Особенности купли-продажи земельных участков

Реферат по предмету «Правовое регулирование рынка недвижимости «

На тему «Особенности купли-продажи земельных участков»

Содержание Введение Глава I

1.1 Понятие земельного участка

1.2 Нормативно-правовое регулирование договора купли — продажи земельных участков

1.3 Особенности купли-продажи земельных участков

1.4 Содержание договоров купли-продажи земельных участков Глава II

2.1 Практики рассмотрения споров о признании договоров аренды, купли-продажи земельного участка недействительными Заключение Введение Земля представляет особую ценность для человеческого общества, являясь первоначальным источником всякого богатства. Она выступает, прежде всего, в качестве единственного места обитания всех поколений людей, выполняет функцию пространственного базиса для размещения и развития отраслей производства. Среди материальных условий, необходимых для производственной деятельности людей, особое место принадлежит земле с ее почвенным покровом, недрами, лесами и водами. По сравнению с иными природными ресурсами земля выполняет наиболее широкие и значимые функции в системе общественных отношений, поэтому вопросы, связанные с правомерным использованием и охраной земель являются на сегодняшний день одними из наиболее актуальных.

Кроме того, земля, являясь недвижимостью, играет огромную роль в экономике любой страны, Российская Федерация не исключение. Земельный рынок занимает не менее важное место на рынке недвижимости. Но количество сложных моментов и нюансов связанных с определением самого земельного участка как такого, определением субъектов сделки купли — продажи земельного участка, их прав, обязанностей и ответственности осложняют процесс переговоров, заключения и исполнения договора купли продажи земельного участка. Основной проблемой здесь является не до конца проработанная законодательная база. Процесс становления законодательства, регулирующего отношения по продаже земли, не завершен, перманентно принимаются новые нормативные правовые акты, вносятся изменения и дополнения в уже имеющий правовой массив. При этом сами нормы, подчиняясь сложившимся взглядам о системе права, часто формируются под знаком отраслевой принадлежности и изначально не гармонизированы, в частности, нормы гражданского и земельного законодательства порою противоречат друг другу, если не прямо, то в контексте правового механизма. При этом не представляется возможным утверждать, что законодательные новеллы последних лет осмыслены с должной полнотой в юридической науке.

Задачи законодателя и правоприменительных органов значительно усложняются и в связи со значительной спецификой самих объектовземельных участков. Здесь приходится учитывать единство земли как таковой и ее влияние на всю сферу жизнедеятельности населения, с одной стороны, и уникальность каждого отдельного земельного участка, с другой. Многообразие функциональных характеристик земельного участка, нередко с противоположной направленностью (земля и товар, и социально-политический компонент государства, она объект с правовым режимом недвижимости, но и сама служит основанием для других объектов недвижимости и т. п.), приводит к необходимости учитывать структурированность земельного участка как объекта гражданских правоотношений, но это удается не всегда.

Глава I. Общие положения о договоре купли — продажи земельных участков

1.1 Понятие земельного участка Земельные отношения — это отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (п. 1 ст. 3 ЗК РФ, ч. 1 ст. 9 Конституции РФ) Статья 6 Земельного кодекса РФ (далее — Кодекс) выделяет три вида объектов земельных отношений. Такими объектами являются: 1) земля как природный объект и природный ресурс; 2) земельные участки; 3) части земельных участков (п. 1 ст. 6 ЗК РФ) Земля как природный объект (часть природной среды, естественная экологическая система, основа жизни и деятельности народов) и природный ресурс рассматривается земельным законодательством с точки зрения ее охраны и использования (извлечения полезных свойств) в целях удовлетворения различных потребностей человека (подп. 1 п. 1 ст. 6 ЗК РФ) Земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами (ст. 11.1 ЗК РФ). Земля и земельный участок, несмотря на наличие между этими категориями диалектической взаимосвязи, являются отображением разных объектов правоотношений. Земля как природный объект выступает предметом экологических правоотношений; земля как природный ресурс — земельно-управленческих (например, при установлении или смене категорий земель); и лишь земельный участок как индивидуализированное на местности недвижимое имущество может являться объектом гражданских правоотношений и находиться в частной, муниципальной или государственной собственности Объектом земельных отношений может быть часть земельного участка (подп. 3 п. 1 ст. 6 Кодекса). В случаях, когда в соответствии с законодательством земельный участок приобретает качества делимой вещи, объектом гражданского оборота может быть не только соответствующий земельный участок в целом, но и его часть, которая в таком случае приобретает статус самостоятельного земельного участка. Часть земельного участка может быть объектом земельных отношений, если размер такой части позволяет использовать участок в соответствии с разрешенным использованием без перевода в состав земель иной категории.

Для того чтобы земельный участок стал объектом гражданских отношений, он должен появиться в натуре. Земельное законодательство предусматривает порядок такого образования. Согласно п. 1 ст. 11.2 Земельного кодекса земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделением из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (п. 1 ст.11.2. ЗК РФ).

1.2 Нормативно — правовое регулирование договора купли — продажи земельных участков

земельный участок продажа нормативный

Совершение сделок с землей стало регулироваться земельным законодательством сравнительно недавно. Земля в течение многих лет была исключена из гражданского оборота, и советское земельное законодательство не допускало возможности совершения сделок с землей.

Совершение сделок с землей было прямо запрещено и квалифицировалось как уголовно наказуемое деяние. В условиях, когда гражданско-правовое регулирование оборота иных объектов недвижимости продолжало развиваться и совершенствоваться, земельные участки стали следовать судьбе иного недвижимого имущества — строений или сооружений: при переходе прав на строение в большинстве случаев к приобретателю права переходило право пользования земельным участком.

С принятием Конституции РФ 12 декабря 1993 г. и ГК РФ (первой и второй частей) процесс сближения и последующей унификации правового регулирования сделок с землей и иными объектами недвижимости стал стремительно развиваться.

Сторонами сделок с земельными участками являются не только граждане и юридические лица, но также государство и муниципальные образования в лице соответствующим образом уполномоченных государственных органов и органов местного самоуправления, осуществляющих функции распоряжения государственной и муниципальной собственностью. Иначе говоря, сторонами сделки выступают участники земельных отношений, определенные ЗК РФ в п. 1 ст. 5.

Статья 36 Конституции РФ 1993 г. устанавливает, что собственник свободно владеет, пользуется и распоряжается землей, но свободное распоряжение землей может быть ограничено в публичном интересе.

Поэтому в новом ЗК РФ закреплены как нормы, ограничивающие либо запрещающие оборот отдельных видов земельных участков, предусматривающие особые условия договоров, так и нормы, направленные на создание единого объекта недвижимого имущества. Общее понятие оборотоспособности закреплено в ст. 129 ГК РФ, согласно которой объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте. Вторая часть ГК РФ подробно регулирует порядок совершения сделок с различными объектами недвижимости, в том числе и земельными участками. К сделкам с землей в равной степени предъявляются и требования о регистрации, установленные Федеральным законом от 21 июля 1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Появление в ЗК РФ статьи, регулирующей особенности купли-продажи земельных участков (ст. 37), стало результатом реализации принципа разграничения действия норм гражданского законодательства и норм земельного законодательства (п. 1 ст. 1 ЗК РФ) в сфере оборота земельных участков. Сделки с земельными участками совершаются в соответствии с нормами гражданского законодательства и его требованиями в отношении законности их содержания, способности сторон сделки к участию в сделке, соответствия воли и волеизъявления, соблюдения формы сделки.

Статьей 37 ЗК РФ установлен ряд требований, соблюдение которых при совершении сделок с земельными участками, в первую очередь сделок купли-продажи, является обязательным. К их числу относятся следующие требования: к объекту договора купли-продажи — земельному участку, в отношении которого должен быть проведен кадастровый учет, и к продавцу участка — по предоставлению покупателю имеющейся у него информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования; к условиям договора купли-продажи земельного участка; к информации, предоставляемой продавцом в отношении земельного участка и о гарантиях покупателю участка.

К договорам купли-продажи земельных участков в равной степени применяются положения статей 549 — 551, 554 — 556 ГК РФ, в ряде случаев с последующей конкретизацией в нормах ЗК РФ. В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, а при отсутствии этих данных условие о недвижимом имуществе считается несогласованным.

Земельное законодательство закрепило особый способ определения и индивидуализации земельного участка — формирование земельных участков с последующим их кадастровым учетом. В соответствии с Федеральным законом «О государственном земельном кадастре» производится процедура описания земельного участка и присвоения ему уникального кадастрового номера. Наличие в ЗК РФ требований о проведении кадастрового учета по отношению к земельному участку — объекту сделки связано с тем, что в процессе приватизации земель переход прав на земельные участки, в том числе участки, занятые приватизируемыми предприятиями, часто осуществлялся по фактическому землепользованию, без установления границ земельных участков и их инвентаризации. Что касается земельных участков, переданных в собственность граждан или перешедших в их частную собственность путем перерегистрации ранее предоставленного права на землю, то в течение определенного периода времени эти права подтверждались документами, приложение плана земельного участка к которым не являлось обязательным.

Одной из особенностей аренды и купли-продажи земель, находящихся в государственной собственности, стало широкое использование торгов. Это относительно новый институт современного земельного законодательства, получивший достаточно широкое развитие в течение последних 10 лет на территориях тех субъектов Российской Федерации, где активно развивались рыночные отношения. Возникновение этого института в первую очередь связано с развитием законодательства о приватизации государственных и муниципальных предприятий, и с введением конкурсной и аукционной продажи государственного имущества, и попытками обеспечить соблюдение публичных интересов при приватизации. В настоящее время проведение торгов регулируется ст. 38 ЗК РФ, где закреплены лишь наиболее общие требования к приобретению земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, или права на заключение договора аренды такого земельного участка.

Предметом торгов (конкурсов, аукционов) может быть сформированный земельный участок с установленными границами или право на заключение договора аренды такого земельного участка. В качестве продавца земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка выступает исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, обладающий правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах своей компетенции, установленной в соответствии со статьями 9, 10 и 11 ЗК РФ. Указанные органы определяют на основании отчета независимого оценщика начальную цену земельного участка или начальный размер арендной платы, величину их повышения (шаг аукциона). Задаток для участия в торгах определяется в размере не менее 20 процентов начальной цены земельного участка или начального размера арендной платы.

Извещение о проведении торгов публикуется не менее чем за 30 дней до проведения торгов и должно содержать, в том числе следующие сведения о земельном участке: местоположение (адрес), площадь, границы, обременения, кадастровый номер, целевое назначение и разрешенное использование, а также любые иные сведения, позволяющие индивидуализировать земельный участок. Указываются дата, время и порядок осмотра земельного участка на местности.

Победитель торгов заключает договор купли-продажи земельного участка или его аренды с продавцом в срок не позднее 5 дней с момента подписания протокола о результатах торгов.

1.3 Особенности купли-продажи земельных участков

К отношениям по купле-продаже земельных участков применяются общие положения о купле-продаже главы 30 ГК РФ с учетом особенностей, установленных Земельным кодексом РФ. Земельный кодекс РФ содержит дополнительные требования к договору купли-продажи земельного участка, несоблюдение которых влечет признание такого договора недействительным.

Так, согласно п. 1 статьи 37 Земельного кодекса РФ, объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Государственный кадастровый учет земельных участков осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости». В результате земельному участку присваивается кадастровый номер.

В договорах купли-продажи земельных участков не могут содержаться условия, предусмотренные в п. 2 ст. 37 Кодекса. В случаях, если указанные условия включены в такие договоры, эти условия являются недействительными.

Недопустимыми являются следующие условия договора купли-продажи земельного участка:

· устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;

· ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;

· ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

В случае предоставления продавцом заведомо ложной информации о земельном участке, указанной в п. 3 ст. 37 Кодекса, покупатель вправе требовать: а) уменьшения покупной цены; б) расторжения договора и возмещения причиненных ему убытков. Такое же право принадлежит каждой стороне договора мены земельных участков, а также арендатору земельного участка.

Указанное право возникает в случае предоставления продавцом (арендодателем, стороной договора мены) заведомо ложной информации:

· об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием;

· о разрешении на застройку данного земельного участка;

· об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка;

· о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка;

· иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке (аренде, мене) данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами

1.4 Содержание договоров купли-продажи земельных участков

Купля-продажа земельных участков является одной из наиболее распространенных сделок с землей и осуществляется по правилам гражданского законодательства с учетом особенностей, предусмотренных Земельным кодексом (ст. 37, 38 и др.), и иными федеральными законами.

Как известно, договор купли-продажи земельного участка — это гражданско-правовой договор, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, а покупатель обязуется принять земельный участок и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454, п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ). К отношениям по купле-продаже земельных участков применяются правила § 7 гл. 30 Гражданского кодекса РФ о купле-продаже недвижимости, а также общие положения о купле-продаже гл. 30 Гражданского кодекса РФ.

В силу ст. 554 Гражданского кодекса РФ в договоре продажи земельного участка должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить земельный участок, подлежащий передаче покупателю по договору. Поэтому объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Договор купли-продажи недвижимости характеризуется как двусторонний и возмездный. Для того чтобы земельный участок стал предметом данного договора, необходимо, чтобы он соответствовал требованиям, предъявляемым ст. 129 Гражданского кодекса РФ, т. е. был оборотоспособен.

Законодательством предусмотрены особые условия вовлечения земельных участков в гражданский оборот, что обусловлено в первую очередь спецификой земли как особого природного объекта. Гражданский кодекс РФ включает земельные участки в гражданский оборот и устанавливает общие правила их оборотоспособности, указывая, что земельные участки могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле (п. 3 ст. 129).

Как уже отмечалось, в договоре продажи земельного участка должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить земельный участок. К таким данным относятся:

· кадастровый номер земельного участка

· местоположение (адрес)

· площадь

· категория земли (целевое назначение)

· вид разрешенного использования.

При отсутствии этих данных условие о предмете договора считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор — незаключенным. Такая информация может содержаться в кадастровом паспорте земельного участка, где указан кадастровый номер участка, его месторасположение земельного участка, а также документы, подтверждающие права на данный земельный участок. Это требование подразумевает, что продаваемый земельный участок как индивидуально определенная вещь на момент заключения договора должна существовать, а права на нее должны быть зарегистрированы в установленном порядке.

Договор купли-продажи земельного участка заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Такой договор не может быть заключен путем обмена информацией по почте, телеграфу, телетайпу, факсу и другими подобными средствами, в противном случае он будет признан недействительным (ст. 550 ГК РФ). Соглашение об изменении или расторжении договора продажи земельного участка в силу п. 1 ст. 452 ГК РФ также должно быть оформлено в виде единого документа, подписанного сторонами.

Также одним из существенных условий при заключении договора является указание цены земельного участка, подлежащего передаче (ст. 555 ГК РФ). При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным. В этой связи правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ (цена, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары), не применяются.

Цена земельного участка, как правило, должна определяться рыночными условиями. Что касается цены по договору купли-продажи, то она определяется с учетом спроса и предложения, и ее можно именовать рыночной ценой или ценой договора.

Глава 2. Практики рассмотрения споров о признании договоров аренды, купли-продажи земельного участка недействительными Существенным нарушением правил проведения торгов по продаже права аренды земельного участка является предоставление организатором торгов искаженной или неполной информации о земельном участке, ограничивающей возможность использования земельного участка по его целевому использованию.

Дело № А74−1802/2008

Администрация города Абакана обратилась с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Берёзка» о признании недействительным аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для строительства торгового комплекса, о признании недействительным договора аренды земельного участка и о применении последствий недействительности сделки в виде возврата сторонами всего полученного по сделке.

Решением арбитражного суда от 20.10.2008 иск удовлетворён.

Истец в обоснование иска ссылался на то, что по результатам проведённого аукциона между МО г. Абакан и ООО «Березка» (победителем аукциона) заключён договор аренды земельного участка для строительства торгового комплекса. Однако спорный земельный участок не мог быть предметом аукциона, поскольку межевание участка проведено с нарушением НПБ 111−98* «Автозаправочные станции. Требования пожарной безопасности». Неверное определение границ земельного участка привело к невозможности использования данного земельного участка для строительства и эксплуатации.

Арбитражным судом установлено, что выставленный на аукцион земельный участок для строительства торгового комплекса сформирован в нарушение норм противопожарной безопасности и не мог быть предметом аукциона, поскольку находится в 15 метрах от резервуаров близлежащей стационарной автомобильной газозаправочной станции.

В связи с тем, что при проведении аукциона допущены нарушения требований статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 8 Правил организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утверждённых Постановлением Правительства Российской Федерации № 808 от 11.11.2002, проведённый аукцион на право заключения договора аренды земельного участка для строительства торгового комплекса, признан судом недействительным, соответственно, заключённый по результатам торгов договор аренды земельного участка в силу статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации также признан недействительным.

В порядке двусторонней реституции на основании пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации суд обязал ООО «Березка» передать администрации города Абакана земельный участок, а администрацию города Абакана вернуть денежные средства ООО «Берёзка», уплаченные обществом за право заключения договора аренды земельного участка.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 06.03.2009 решение оставлено без изменения.

Дело № А74−1316/2009

Общество с ограниченной ответственностью «Стройтехника» обратилось с исковым заявлением к муниципальному образованию город Абакан, департаменту градостроительства, архитектуры и землеустройства администрации города Абакана, к некоммерческой организации «Муниципальный фонд развития предпринимательства» о признании недействительными торгов, проведённых в форме аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка; о признании недействительным договора аренды земельного участка, заключённого по результатам аукциона и применении последствий недействительности сделки.

Решением арбитражного суда от 28.05.2009 исковые требования удовлетворены: аукцион и заключённый по его результатам договор аренды земельного участка признаны недействительными. В качестве применения последствий недействительности сделки суд взыскал денежные средства с департамента градостроительства, архитектуры и землеустройства администрации города Абакана в пользу ООО «Стройтехника» и обязал ООО «Стройтехника» передать муниципальному образованию город Абакан в лице департамента ГАЗ земельный участок.

При рассмотрении дела арбитражным судом установлено, что в соответствии с пунктом 8 Правил организации и проведения торгов, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 11.11.2002 № 808, извещение о проведении торгов должно содержать помимо прочего сведения о предмете торгов, включая сведения о местоположении (адресе), площади, границах, обременениях, кадастровом номере, целевом назначении и разрешенном использовании земельного участка, а также иные позволяющие индивидуализировать земельный участок данные.

В соответствии с частью 1 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации аукцион по продаже земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договора аренды такого земельного участка для жилищного строительства (за исключением индивидуального и малоэтажного жилищного строительства) проводится только в отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет, в случае, если определены разрешенное использование такого земельного участка, основанные на результатах инженерных изысканий параметры разрешенного строительства объекта капитального строительства, а также технические условия подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и плата за подключение.

Частью 10 указанной статьи установлено, что извещение или сообщение о проведении аукциона должно содержать сведения о предмете аукциона, в том числе о местоположении, о площади, о границах, об обременениях земельного участка, об ограничениях его использования, о кадастровом номере, о разрешенном использовании земельного участка, о параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства, о технических условиях подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и об информации о плате за подключение.

После проведения аукциона и заключения договора аренды земельного участка истцом проведена топографическая съемка земельного участка, в результате которой установлено, что спорный земельный участок имеет следующие линейные объекты, расположенные в его границах: водопровод; подземные линии 10кВ — 4 шт.; линия электроосвещения; линия связи; воздушная линия 10кВ; асфальтированный пешеходный тротуар; асфальтированная автодорога.

Из смысла пункта 1 статьи 274 ГК РФ следует, что прохождение указанных инженерных коммуникаций через земельный участок является обременением земельного участка. Опубликованное извещение в газете «Абакан официальный» о проведении аукциона по продаже права аренды земельного участка не содержало всей информации об обременениях земельного участка, позволяющей участнику определить существенные свойства выставленного на торги объекта.

Кроме того, в нарушение пункта 1.1. Правил определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.02.2006 № 83, в протоколе результатов торгов отсутствовала информация о плате за подключение объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, что свидетельствует о нарушении организатором установленного порядка проведения аукциона и выставления на торги земельного участка, который не был сформирован в соответствии с нормами земельного законодательства для проведения торгов, что явилось основанием для признания спорного аукциона недействительным в силу статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда решение суда первой инстанции отменено по жалобе финансового органа муниципального образования город Абакан, арбитражный суд апелляционной инстанции перешёл к рассмотрению дела по первой инстанции. К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено бюджетно-казначейское управление администрации города Абакана.

Суд апелляционной инстанции при рассмотрении дела по существу в постановлении от 06.08.2009 полностью согласился выводами суда первой инстанции, причиной отмены решения суда первой инстанции послужило нарушение норм процессуального права (непривлечение к участию в деле третьего лица).

Постановлением суда кассационной инстанции от 30.09.2009 постановление Третьего арбитражного апелляционного суда оставлено без изменений.

Дело № А74−2549/2008

Муниципальные образования не вправе распоряжаться земельными участками, относящимися к федеральной собственности. Договоры по продаже таких земельных участков в частную собственность, по передаче в аренду являются недействительными, поскольку противоречат положениям статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации.

К федеральной собственности относятся земельные участки, входящие в состав особо охраняемых природных территорий.

Прокурор Республики Хакасия обратился с исковым заявлением к администрации муниципального образования Ширинский район и к индивидуальному предпринимателю Цыбатому В. Н. о признании недействительным в силу ничтожности договора аренды земельного участка и о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде обязания Цыбатого В. Н. освободить полученный по договору земельный участок.

Решением арбитражного суда от 12.12.2008 иск удовлетворён.

Арбитражный суд установил, что между предпринимателем Цыбатым В. Н. и администрацией МО Ширинский район заключён договор аренды земельного участка, в соответствии с которым в аренду Цыбатому В. Н. для ведения личного подсобного хозяйства передан земельный участок. Переданный в аренду земельный участок, расположен во второй зоне санитарной охраны курорта «Озеро Шира». В силу прямого указания закона особо охраняемая природная территория является федеральной собственностью. Удовлетворяя исковые требования, суд пришёл к выводу о том, что, администрация муниципального образования совершила оспариваемую сделку, распорядившись земельным участком, входящим в состав особо охраняемых природных территорий, находящимся во второй санитарной зоне курорта федерального значения, ограниченным в обороте, относящимся к федеральной собственности, не имея на это полномочий.

Суд пришел к выводу о том, что спорный договор аренды земельного участка является недействительным как не соответствующий требованиям статей 22, 27, пункту 1 части 2 статьи 94, пункту 1 статьи 95, статьи 96 Земельного кодекса Российской Федерации, статьям 209, 214 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 6 статьи 2 Федерального закона от 14.03.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях».

В качестве применения последствий недействительности сделки суд обязал арендатора земельного участка освободить незаконно занимаемый им земельный участок.

Дело №А74−1145/2009

Несоответствие условий договора аренды участка лесного фонда о размере арендной платы обязательным нормативно-правовым актам влечет недействительность таких условий.

ОАО «МКК-Саянмрамор» обратилось с исковым заявлением к Государственному комитету по лесу Республики Хакасия о признании недействительным договора аренды участка лесного фонда в части установления арендной платы, о признании недействительным пункта договора, касающегося размера арендной платы за участок лесного фонда. В рамках встречного иска Государственный комитет по лесу Республики Хакасия обратился с исковым заявлением к ОАО «МКК-Саянмрамор» о взыскании задолженности и пени по договору аренды участка лесного фонда.

Решением арбитражного суда от 27.05.2009 договор аренды участка лесного фонда признан недействительным в части установления размера арендной платы за участок лесного фонда. В удовлетворении исковых требований Государственного комитета по лесу Республики Хакасия отказано.

Удовлетворяя требования ОАО «МКК Саянмрамор», суд указал следующее:

По смыслу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. В соответствии с частью 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим на момент его заключения. В силу статьи 103 Лесного кодекса Российской Федерации № 22-ФЗ платежи за пользование лесным фондом взимаются в виде лесных податей или арендной платы. Арендная плата за осуществление лесопользования определяется на основе ставок лесных податей. Арендная плата за пользование участками лесного фонда в целях, не связанных с ведением лесного хозяйства и осуществлением лесопользования, определяется на основе устанавливаемых федеральным органом исполнительной власти в области лесного хозяйства ставок платы за гектар находящихся в пользовании участков лесного фонда (в ред. Федеральных законов от 29.12.2004 № 199-ФЗ, от 27.07.2006 № 154-ФЗ).

В соответствии с частью 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. Таким образом, условие договора о размере арендной платы за пользование участками лесного фонда, не связанных с ведением лесного хозяйства, должно соответствовать нормам действующего законодательства.

Приказом Федерального агентства лесного хозяйства от 25.08.2006 № 155 «О ставках платы за гектар находящихся в пользовании участков лесного фонда в целях, не связанных с ведением лесного хозяйства и осуществлением лесопользования» утверждены ставки платы за гектар участков лесного фонда. Согласно приказу Федерального агентства лесного хозяйства от 25.08.2006 № 155 ставка платы за использование участков нелесных земель лесного фонда определяется равной 0,5 минимальной ставки платы в соответствующем муниципальном районе субъекта Российской Федерации.

Распоряжением Правительства Российской Федерации от 16.05.2006 № 706-р принято решение о переводе лесных земель площадью 23,78га в нелесные на основании предложение Министерства природных ресурсов Российской Федерации. На основании распоряжения Правительства Российской Федерации от 16 мая 2006 № 706-р о возмещении потерь лесного хозяйства при переводе лесных земель в нелесные пользователь участка лесного фонда перечислил в счет возмещения потерь лесного хозяйства при переводе лесных земель в нелесные более 6 млн руб. Арбитражный суд пришел к выводу, что процедура перевода лесных земель площадью 23,78га, расположенных в Бейском районе в нелесные земли для использования их в целях, не связанных с ведением лесного хозяйства и пользованием лесным фондом соблюдена, и на момент заключения договора аренды размер арендной платы должен был быть рассчитан с применением коэффициента 0,5.

Судом установлено, что положения спорного пункта договора, а также приложения к данному договору «Размер арендной платы на участок лесного фонда» не соответствовали статье 103 Лесного кодекса Российской Федерации, приказу Федерального агентства лесного хозяйства от 25.08.2006 № 155 «О ставках платы за гектар находящихся в пользовании участков лесного фонда в целях, не связанных с ведением лесного хозяйства и осуществлением лесопользования», статье 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем признаны недействительными.

Постановлением суда апелляционной инстанции решение оставлено без изменения.

Заключение

Любое государство с рыночной системой экономики стремится к эффективному вовлечению земель в экономический оборот, соблюдая при этом интересы общества и государства. Такую цель ставит перед собой и Российская Федерация.

Таким образом, Основной закон Российской Федерации закрепляет, что земля может отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается соответствующими законами. Между тем, учитывая стратегическую, государственную важность земли (земель), законодатель устанавливает особые правила купли-продажи земель в целом, Продажа земель составляют значительную часть поступлений в бюджеты всех уровней. С каждым днем все большее количество земельных участков вовлекаются в экономический оборот. Между тем, продажа земельных участков сопровождается на практике существенными нарушениям действующего законодательства.

На основании выше написанного, в данной работе выявлены следующие проблемы теоретического и правоприменительного характера.

1. Значение понятий «земельный участок» и «земля» в гражданских правоотношениях не идентичны. Понятие «земля» в отличие от «земельного участка» в современном российском праве не наделяется какими-либо индивидуализирующими характеристиками.

Понятие земельного участка сформулировано в ЗК РФ достаточно узко, поскольку не учтена неразрывная естественная, природная связь земельного участка с другими природными объектами на самом земельном участке.

2. Структурно правовой институт купли-продажи земельных участков полностью не сформирован. Нормы параграфа 7 главы 30 ГК РФ обеспечивают учет лишь отдельных особенностей земельного участка как объекта недвижимости.

3. Существенные особенности договоров купли-продажи земельных участков позволяли предположить, что эти особенности будут отражены в тексте ЗК РФ. Однако в ст. 37 ЗК РФ («Особенности купли-продажи земельных участков») многое не указано. Во-первых, значительная часть специфических правил, посвященных этому вопросу, оказалась «распыленной» по всему тексту Кодекса. Во-вторых, часть принципиально важных вопросов просто оказалась не учтенной. И, в-третьих, представленный в ст. 37 ЗК РФ текст изложен не вполне удачно и во многом лишь дублирует гражданское законодательство.

4. Для более рационального использования земельных участков сельскохозяйственного назначения в Федеральном законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», по мнению многих юристов, следовало бы закрепить требования к квалификации лиц, которые приобретают земельные участки в собственность или аренду Список использованных источников и нормативных актов

· Анисимов А. П., Дзагоев С. В., Кокоева Л. Т. Приобретение прав на земельные участки, находящиеся в публичной собственности: вопросы теории и практики. М.: Новый индекс. 2009.

· Будникова Ю. Е. Правовое регулирование выкупа земельных участков приватизированными предприятиями: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. М. 2008

· Липатов Д. С. Споры, связанные с земельными правоотношениями «Судебно-арбитражная практика Московского региона. Вопросы правоприменения». 2009. № 3−4.

· Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 № 6-ФКЗ, от 30.12.2008 № 7-ФКЗ) // Российская газета. № 7. 21.01.2009.

· Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.1994) ред. от 06.04.2011 // Собрание законодательства РФ. 05.12.1994. N 32. Ст. 3301.

· Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.1995) ред. от 07.02.2011 // Собрание законодательства РФ. 29.01.1996. N 5. Ст. 410.

· Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (принят ГД ФС РФ 28.09.2001) ред. от 05.04.2011 // Собрание законодательства РФ. 29.10.2001. N 44. Ст. 4147.

· Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.2004) ред. от 20.03.2011 // Собрание законодательства РФ. 03.01.2005. N 1 (часть 1). Ст. 16.

· Постановление Правительства РФ от 11.11.2002 N 808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков» ред. от 29.12.2008 // Собрание законодательства РФ. 18.11.2002. N 46. Ст. 4587.