

Во-вторых, передача имущества в аренду означает и передачу арендатору ответственности за его использование и сохранность, который, к тому же, как правило, несет все расходы по содержанию имущества за свой счет, что экономит бюджетные средства.

В-третьих, арендованное имущество остается в государственной собственности и может быть после окончания срока аренды или даже досрочно, если нарушаются условия договора аренды, возвращено арендодателю и использовано по другому, более необходимому или эффективному для города направлению.

Число московских малых предприятий и индивидуальных предпринимателей неуклонно растет. Малый бизнес города в настоящее время представляет эффективно развивающийся сектор экономики, во многом обеспечивающий успешное решение социально-политических и финансово-экономических задач.

Для того чтобы достичь успеха в данной сфере, любой предприниматель в начале своей деятельности сталкивается с проблемой нехватки финансовых средств. Даже если денег хватает на текущий бизнес, то всегда хочется, чтобы их был больше и, соответственно, чтобы доходы были больше. Поэтому перед предпринимателем, формирующим свой основной капитал, стоит проблема выбора наиболее приемлемого и эффективного варианта помещения для своей хозяйственной деятельности.

В данном случае возможны следующие решения:

1) новое строительство, для возврата вложенных в которое средств потребуется 5 — 7 лет;

2) покупка реально существующих основных средств (зданий), что ложится бременем на издержки и отвлекает значительную часть средств из бюджета;

3) аренда основных средств (зданий), позволяющая маневрировать имеющимися ресурсами, не отвлекая значительную их часть из оборота, а по мере развития менять необходимые объекты, подбирая их по соответствию растущим масштабам и профилю бизнеса.

Представляется, что каждый из перечисленных вариантов может иметь преимущества в конкретных ситуациях. Так, крупным корпоративным компаниям, располагающим достаточным объемом ресурсов в целом ряде случаев выгоднее строить, чем покупать здания, сооружения и другие объекты недвижимости, особенно при выходе на региональные рынки, где относительно дешевы рабочая сила, строительные материалы и т. д.

Для средних и малых предпринимателей строительство или покупка зданий, сооружений, офисных и других помещений означает изъятие из оборота основных средств, окупаемость которых требует длительного периода времени. Гибкость рыночной политики средних и малых предприятий, в ответ на изменчивость конъюнктуры рынка довольно часто побуждает менять местоположение, тогда как наличие собственных основных средств сдерживает перемещение. Поэтому, аренда недвижимости для среднего и малого бизнеса становятся привлекательными способами относительно дешевой и быстрой организации предпринимательской деятельности.

Таким образом, сущность и содержание аренды проявляется наиболее полным образом в арендных отношениях. Арендные отношения относятся к фундаментальным понятиям теории аренды и экономической теории в целом, так как они характеризуют движение основного массива объектов собственности, их переход из одних рук в другие, характер использования таких объектов. Аренда объектов нежилой недвижимости города формирует современный тип экономических собственнических отношений между государством в широком смысле слова и его органами, с одной стороны, и обширной совокупностью хозяйствующих субъектов, граждан, общественных организаций, с другой стороны, соответствующих рыночному типу хозяйства.

Арендные отношения — это экономические и правовые отношения между арендатором и арендодателем по поводу владения и использования широкого круга объектов собственности, переданных арендодателем во временное возмездное пользование арендатору. Арендные отношения, будучи по своей природе договорными, основанными па добровольном взаимном согласии сторон, регулируют и воплощают имущественные и денежные связи между арендаторами и арендодателями, возникающие в процессе аренды. Построение и практическая реализация арендных отношений, соблюдение их правил и норм, предусмотренных законодательством и договором аренды, определяющим образом влияют на эффективность аренды, получение взаимной выгоды нанимателем и наимодателем.

Важно отметить, что законодательные и иные правовые акты, регулирующие арендные отношения, оперируют в основном такими понятиями, как аренда, арендатор, арендодатель, арендная плата, договор аренды, тогда как фундаментальная категория «арендные отношения» отражена в них в виде частных форм этих отношений, таких как права, обязанности, ответственность, пользование, заключение, прекращение, расторжение договора аренды. Поэтому возникает необходимость создания в правовых документах и методических положениях об аренде самостоятельного общего раздела «арендные отношения» в виде описания основных видов и принципов формирования системы экономических и юридических отношений между арендодателями (собственниками имущества или уполномоченными ими лицами) и арендаторами имущества. В комментарии ко второй части Гражданского кодекса РФ утверждается: «глава 34 Гражданского кодекса посвящена вопросам арендных отношений». Но данная глава именуется «Аренда» и ни в одной из 65 статей этой главы не используется термин «арендные отношения».

Гражданский кодекс, как юридический документ, акцентирует внимание на договорных отношениях между арендодателями и арендаторами, замещая формулировку «арендные отношения». Между тем договор аренды есть лишь юридическое отражение экономических отношений, в которых проявляется подлинное существо аренды как экономической категории.

Арендные отношения воплощаются в установлении финансовых условий аренды, арендной платы, способа использования арендуемого имущества, распределения полномочий собственности на объект аренды между участниками арендного процесса, осуществлении преобразований арендуемого имущества, принятии решений о продлении сроков аренды. Вся указанная совокупность отношений характеризует арендный процесс в целом. В этом смысле арендные отношения воплощают экономическое содержание аренды, облаченное в юридические договорные формы.

1.3 Экономические и организационно — правовые аспекты регулирования арендных отношений

Арендные отношения реализуются с помощью разнообразных рычагов и инструментов, но наиболее существенное значение имеют две экономические формы: арендная плата и арендный доход.

С помощью аренды соединяются два важнейших фактора производства: труд (предпринимательские способности) и капитал, которые в совокупности обеспечивают, с одной стороны, участие арендаторов в формировании муниципального и федерального бюджетов и социальных фондов, а с другой, — расширенное воспроизводство в самих арендных подразделений и удовлетворение потребительского спроса. Двойственность социально-экономического статуса арендаторов как непосредственных исполнителей (работников) и как самостоятельных предпринимателей объективно заинтересовывает их не только в улучшении личного потребления, но и в осуществлении накоплений для расширения производства или его модернизации — прироста совместной собственности.

Основу экономических взаимосвязей между арендатором и арендодателем образуют арендные платежи, которые отражают отношения владения, пользования, распоряжения и присвоения прав собственности на недвижимое имущество.

Центральным и наиболее важным звеном организации арендных сделок является экономически обоснованный состав размер арендных платежей. Именно в них заключены единство и противоречия между собственником недвижимости, арендатором и обществом. Всякое произвольное увеличение или уменьшение величины арендной платы ущемляет интересы предпринимателя либо наносит ущерб собственнику в лице города. Просчёты ведут к негативным последствиям: к необоснованно большому обогащению одних или разорению других. Нередко, высокая арендная плата снижает материальные стимулы или даже исключает возможность использования нежилого объекта в качестве производительного фундамента.

Арендная плата — это форма экономических отношений равноправных партнеров (собственника в лице города и арендатора) по распределению вновь созданной стоимости в процессе использования арендованного имущества. Она выполняет функции возмещения стоимости объекта недвижимости, накопления, стимулирования трудовой активности, перераспределения доходов и выступает одной из экономических форм реализации права собственности.

Арендная плата по своей сути является своеобразной платой за кредит. Ведь в долгосрочное пользование как бы в кредит можно отдать не только деньги, но нежилые здания. Но когда отдают в кредит деньги, то владелец имеет право получить их обратно с прибавкой определенного процента. Точно так же при сдаче в аренду недвижимого имущества (те же деньги, только форме зданий, помещений и др.) собственник вправе возвратить его стоимость с соответствующим приростом.

В самом механизме арендной платы следует выделять три существенных момента:

¦ состав платежей;

¦ размер платежей;

¦ способы (методы) расчетов.

Одним из главных принципов определения арендной платы является возвратность арендованных средств с соответствующим приростом или арендным процентом. Но величина возвратной стоимости арендованных средств не должна быть предметом торга. На момент арендной сделки она заранее известна по величине и поэтому в составе арендной платы может быть в неизменном размере на весь нормативный срок использования имущества.

Но чтобы арендная плата выполняла кроме возмещения еще и стимулирующую функцию, она должна включать четыре экономических элемента:

амортизационные отчисления на полное восстановление арендованного имущества (кроме земли);

средства на капитальный ремонт объекта в зависимости от доли участия собственника в его проведении;

налог на имущество;

часть прибыли, которая может быть получена при общественно необходимом использовании арендованного объекта.

Главными действующими лицами арендных отношений по вопросу собственности города Москвы являются:

1) арендодатель объектов нежилого фонда, находящихся в государственной собственности города Москвы, в лице Департамента имущества города Москвы, либо государственные унитарные предприятия и автономные учреждения города, за которыми закреплены объекты нежилого фонда на праве хозяйственного ведения и на праве оперативного управления.

2) арендаторы объектов нежилого фонда. Ими могут быть физические лица, зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей в порядке, установленном Федеральным законом от 8 августа 2001 г. N 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей», независимо от их гражданства и места жительства и юридические лица независимо от их организационно-правовой формы, места нахождения и страны учреждения юридического лица.

Арендная плата за объекты нежилого фонда устанавливается в виде ставки арендной платы за единицу площади, равной одному квадратному метру нежилого помещения, за единицу времени, равную одному календарному году.

Основным источником гражданско-правового регулирования арендных отношений в сфере недвижимости является Гражданский кодекс РФ (гл.34).

В параграфе 1 гл. 34 сформулирован комплекс общих норм, действие которых распространяется на все виды аренды. Они носят универсальный характер и полностью регулируют те виды арендных отношений, для которых не предусмотрено специальных правил.

Арендная деятельность допускается в любой сфере предпринимательства, не запрещенной законом. Однако, согласно статье 129 ГК РФ запрещено сдавать в аренду недвижимое имущество, изъятое из оборота или обороноспособность которого ограничена — атомные электростанции, объекты вооружения, железные дороги и др.

Практически весь комплекс юридических и экономических отношений по поводу аренды конкретного объекта недвижимости выражается в той или иной мере в арендном договоре.

Договор аренды — договор между арендодателем и арендатором. Договор аренды содержит описание и стоимость арендуемого имущества, размер арендной платы, распределение обязанностей договаривающихся сторон по ремонту и восстановлению арендуемого имущества (рис. 3 и 4), обязанности арендатора по сохранению и возвращению имущества и условия его возможного выкупа арендатором. В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору (п. 3 ст.607 ГК РФ).К тому же в договоре необходимо указать адрес и площадь сдаваемых в аренду помещений. Данные по арендуемой площади необходимы также в связи с тем, что арендная плата часто устанавливается из расчета определенной суммы за каждый квадратный метр. В приложении к договору аренды должны содержаться поэтажный план и экспликация арендуемых помещений.

Передача объекта аренды арендатору производится по акту приема-передачи. Этот документ при аренде недвижимости необходим в силу прямого указания закона: обязанность арендодателя по предоставлению имущества арендатору считается выполненной лишь после подписания передаточного акта. Подобным же образом объект недвижимости должен быть возвращен арендодателю по окончании срока аренды.

В разделе «Предмет договора» должна быть указана цель сдачи имущества в аренду — например, помещение под офис и т. п. Согласно статье 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды и целевым назначением существа. Четкое определение целевого назначения передаваемого в аренду объекта служит в первую очередь охране интересов арендодателя: с арендатором, пользующимся имуществом не в соответствии с целевым назначением, на основании 3 ст. 615 ГК РФ может быть расторгнут договор и арендодатель вправе предъявить к нему иск о возмещении убытков.

Необходимо учитывать и тот факт, что неправильная эксплуатация помещений нередко приводит к необходимости проведения капитального ремонта, который по общему правилу является обязанностью арендодателя. Хотя согласно ст. 616 ГК РФ текущий ремонт проводит арендатор, так как именно он обязан поддерживать имущество в исправном состоянии. Такой ремонт предупреждает преждевременный износ и выход объекта аренды из эксплуатации. Отнесение затрат, связанных с неотделимыми улучшениями недвижимого объекта, производится исходя из того, осуществлены они с согласия арендодателя или нет. В первом случае арендатор имеет право на возмещение стоимости этих улучшений после прекращения договора, а во втором, все производственные затраты возлагаются на арендатора, поскольку он не вправе был вносить какие-либо изменения в арендованное имущество по своему усмотрению (п. 3 ст.623 ГК РФ).

Для того чтобы обеспечить защиту недвижимости от рисков гибели и ее восстановления в случае повреждения в случае повреждения в течение срока аренды, одновременно с договором аренды часто заключается договор страхования передаваемого в аренду имущества, необходимость заключения которого также оговаривается в договоре аренды.

Объекты городской собственности могут быть переданы в аренду, как правило, любому физическому и юридическому лицу. Для того чтобы обеспечить рациональное использование арендуемых нежилых помещений в городе Москве при их предоставлении в долгосрочную аренду была разработана и введена система проведения торгов и аукционов с выявлением победителя на основе совокупности критериев, включающих не только арендную плату, но и условия целевого использования арендуемого имущественного комплекса, поэтому передача может осуществляться:

на аукционе, когда от арендатора не требуется выполнения никаких дополнительных условий, кроме внесения арендной платы и использования имущества в соответствии с его назначением. Данный порядок предусмотрен ПП № 648 от 23.08.2005 «О порядке передачи в аренду объектов нежилого фонда, находящихся в собственности города Москвы, посредством аукциона» с возможностью заключения договор аренды на новый срок с тем же арендатором. Стартовая ставка годовой арендной платы за объект нежилого фонда, выставляемый на аукцион, определяется на основании отчета независимого оценщика, аккредитованного при Департаменте имущества города Москвы.

Заключение

договора аренды по результатам открытых аукционов осуществляется на условиях типового договора аренды по результатам аукциона.

по конкурсу, когда использование имущества предполагает наличие определенных условий, связанных с функциональным назначением выставленных на конкурс нежилых помещений. Как правило, конкурс проводится с целью выявления лиц, чья деятельность на объектах нежилого фонда, передаваемых в аренду, окажет наибольшее положительное влияние для реализации социально значимых целей Москвы.

как внеконкурсная передача, которая дает возможность на заключение договора аренды объектов нежилого фонда в особом порядке и на особых льготных условиях без проведения торгов в целях поддержки и стимулирования развития определенных организаций и учреждений. Например, для обеспечения органов представительной и исполнительной власти РФ, субъекта РФ для обеспечения выполняемых местных программ, под объекты социальной направленности или социального назначения. Данные категории арендаторов определяются ежегодно до утверждения прогноза социально — экономического развития города Москвы и основных направлений бюджетной и налоговой политики на соответствующий период постановлением Правительства Москвы на основании предложений Департамента имущества города Москвы.

Финансирование расходов и обеспечение деятельности по передаче в аренду имущества, находящегося в собственности города Москвы, осуществляется за счет средств участников конкурса на право аренды. Размер и порядок оплаты определяется конкурсной комиссией.

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду на срок, не превышающий срок договора аренды и не может предоставлять субарендатору больше прав, чем имеет сам. В силу этой зависимости досрочное прекращение арендных отношений влечет за собой и прекращение субаренды. В то же время закон защищает интересы добросовестного субарендатора. При досрочном расторжении договора аренды субарендатор вправе претендовать на заключение самостоятельного договора аренды на то имущество, которое находилось у него в пользовании. Ряд норм по договорам субаренды имущества заложен в ГК РФ (ст.615).Субарендатор не имеет права распоряжаться полученными арендными правами, в том числе передавать их в залог, вносить в уставные капиталы. Отношения между арендатором и субарендатором регулируются договором субаренды.

Вопросы субаренды являются актуальными в связи с обеспечением общественного порядка на территории г. Москвы, поэтому законодательством предусматривается ряд экономических рычагов по ограничению сферы субарендных отношений:

1) устанавливается плата за право заключения договора субаренды;

2) вводится дополнительный коэффициент субаренды для расчета арендной ставки;

3) устанавливаются нормативы отчисления средств от субаренды арендодателю по основному договору;

4) отменяются льготы по арендной плате.

В договоре аренды должны быть согласованы размер и порядок внесения арендной платы арендатором. Гражданский кодекс РФ содержит норму, направленную на защиту интересов арендатора от произвольного завышения арендных платежей арендодателем. В соответствии с п. 3 ст. 614 запрещено изменение размера арендной платы (более одного раза в год) по соглашению сторон договора.

Поскольку аренда предусматривает временное владение и пользование недвижимостью, срок аренды по общему правилу определяется соглашением сторон. В то же время допускается заключение договора аренды без твердого установления срока его действия, на неопределенный срок. В таком случае каждая из сторон вправе отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.

По истечении срока договора арендатор имеет преимущественное право на возобновление арендных отношений на новый срок при условии:

надлежащего исполнения своих обязанностей по ранее заключенному договору (использовал имущество по назначению, не допускал ухудшения его состояния, регулярно и своевременно вносил арендную плату и др.);

согласия заключить договор на условиях, предлагаемых другими претендентами на аренду объекта;

письменного уведомления арендодателя о своем намерении в срок, указанный в договоре, а если он не определен, то в разумный срок до окончания договора.

При заключении договора на новый срок условия его быть изменены по соглашению сторон. Положение о возможности изменения арендной платы не чаще одного раза в год в данном случае не применяется, поскольку оно касается пересмотра размера арендных платежей в период действия договора, а здесь стороны оформляют новый договор и не связаны условиями прежнего.

Право арендатора на возобновление арендных отношений может быть защищено в судебном порядке. Если известно, что арендодатель намерен сдавать имущество в аренду в дальнейшем, но от возобновления договорных отношений с прежним арендатором уклоняется, последний может предъявить иск о принуждении арендодателя заключить договор на новый срок.

Законом предусмотрены дополнительные способы защиты прав и интересов добросовестного арендатора. Если арендодатель отказал в возобновлении договора на новый срок, но в течение года заключил договор с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор на новый срок.

Если же после истечения срока действия договора арендатор продолжает пользоваться взятым внаем объектом без заключения нового договора, а арендодатель не возражает, договор считается возобновленным на неопределенный срок.

Особенность договора аренды зданий и сооружений состоит еще и в том, что он регулирует одновременно отношения, связанные с использованием части земельного участка, занятой арендуемым зданием. Так по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята данной недвижимостью и необходима для ее использования. В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду имущество, арендатору предоставляется право аренды или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующую часть земельного участка. Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.

В случаях, когда земельный участок, на котором находится арендованное имущество, продается другому лицу за арендатором этого здания сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением, необходимым для его использован на условиях, действовавших до продажи земельного участка.

В практике использование земли, на которой расположено арендуемое здание, производится на основании отдельного договора (соглашения), который заключается с соответствующим органом — Департаментом земельных ресурсов г. Москвы. Заключенный договор на право пользования землей — основание для производства земельных платежей собственнику земельного участка.

Договор аренды недвижимого имущества заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и вступает в силу после государственной регистрации. Договор аренды зданий и сооружений подлежит государственной регистрации, если он заключен на срок не менее года. Как правило, действие договора аренды устанавливается в пять лет, если иное не предусмотрено иным нормативным правовым актом Правительства Москвы.

В последние годы в практике управления государственным имуществом появился институт доверительного управления недвижимостью на основе договора. Первоначально доверительное управление касалось только акций приватизированных предприятий. После вступления в силу Гражданского кодекса доверительное управление распространяется на все имущество, в том числе и на недвижимое. При этом передаются права на распоряжение, пользование и владение имуществом, но собственник устанавливает частичное ограничение в реализации этих прав. Специалисты считают, что аренда по сравнению с доверительным управлением имеет ряд недостатков. Во-первых, затруднены управление и контроль за развитием объекта имущества, при этом интересы арендатора и арендодателя в этой области могут не совпадать. Во-вторых, арендная плата фиксирована и не зависит от результатов использования арендованного имущества. Доверительное управление имуществом во многом решает эти проблемы. Интересы собственника и управляющего совпадают. Прибыль от использования имущества, за исключением вознаграждения управляющему, переходит в распоряжение собственника. Собственник имеет возможность осуществлять эффективный контроль за деятельностью управляющего. Однако ответственность управляющего за причинение убытков является повышенной по сравнению с иными договорными формами — он обязан компенсировать любые убытки, если не докажет, что они произошли вследствие непреодолимой силы, либо действий учредителя управления (ст. 1022 ГК РФ). Решение о передаче имущества в доверительное управление принимается Департаментом имущества г. Москвы.