Определение рыночной стоимости квартиры и земельного участка с индивидуальным жилым домом

Содержание Глава 1. Отчет об оценке рыночной стоимости квартиры, расположенной по адресу: Московская область, Одинцовский район, г. Голицыно, 2-ая Советская улица, д. 9, кв. 15

1.1 Основные факты и выводы

1.2 Задание на оценку в соответствии с требованиями ФСО

1.3 Сведения о заказчике оценки и об оценщике

1.4 Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки

1.5 Применяемые стандарты оценочной деятельности

1.6 Описание объекта оценки

1.7 Методология проведения исследования

1.8 Обзор рынка объекта оценки

1.9 Анализ наиболее эффективного использования

1.10 Сравнительный подход

1.10.1 Теоретические основы сравнительного подхода

1.10.2 Описание объектов аналогов

1.10.3 Расчет стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода

1.11 Отказ от использования затратного подхода

1.12 Отказ от использования доходного подхода

1.13 Согласование полученных результатов Глава 2. Отчет об оценке рыночной стоимости индивидуального жилого дома, расположенного по адресу: Московская область, г. Солнечногорск

2.1 Основные факты и выводы

2.2 Задание на оценку в соответствии с требованиями ФСО

2.3 Сведения о заказчике оценки и об оценщике

2.4 Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки

2.5 Применяемые стандарты оценочной деятельности

2.6 Описание объекта оценки

2.7 Методология проведения исследования

2.8 Анализ рынка объекта оценки

2.9 Категория земель и вид разрешенного использования

2.10 Сравнительный подход

2.10.1 Теоретические основы сравнительного подхода

2.10.2 Описание объектов аналогов

2.10.3 Расчет стоимости объекта в рамках сравнительного подхода

2.11 Затратный подход

2.11.1 Описание объектов аналогов

2.11.2 Расчет стоимости объекта оценки в рамках затратного подхода

2.11.3 Определение затрат на замещение здания без учета износа и устаревания

2.11.4 Расчет затрат на замещение здания с учетом износа и устаревания

2.11.5 Определение стоимости объекта оценки в рамках затратного подхода

2.12 Доходный подход

2.12.1 Определение годовой рыночной стоимости арендной ставки методом сравнения продаж

2.12.2 Определение чистого операционного дохода

2.12.3 Определение коэффициента капитализации

2.12.4 Определение стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода

2.13 Согласование полученных результатов Список использованной литературы Приложения оценка квартира земельный стоимость Введение Оценка — это обоснованное знаниями, опытом, использованием строго определенных подходов, принципов и методов, а также процедурных и этических норм, мнение специалиста или группы экспертов, как правило, профессиональных оценщиков о стоимости объекта недвижимости. Оценка помогает максимально выгодно распоряжаться недвижимым имуществом. Она необходима для любых сделок с землей и объектами недвижимости. Оценка необходима также в рамках региональной налоговой политики.

Цель данной курсовой работы — найти рыночную стоимость квартиры и земельного участка с индивидуальным жилым домом.

Для этого необходимо решить следующие задачи:

· описать объект оценки — квартиру;

· сделать анализ рынка квартир за последнее полугодие;

· определить стоимость квартиры тремя подходами: сравнительным, доходным, затратным;

· описать объект оценки — земельный участок с индивидуальным жилым домом;

· сделать анализ рынка садоводческих и огороднических товариществ;

· определить стоимость земельного участка с индивидуальным жилым домом.

В оценке установлены 3 подхода — доходный, сравнительный и затратный, но методы используются разные.

В РФ оценка любого вида имущества осуществляется с использованием трех подходов. При невозможности использования какого-то подхода этому факту в отчете об оценке дается вразумительное объяснение.

Результаты, полученные в каждом из подходов, согласовываются (обобщаются) в единый показатель — итоговая стоимость объекта оценки.

Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией.

Метод оценки — последовательность процедур, позволяющая на основе существующей для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов в оценке.

Глава 1. Отчет об оценке рыночной стоимости квартиры, расположенной по адресу: Московская область, Одинцовский район, г. Голицыно, 2-ая Советская улица, д. 9, кв. 15

1.1 Основные факты и выводы Таблица 1

1.2 Задание на оценку в соответствии с требованиями ФСО Таблица 2

1.3 Сведения о заказчике оценки и об оценщике Сведения об оценщике:

Оценщик, заключивший трудовой договор с Оценочной организацией ООО «Коррект Оценка», выполняющий работу по оценке:

Таблица 3

Сведения о Заказчике:

Заказчик, заключивший Договор :

Таблица 4

1.4 Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки Основные допущения и ограничивающие условия Сертификат качества оценки, ограничивается нижеследующими допущениями и ограничивающими условиями, являющимися неотъемлемой частью настоящего Отчета.

Исходя из нижеследующей трактовки и договоренностей, настоящие условия подразумевают их полное и однозначное понимание Оценщиком и Заказчиком, именуемыми далее по тексту Сторонами, а также факт того, что все положения, результаты переговоров и заявления, не оговоренные в тексте отчета, теряют силу. Настоящие условия не могут быть изменены или преобразованы иным образом кроме как за подписью обеих сторон. Настоящие условия распространяются и на правопреемников и исполнителей Сторон.

Отчет об оценке подготовлен в соответствии со следующими документами:

1. Оценщики не принимают на себя ответственности за правовое описание имущества и вопросы, подразумевающие обсуждение юридических аспектов права собственности, достоверность которого определяется со слов Заказчика. При оценке Оценщики исходили из достоверности правоустанавливающих документов на объект оценки. Выводы о правах на недвижимость сделаны на основании анализа представленных правоустанавливающих документов.

2. Оценщики исходили из того, что существует полное соответствие правового положения собственности требованиям нормативных документов государственного и местного уровней, или несоответствие такого уровня указаны, определены и рассмотрены в Отчете.

3. Объект оценки, свободен от каких бы то ни было, прав удержания имущества и долговых обязательств пол заклад имущества, кроме тех, которые указаны в правоустанавливающих документах и определены в Отчете.

4. Объект оценки, по предположению Оценщиков, не обладает какими-либо скрытыми дефектами, кроме тех, которые оговорены в настоящем Отчете и могут повлиять на его стоимость.

5. Объект оценки соответствует всем санитарным и экологическим нормам, если иное не отмечено в Отчете об оценке.

6. Оценщики не обязаны приводить обзорные материалы (фотографии, планы, чертежи и т. п.) по Объекту оценки. Рисунки и схемы могут быть включены в Отчет исключительно для того, чтобы помочь читателю получить представление об оцениваемом Объекте.

7. Информация о составе и технических характеристиках имущества, входящего в состав Объекта оценки, была получена от специалистов Заказчика. Оценщики не несут ответственность за достоверность данной информации, тем не менее, Оценщики не могут гарантировать абсолютную точность этих данных, поэтому, там где это возможно, делаются ссылки на источник информации. Рабочие материалы, не включенные в Отчет, находятся у Оценщика.

Отчет об оценке был составлен в соответствии с нижеследующими ограничивающими условиями:

1. Выдержки из Отчета или сам Отчет не могут копироваться без письменного согласия Оценщиков выполнивших данный Отчет.

2. Оценщики не предоставляют дополнительных консультаций по данному Отчету. Согласно положению настоящего Отчета, от оценщиков не требуется проведения дополнительных работ или дачи показаний и присутствия в суде в связи с имуществом или имущественными правами, связанными с Объектом оценки, если только не будут заключены иные соглашения.

3. Все прогнозы, сделанные в Отчете, базируются на информации о ситуации, сложившейся на рынке, на дату проведения оценки.

4. Настоящий Отчет достоверен в полном объеме лишь в указанных в настоящем тексте целях. Понимается, что проведенный анализ и сделанные заключения не содержат полностью или частично предвзятого мнения.

5. Ни весь Отчет, ни какая-либо его часть (особенно любые заключения о стоимости и сведения об Оценщике и Исполнителях), не могут быть представлены Заказчиком для использования в целях рекламы, для мероприятий по связи с общественностью без предварительного письменного разрешения Оценщиков.

6. Оценщики выдвигают требование конфиденциальности в отношении документов любого формата и содержания, составленных от его имени. Заказчик принимает условие не упоминать имён Оценщиков или настоящий Отчет, полностью или частично, в каком-либо документе, передаваемом третьим лицам, без его письменного на то согласия. Согласно установленным профессиональным стандартам, Оценщики так же сохранят конфиденциальность в отношении информации, полученной от Заказчика, или полученной и рассчитанной в ходе исследования в соответствии с задачами оценки.

7. Оценщики не принимают на себя ответственность за финансовую и налоговую отчетность, относящуюся к вопросу управления Объектом оценки. Ответственность за такую отчетность, относящуюся к исследованному Оценщиками Объекту, несет его владелец.

8. Заказчик принимает условие заранее освободить и обезопасить Оценщиков, и, по желанию Оценщиков, защитить от всякого рода расходов и материальной ответственности, происходящих из иска третьих сторон к Оценщикам, вследствие легального использования третьими сторонами результатов работы Оценщиков, кроме случаев, когда окончательным судебным порядком определено, что убытки, потери и задолженности были следствием мошенничества и умышленно неправомочных действий со стороны Оценщиков в процессе выполнения обязательств по настоящему договору.

9. Мнение Оценщиков относительно итоговой величины стоимости Объекта оценки действительно только на дату оценки. Оценщики не принимают на себя ответственности за последующие изменения социальных, экономических, юридических или природных условий, которые могут повлиять на стоимость оцениваемого Объекта.

10. Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщиков относительно стоимости Объекта оценки и не является гарантией того, что оно перейдет из рук в руки по цене, равной указанной в Отчете стоимости. Эта стоимость может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с Объектом оценки, если с даты составления Отчета об оценке до даты совершения сделки с Объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.

1.5 Применяемые стандарты оценочной деятельности Применяемые стандарты оценки Услуги выполняются в соответствии со стандартами профессиональной деятельности в области оценки:

· Федеральными стандартами оценки: (ФСО) № 1, утвержденными Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 июля 2007 года № 256, ФСО № 2, утвержденными Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 255, ФСО № 3, утвержденными Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 254;

· Стандартами и правилами оценочной деятельности НП СОО «Сибирь», принятые Решением совета Партнерства (протокол № 2 от 10 сентября 2006 года);

· Международными стандартами оценки МСО, принятые Международным Комитетом по Стандартам Оценки (МКСО).

Нормативные документы Работа выполняется в соответствии со следующими нормативными документами:

· Гражданский кодекс Российской Федерации;

· Федеральный закон от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» ;

· Федеральный закон от 27.07.2006 г. № 157-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» ;

· Федеральными стандартами оценки: (ФСО) № 1, утвержденными Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 июля 2007 года № 256, ФСО № 2, утвержденными Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 255, ФСО № 3, утвержденными Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 254;

· Стандартами и правилами оценочной деятельности НП СОО «Сибирь», принятые Решением совета Партнерства (протокол № 2 от 10 сентября 2006 года);

· Международными стандартами оценки МСО, принятые Международным Комитетом по Стандартам Оценки (МКСО);

· И другими иными нормативно-правовыми актами.

1.6 Описание объекта оценки Объектом оценки является однокомнатная квартира, расположенная по адресу: Московская область, г. Королев, ул. Пионерская, д. 15, корп. 1, кв. 386. Квартира находится на 21-ом этаже 25-этажного монолитного жилого дома. Коммуникации — центральное отопление, водоснабжение, газоснабжение, электроснабжение, канализация. В доме есть лифт и мусоропровод. Лестничная клетка в хорошем состоянии. Состояние подъезда, в котором расположена оцениваемая квартира хорошее, дверь подъезда оборудована кодовым замком и домофоном.

Местоположение объекта оценки:

Основные характеристики:

Таблица 5

Оцениваемый объект расположен вблизи Ярославского шоссе (10 минут пешком до станции Подлипки-Дачные).

Жилой дом находится в экологически чистом районе с хорошо развитой инфраструктурой. Дом находится в непосредственной близости от соснового бора и озера.

В пешеходной доступности от оцениваемого объекта расположены общеобразовательная школа, детский сад, поликлиника, торговые объекты, объекты бытового обслуживания.

Во дворе расположена детская площадка, спортивная площадка, есть место для тихого отдыха. На территории много зеленых насаждений.

Придомовая территория благоустроена: положен асфальт, имеются карманы для временной парковки машин, разбит газон.

До ближайшей остановки общественного транспорта 250 метров.

Окна дома выходят на уютный, тихий двор с клумбами и детскими площадками.

1.7 Методология проведения исследования Процедура оценки включает:

1) Заключение с Заказчиком договора об оценке.

2) Предоставление Заказчиком необходимых документов, а именно:

— Свидетельство о государственной регистрации права на квартиру или документ, на основании которого такая регистрация может быть проведена (договор купли-продажи, дарения, ренты и др.);

— Поэтажный план или экспликация на квартиру;

— Паспортные данные Заказчика (ФИО Заказчика, контактный телефон, адрес по месту регистрации и адрес фактического проживания).

3) Изучение полученных документов.

4) Сбор информации и анализ рынка, к которому относится Объект оценки.

5) Выбор и применение стандартных подходов и методов оценки, осуществление необходимых расчетов.

Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией.

Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существующей для данного метода информации, определить стоимость объекта в рамках одного из подходов к оценке. Подходы к оценке:

Доходный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.

Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства или замещения объекта оценки с учетом износа и устаревания.

6) Согласование результатов, определение итоговой величины стоимости Объекта оценки.

7) Подготовка Отчета об оценке.

8) Составление и передача Заказчику Отчета.

Отчет является полным повествовательным документом, отвечающим требованиям стандартов и законодательства РФ с применением всех существующих подходов к оценке.

1.8 Обзор рынка объекта оценки Город Королев размещается от Москвы — до МКАД 7,5 километров. У этого есть свои преимущества: развитая инфраструктура, спокойная транспортная обстановка, более низкие цены на жилье. А до столицы можно добраться по Ярославскому шоссе или по железнодорожной ветке до Ярославского вокзала. Дорога займет примерно 40 минут.

Королев — это небольшой городок, который расположен в московской области. Несмотря на размеры города, в настоящий момент здесь ведется весьма активное возведение современных многоэтажных жилых построек, в которых каждый желающий может купить просторную квартиру при относительно небольшой стоимости.

Качество жилья в Королеве очень разнообразно. Имеются панельные, кирпично-монолитные, новые блочные и кирпичные дома, а также некоторое число элитных новостроек и таунхаусов. Интерес покупателей в основном сосредоточен вокруг нового жилья (не старше 5−6 лет), причём качество ценится выше, чем метраж.

Доступные цены на жильё обеспечивают высокий спрос со стороны населения, а застройщики, которые видят в регионе большой потенциал, не заставляют покупателей долго ждать нового жилья, сдавая один новый объект за другим.

Самое большое число новых проектов зафиксировано в г. Королев, где во II квартале 2012 г. В результате общее количество новостроек в городе увеличилось с двух до шести. По сути, Голицыно оказался единственным городом в Подмосковье, где предложение первичного жилья заметно выросло.

По последним данным, в марте месяце наблюдалась повышенная активность по сделкам купли/продажи на первичном рынке жилья Московской области, количество заключенных договоров на котором увеличилось на 68%.

По причине относительно доступной средней стоимости одного квадратного метра, приобрести новую квартиру в городе Королев желает практически каждый второй «выходец» из Москвы, который имеет хотя бы среднюю заработную плату т.к. продажа квартир в Королеве ведётся по средним ценам. Но отыскать действительно хороший вариант квартиры по относительно небольшой цене, не так просто, как может показаться на первый взгляд, так как с учетом ценовой доступности, количество жилой недвижимости ограничено. Поэтому перед тем, как покупать новую квартиру, следует ознакомиться с ценами.

Средняя цена за квадратный метр 1 комнатной квартиры — 197 656 руб. за м²., что ниже среднерыночной стоимости квадратного метра в Москве на 8,38% (-руб.).

Средняя цена за квадратный метр 2 комнатной квартиры — 78 180 руб., что ниже среднерыночной стоимости квадратного метра в Московской области на -28,69% (- 17 331 руб.).

Средняя цена за квадратный метр 3 комнатной квартиры — 77 890 руб., что ниже среднерыночной стоимости квадратного метра в Московской области на -26,34% (- 15 781 руб.).

Средняя цена за квадратный метр 4 комнатной квартиры — 76 724 руб., что ниже среднерыночной стоимости квадратного метра в Московской области на -47,31% (- 25 183 руб.).

Изменение цены за 1 м² (тыс. руб.) на квартиры в г. Королев.

Изменение цены за 1 м² (тыс. руб.) на двухкомнатные квартиры в г. Голицыно.

Данная информация представлена на сайте http://realty.dmir.ru/mo/prices/ceny-na-kvartiry-v-koroleve/

Главный двигатель роста рынка недвижимости, повышения цен на недвижимость — устойчивый и растущий покупательский спрос на недвижимость. И чем слаженнее и напористее действуют покупатели, тем быстрее взлетают цены на недвижимость. Иногда это похоже на панику и приобретает очертания лихорадки на рынке недвижимости.

Правильное понимание, реальная оценка степени влияния этих причин позволяет максимально точно прогнозировать изменение цен на недвижимость.

1.9 Анализ наиболее эффективного использования Понятие наилучшего и наиболее эффективного использования, применяемое в настоящем Отчете, определяется как вероятное и разрешенное законом использование оцениваемого объекта с наилучшей отдачей, причем непременными условиями такого использования являются: физическая возможность, должное обеспечение и финансовая оправданность такого рода действий.

Понятие наилучшего и наиболее эффективного использования подразумевает наряду с выгодами для собственника оцениваемого объекта, особую общественную пользу.

Подразумевается, что определение наилучшего и наиболее эффективного использования является результатом суждений оценщиков на основе их аналитических навыков, тем самым, выражая лишь мнение, а не безусловный факт.

В практике оценки недвижимости положение о наилучшем и наиболее эффективном использовании представляет собой предпосылку для дальнейшей стоимостной оценки объекта.

При определении вариантов наилучшего и наиболее эффективного использования объекта использовались четыре основных критерия анализа:

1) Физическая возможность — рассмотрение физически реальных в данном месте способов использования.

2) Допустимость с точки зрения законодательства — характер предполагаемого использования не противоречит законодательству, ограничивающему действия собственника объекта.

3) Финансовая целесообразность — допустимый с точки зрения закона порядок использования объекта должен обеспечить чистый доход собственнику имущества.

4) Максимальная продуктивность — кроме получения чистого дохода как такового, наилучшее и наиболее эффективное использование подразумевает либо максимизацию чистого дохода собственника, либо достижение максимальной стоимости самого объекта.

Проанализировав все возможные варианты физического использования объекта оценки, учитывая сложившуюся ситуацию на рынке жилой недвижимости, Оценщик пришел к выводу:

Вывод: По всем вышеперечисленным критериям наилучшим и наиболее эффективным использованием объекта оценки — квартиры, является использование её как жилого помещения для удовлетворения потребности в жилье.

1.10 Сравнительный подход Сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.

Объектом аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В названном подходе наиболее распространенным является метод сравнения продаж. Базовую модель данного метода представляет следующее выражение:

Рыночная стоимость объекта оценки = Цена продаж объекта аналога ± Поправки к этой цене Поправки связаны с различиями в характеристиках объектов сравнения.

1.10.1 Теоретические основы сравнительного подхода Поскольку сравнительный подход основан на принципе замещения и применяется когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов аналогов.

Первым этапом является подбор таких объектов, то есть выполняется выявление недавних продаж на соответствующем локальном рынке и сбор необходимых данных по выявленным продажам. Данные могут быть получены у участников сделки, в собственном досье оценщика, в материалах органов регистрации, судебных заседаний, кредитных, страховых, риэлторских фирмах, электронных базах данных.

Условия сопоставимости:

— схожесть прав на недвижимость;

— схожесть условий финансирования;

— расположение объектов аналогов в той же рыночной зоне, что и объект оценки;

— время продажи;

— схожесть местоположения;

— похожие технические, экономические характеристики объекта.

Как правило, отбирается не менее трех объектов аналогов.

Вторым этапом является проверка информации о сделках. С подозрением следует относится к продажам поспешным, между близкими родственниками. На этом этапе необходимо выбрать единицу сравнения. Единица сравнения — это «общий знаменатель», по которому сопоставляются все объекты. Единицей сравнения может быть относительная величина, цена продажи, отнесенная к единице измерения. Если единицей измерения является физическая величина — 1 м², 1 м³, 1 сотка — то это физическая единица сравнения. Если единицей измерения является экономическая величина — участок, квартира, дом — то это экономическая единица сравнения.

Оценщик должен обосновать выбор единицы сравнения.

Третьим этапом является внесение поправок, учитывающих различия между объектом оценки и объектом аналогом, в цену продажи объекта аналога. Для этого объект аналог сравнивается с объектом оценки, и выявляются различия в характеристиках объектов. Отличные характеристики, по которым затем вносятся поправки, называются элементами сравнения. Выбор элементов сравнения оценщик должен обосновать.

Правило внесения поправок:

— Если объект аналог лучше объекта оценки, то поправка в его цену продажи вносится со знаком минус.

— Если объект аналог хуже объекта оценки, то поправка в его цену продажи вносится со знаком плюс.

Каждая поправка должна быть обоснована оценщиком.

Четвертым этапом является согласование результатов оценки. После внесения поправок получается столько различных скорректированных стоимостей, сколько есть объектов аналогов. А необходимо иметь один результат. Оценщик объясняет, почему он выбрал ту или иную величину, например среднее арифметическое, мода, медиана и др.

1.10.2 Описание объектов аналогов Выборка объектов-аналогов, отобранных для дальнейшего анализа и расчетов в рамках сравнительного подхода, представляет собой информационную базу с указанием цен предложений аналогичных с оцениваемым квартир, предлагаемых на рынке жилой недвижимости.

Объектом оценки представляет собой однокомнатную квартиру, общей площадью 48,5 кв. м, расположенная по адресу: Московская область, г. Королев, улица Пионерская, дом 15, корпус 1, квартира 386.

Для дальнейшего сравнительного анализа объекта оценки и каждого из объектов-аналогов оценщиком были выбраны следующие элементы сравнения:

· местоположение;

· тип дома;

· количество комнат;

· общая площадь;

· этажность;

· высота потолков;

· количество санузлов и т. д.

Проведенный анализ объектов оценки, изучение оценщиком сегмента рынка, к которому относятся объекты оценки, позволили сделать вывод о том, что приведенные выше элементы сравнения достаточны для проведения сравнительного анализа объектов оценки и каждого объекта-аналога. Использование других единиц сравнения не приведет к изменению стоимости, следовательно их использование нецелесообразно.

В результате поиска были подобраны 5 объектов аналогов, описание которых представлено в таблице 6.

1.10.3 Расчет стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода

Таблица 7

Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки без учета НДС округленно составила 3 472 000 рублей.

Обоснование внесенных корректировок.

1) Корректировка на торг. При исследовании сложившейся ситуации на рынке в настоящее время величина поправки на торг составляет 3−7%. В достаточно редких случаях цена сделки и цена предложения совпадают. Первоначальная цена в большинстве случаев значительно выше реальной стоимости объекта. Эта надбавка, по нашим подсчетам, и составляет вышеуказанные 3- 7%.

На основании данных сайтов:

http://www.ocenchik.ru/docs/1293-correktirovka-realty-moscow.html

http://shkolazhizni.ru/archive/0/n-3099/

http://www.vikup-kvartir.ru/news.php?id=609

Таким образом, в настоящем отчете корректировка на уторговывание составила 5%.

2) Корректировка по передаваемым правам. Так как у объекта оценки и объектов аналогов передаются право собственности, то корректировка по передаваемым правам не вносилась.

3) Корректировка на условия финансирования. Так как у объекта оценки и объектов аналогов условия финансирования рыночные, то корректировка на условия финансирования не вносилась.

4) Корректировка на условия сделки. Так как у объекта оценки и объектов аналогов рыночные условия сделки, то корректировка на условия сделки не вносилась.

5) Корректировка на условия рынка (дата продажи). По условиям рынка объект оценки и объекты аналоги сопоставимы. Таким образом, корректировка на условия рынка не вносилась.

6) Корректировка на удаленность от ж/д вокзала. Так как объект оценки и объекты аналоги расположены в одном квартале, то корректировка на удаленность от ж/д вокзала не вносилась.

7) Корректировка на тип дома. Так как тип дома у объекта оценки и объектов аналогов одинаковый, кирпично-монолитный, корректировка на тип дома не вносилась.

8) Корректировка на этаж/этажность. Фактор, который влияет на стоимость — это на каком именно этаже расположена квартира. Если этаж первый, то это влечет за собой влажность и низкую температуру воздуха в квартире, а также, как правило, в квартирах на первом этаже недостаточно естественного дневного освещения из-за посаженных вокруг дома деревьев или кустов. Что касается последнего этажа, то здесь велика вероятность протечки крыши и сильного нагрева окон в летний период. Не исключается и проблема с напором воды из-за верхнего этажа. Поэтому квартиры на более верхних этажах будут стоить дороже, чем квартиры на нижних этажах.

По данным сайтов:

http://www.ocenka-i.ru/korr-all/2010;10−22−05−42−28.html

http://www.ocenchik.ru/docs/1293-correktirovka-realty-moscow.html

http://www.ocenka-i.ru/korr-all/2010;10−22−05−42−28.html

объект оценки и все объекты аналоги располагаются на средних этажах (выше первого и ниже последнего), следовательно, корректировка не применялась.

9) Корректировка на количество комнат. По количеству комнат объект оценки и объекты аналоги одинаковы — 1 комната. Поэтому корректировка на количество комнат не вносилась.

10) Корректировка на общую площадь. Данная поправка вводится в том случае, если площадь объекта оценки отклоняется от площади аналога более чем на 10 кв.м. Поскольку объекты аналоги незначительно отличается от общей площади объекта оценки корректировка на общую площадь не вносилась.

11) Корректировка на площадь кухни. Данная поправка вводится в том случае, если площадь кухни оцениваемого объекта отклоняется от площади кухни аналога более чем на 2 кв.м.

По данным сайтов:

http://forum.ners.ru/viewtopic.php?f=39&t=35 314

http://www.ocenka-i.ru/korr-all/korr-kuhni.html

http://www.ocenchik.ru/docs/1293-correktirovka-realty-moscow.html

Величина корректировки принимается в размере 0,5% за каждый 1 кв.м.

12) Корректировка на жилую площадь. В результате анализа рынка выявлено, что средняя стоимость 1 кв. м однокомнатной квартиры в городе Королев составляет 92 000 рублей. Корректировка по данному фактору не применялась.

13) Корректировка на высоту потолков. Сведения о высоте потолков у объектов аналогов отсутствуют, поэтом корректировка на высоту потолков не вносилась.

14) Корректировка на окна. Так как окна у объекта оценки и объектов аналогов одинаковые, то корректировка не вносилась.

15) Корректировка на вид из окна. Так как вид из окна у объекта оценки и объектов аналогов во двор, то корректировка не вносилась.

16) Корректировка на сан. узел. Сан. узел у объекта оценки и объектов аналогов № 2, 4 раздельный, а у объектов аналогов № 1, 3, 5 совмещенный применялась корректировка 2%.

17) Корректировка на наличие балкона/лоджии. Данная поправка подразумевает увеличение стоимости квартиры при наличии данного вида улучшения, составляет 1−5%, так как у объекта оценки и объекта аналога № 3 балкон, а у объектов аналогов № 1, 2, 4, 5 лоджия, применялась корректировка -1%.

По данным сайтов:

http://forum.ners.ru/viewtopic.php?f=39&t=35 314

http://www.ocenchik.ru/docs/1293-correktirovka-realty-moscow

http://www.ocenka-i.ru/korr-all/2010;10−22−05−42−02

18) Корректировка на состояние отделки. Ремонт и качество отделки влияют на стоимость квартиры самым непосредственным образом. Безупречная и качественная отделка увеличивают цену на 10%. Качество отделки объекта оценки «Хорошее» отличается от качества отделки объектов аналогов «Под чистовую отделку», поэтому вводится корректировка.

19) Корректировка на дополнительные характеристики. Так как дополнительные характеристики у объекта оценки и объектов аналогов не сильно отличаются, то корректировка не вносилась.

1.11 Отказ от использования затратного подхода В процессе работы над определением стоимости объекта оценки Оценщик пришел к выводу, что использование затратного и доходного подходов является не корректным. Поэтому Оценщик принял решение отказаться от использования этих подходов и использовать только один — сравнительный.

Затратный подход основывается на принципе замещения, который гласит, что покупатель не заплатит за недвижимость больше той суммы, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам объекту оценки, например, квартиры в многоквартирном доме. Официальной сметой затрат на покупку участка и строительства на нем здания, частью которого является объект оценки, Оценщик не располагает.

В свою очередь, расчет по «типовым» сметам, СНИПам и т. п. с учетом всех реальных дополнительных затрат, определением совокупного износа здания в целом и «вычленения» стоимости единицы площади квартиры приведет к большой погрешности при вычислении.

Кроме того, Оценщику абсолютно неизвестны случаи подобного приобретения жилья, когда покупатель-частное лицо приобретал в собственность одну квартиру в многоквартирном доме посредством его строительства.

Принимая во внимание весомость приведенных выше аргументов против использования затратного подхода, Оценщик принял решение отказаться от его применения в рамках данного Отчета.

1.12 Отказ от использования доходного подхода В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который гласит, все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ. При применении данного подхода анализируется возможность недвижимости генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от возможной продажи в конце периода владения. Применительно к объекту оценки можно предположить, что он приобретается не как «квартира для проживания», а как объект для извлечения прибыли от сдачи его в аренду и последующей (возможной) продажи.

Против использования доходного подхода у Оценщика имелось также несколько аргументов. Прежде всего — это информация, полученная от Заказчика, что данная квартира будет использоваться исключительно для целей проживания, т. е. будущий собственник не планирует сдавать её в аренду с целью извлечения дохода.

Во-вторых, несмотря на существующий в московском регионе развитый рынок аренды жилья, он продолжает в основном оставаться «черным». Договора аренды в подавляющем количестве случаев нигде не регистрируются, а оплата производится в виде не облагаемой налогом наличной суммы. Это не позволяет Оценщику собрать достаточное количество достоверной информации о размере арендной платы и ставок аренды по объектам аналогам. Использовать же информацию, не имеющую документального подтверждения и обоснования Оценщик посчитал невозможным. Поэтому доходный подход был исключен из расчетов.

По мнению Оценщика, единственно возможным подходом к оценке квартиры в многоквартирном доме из трех существующих можно считать сравнительный подход, который в силу хорошо развитой системы информационного обеспечения дает наиболее объективные результаты.

1.13 Согласование полученных результатов Таблица 8

Глава 2. Отчет об оценке рыночной стоимости индивидуального жилого дома, расположенного по адресу: Московская область, г. Солнечногорск

2.1 Основные факты и выводы Таблица 9

2.2 Задание на оценку в соответствии с требованиями ФСО Таблица 10

2.3 Сведения о заказчике оценки и об оценщике Сведения об оценщике:

Оценщик, заключивший трудовой договор:

Таблица 11

Сведения о Заказчике:

Заказчик, заключивший Договор :

Таблица 12

2.4 Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки Основные допущения и ограничивающие условия Сертификат качества оценки, ограничивается нижеследующими допущениями и ограничивающими условиями, являющимися неотъемлемой частью настоящего Отчета.

Исходя из нижеследующей трактовки и договоренностей, настоящие условия подразумевают их полное и однозначное понимание Оценщиком и Заказчиком, именуемыми далее по тексту Сторонами, а также факт того, что все положения, результаты переговоров и заявления, не оговоренные в тексте отчета, теряют силу. Настоящие условия не могут быть изменены или преобразованы иным образом кроме как за подписью обеих сторон. Настоящие условия распространяются и на правопреемников и исполнителей Сторон.

Отчет об оценке подготовлен в соответствии со следующими документами:

1. Оценщики не принимают на себя ответственности за правовое описание имущества и вопросы, подразумевающие обсуждение юридических аспектов права собственности, достоверность которого определяется со слов Заказчика. При оценке Оценщики исходили из достоверности правоустанавливающих документов на объект оценки. Выводы о правах на недвижимость сделаны на основании анализа представленных правоустанавливающих документов.

2. Оценщики исходили из того, что существует полное соответствие правового положения собственности требованиям нормативных документов государственного и местного уровней, или несоответствие такого уровня указаны, определены и рассмотрены в Отчете.

3. Объект оценки, свободен от каких бы то ни было, прав удержания имущества и долговых обязательств пол заклад имущества, кроме тех, которые указаны в правоустанавливающих документах и определены в Отчете.

4. Объект оценки, по предположению Оценщиков, не обладает какими-либо скрытыми дефектами, кроме тех, которые оговорены в настоящем Отчете и могут повлиять на его стоимость.

5. Объект оценки соответствует всем санитарным и экологическим нормам, если иное не отмечено в Отчете об оценке.

6. Оценщики не обязаны приводить обзорные материалы (фотографии, планы, чертежи и т. п.) по Объекту оценки. Рисунки и схемы могут быть включены в Отчет исключительно для того, чтобы помочь читателю получить представление об оцениваемом Объекте.

7. Информация о составе и технических характеристиках имущества, входящего в состав Объекта оценки, была получена от специалистов Заказчика. Оценщики не несут ответственность за достоверность данной информации, тем не менее, Оценщики не могут гарантировать абсолютную точность этих данных, поэтому, там где это возможно, делаются ссылки на источник информации. Рабочие материалы, не включенные в Отчет, находятся у Оценщика.

Отчет об оценке был составлен в соответствии с нижеследующими ограничивающими условиями:

1. Выдержки из Отчета или сам Отчет не могут копироваться без письменного согласия Оценщиков выполнивших данный Отчет.

2. Оценщики не предоставляют дополнительных консультаций по данному Отчету. Согласно положению настоящего Отчета, от оценщиков не требуется проведения дополнительных работ или дачи показаний и присутствия в суде в связи с имуществом или имущественными правами, связанными с Объектом оценки, если только не будут заключены иные соглашения.

3. Все прогнозы, сделанные в Отчете, базируются на информации о ситуации, сложившейся на рынке, на дату проведения оценки.

4. Настоящий Отчет достоверен в полном объеме лишь в указанных в настоящем тексте целях. Понимается, что проведенный анализ и сделанные заключения не содержат полностью или частично предвзятого мнения.

5. Ни весь Отчет, ни какая-либо его часть (особенно любые заключения о стоимости и сведения об Оценщике и Исполнителях), не могут быть представлены Заказчиком для использования в целях рекламы, для мероприятий по связи с общественностью без предварительного письменного разрешения Оценщиков.

6. Оценщики выдвигают требование конфиденциальности в отношении документов любого формата и содержания, составленных от его имени. Заказчик принимает условие не упоминать имён Оценщиков или настоящий Отчет, полностью или частично, в каком-либо документе, передаваемом третьим лицам, без его письменного на то согласия. Согласно установленным профессиональным стандартам, Оценщики так же сохранят конфиденциальность в отношении информации, полученной от Заказчика, или полученной и рассчитанной в ходе исследования в соответствии с задачами оценки.

7. Оценщики не принимают на себя ответственность за финансовую и налоговую отчетность, относящуюся к вопросу управления Объектом оценки. Ответственность за такую отчетность, относящуюся к исследованному Оценщиками Объекту, несет его владелец.