Механизм формирования рынка управления жилой недвижимостью в крупном городе

Актуальность темы

исследования. Новшества в жилищном законодательстве последних лет значительно ускорили процесс приватизации жилья и рост числа собственников квартир в городах. Жилищный кодекс, введенный в действие с 1 марта 2005 года, обязал собственников жилья выбрать способ управления своим домом, однако реализовать это на практике оказалось затруднительно из-за отсутствия конкурентного рынка управления объектами жилой недвижимости, что ограничивает возможности собственников по выбору управляющей организации.

На сегодняшний день во многих городах России такой рынок только формируется. Например, в Санкт-Петербурге услуги по управлению и эксплуатации объектов жилой недвижимости оказывают 46 ОАО «Жилкомсервис» со 100-процентным государственным капиталом и около 70 частных управляющих организаций, однако для города, объем жилищного фонда которого превышает 100 млн. кв. м, такого количества субъектов рынка явно недостаточно. Кроме того, ограничение свободы выбора управляющей организации приводит либо к завышению цен на ее услуги, либо к ненадлежащему качеству услуг, оказываемых по установленным городом ценам.

Проблемы развития рынка управления жилой недвижимостью в крупных городах связаны с недостатками правового регулирования этого бизнеса и научного обеспечения процесса управления объектами жилой недвижимости. Это проблемы неоднозначного толкования ключевых понятий в некоторых нормативно-правовых актах, отсутствия установленных требований к качеству управления, недостатка научно-методических работ в области управления многоквартирными домами. Кроме того, формирование рынка управления жилой недвижимостью провозглашено одной из главных задач реформы жилищной сферы.

Этим обусловлена необходимость разработки механизма формирования рынка управления жилой недвижимостью в крупном городе, практических рекомендаций для бизнес-структур, уже действующих в этой сфере или намеревающихся в ней работать.

Степень разработанности проблемы. Исследованию теоретических и практических проблем управления жилой недвижимостью посвящены труды отечественных и зарубежных ученых, в которых изложены различные концепции управления и пути решения проблем. Значительный вклад в становление и развитие методологии управления жилищной сферой внесли такие российские ученые, как О. Э. Бессонова, B.C. Боголюбов, В. В. Бузырев, И. В. Бычковский, Н. В. Васильева, JI.A. Велихов, Т. М. Говоренкова, Б. М. Гринчель, С. А. Ершова, А. Н. Кириллова, Н. Б. Косарева, С. Н. Максимов, Ю. П. Панибратов, С. Б. Сиваев, Е. Б. Смирнов, B.C. Чекалин, Н. В. Чепаченко, JI.H. Чернышов, М. Д. Шапиро, А. Н. Шеремет, И. С. Шомина и многие другие. Вместе с тем, проблемы формирования рынка управления жилой недвижимостью на уровне крупного города остаются недостаточно проработанными в научно-методическом плане.

Актуальность, теоретическая и практическая значимость проблемы, ее недостаточная разработанность в литературе обусловили выбор темы исследования, определили его цель и задачи.

Целью исследования является разработка научно-методических основ совершенствования механизма формирования рынка управления жилой недвижимостью в крупном городе.

Цель исследования предопределила постановку и решение следующих задач:

— изучение проблем и тенденций развития рыночных отношений в сфере управления жилой недвижимостью;

— обоснование сущности и структуры механизма формирования рынка управления жилой недвижимостью в крупном городе, его основных элементов;

— анализ конкурсной системы отбора управляющих организаций и разработка алгоритма проведения конкурсов товариществами собственников жилья;

— обоснование методических положений по определению стоимости услуг по управлению многоквартирными домами;

— разработка рекомендаций по оценке динамики конкурентных отношений в сфере управления жилой недвижимостью;

— модельное обоснование бизнеса по управлению жилой недвижимостью, включая организационно-экономическую и финансовую модели управляющей организации, а также модель формирования системы управления качеством.

Объектом исследования является сфера управления объектами жилой недвижимости в крупных городах России.

Предметом исследования является механизм формирования рынка управления жилой недвижимостью в крупном городе.

Теоретико-методологической основой исследования послужили труды отечественных и зарубежных ученых и специалистов в области управления жилой недвижимостью.

В диссертационном исследовании использовались законодательные и нормативные акты Российской Федерации, официальные статистические данные, материалы научных учреждений, периодической печати, результаты авторских опросных исследований, а также отчетность Жилищного комитета Правительства Санкт-Петербурга, профильных комитетов администраций других крупных городов России, Государственных жилищных инспекций и управляющих организаций.

Научные результаты получены с использованием таких научных методов как системный, функциональный и статистический анализ и выявление причинно-следственных связей, экспертные оценки, экономико-математическое моделирование.

Научная новизна исследования заключается в следующем:

1. Уточнено представление о жилой недвижимости как специфическом объекте управления, дано авторское определение понятия «управление многоквартирным домом», позволяющее учесть особенности современной правовой базы регулирования этой сферы.

2. Обоснованы сущность и состав механизма формирования рынка управления жилой недвижимостью в крупном городе, направленного на стимулирование предложения услуг по управлению многоквартирными домами, формирование платежеспособного спроса на эти услуги, обеспечение баланса интересов управляющих организаций и собственников жилья.

3. Разработан алгоритм конкурсного отбора управляющих организаций объединениями собственников жилья, учитывающий особенности таких объединений как организатора конкурса и заказчика, позволяющий повысить качество управления и стимулировать развитие рынка управления жилой недвижимостью.

4. Обоснованы методические положения по определению стоимости услуг по управлению многоквартирными домами на основе свободного (рыночного) ценообразования, направленные на стимулирование добросовестной конкуренции и обеспечение баланса экономических интересов субъектов рынка управления жилой недвижимостью.

5. Разработана организационно-экономическая модель управляющей организации, включающая ее структуру, функции, задачи, способы выхода на рынок, выбор оптимальной организационно-правовой формы, расчет порога рентабельности, позволяющая создать конкурентоспособную компанию и определить рациональные пути ее развития.

6. Разработана финансовая модель управляющей организации, включающая схему финансовых потоков, систему бюджетирования на основе пообъектного учета, способы осуществления инвестиционной деятельности, направленная на обеспечение экономической эффективности процесса управления жилой недвижимостью.

7. Разработаны методические положения и практические рекомендации по формированию системы менеджмента качества управления объектами жилой недвижимости, включая критерии и показатели оценки качества управления и порядок ее расчета, алгоритм разработки программы управления жилым объектом, в целом позволяющие обеспечить надлежащий уровень качества услуг управляющей организации и повысить ее конкурентоспособность.

Практическая значимость исследования состоит в разработке методических рекомендаций, алгоритмов и моделей, предназначенных для использования органами власти крупных городов в процессе регулирования сферы управления жилой недвижимостьюуправляющими организациямив целях повышения рентабельности бизнеса и качества управления объектами жилой недвижимоститовариществами собственников жильядля повышения эффективности самостоятельной деятельности по управлению домовладениями.

Апробация работы. Основные положения и результаты исследования докладывались и получили одобрение на научно-практических конференциях: «Экономика и менеджмент в творчестве молодых ученых» (Санкт-Петербург, 2005), «Актуальные проблемы управления экономикой региона» (Санкт-Петербург, 2007). Основные результаты исследования используются в практической деятельности управляющих организаций и в учебном процессе в Санкт-Петербургском государственном инженерно-экономическом университете.

Публикации. По теме диссертации опубликовано 11 научных работ общим объемом 12,08 п.л., лично автору принадлежит 5,45 п.л.

Заключение

.

Выполненное исследование позволяет сделать следующие выводы:

1. Жилая недвижимость как объект управления обладает специфическими особенностями, которые являются следствием ее социально-экономической роли в развитии городов и повышении качества жизни местного сообщества.

2. Анализ способов управления многоквартирными домами, установленных действующим Жилищным кодексом, позволил выявить преимущества управления объектами жилой недвижимости профессиональными бизнес-структурами и показать необходимость формирования конкурентного рынка таких услуг.

3. При изучении процессов формирования рыночных отношений в жилищной сфере выявлены основные тенденции, обусловленные появлением новых форм собственности на жилую недвижимость, развитием предпринимательской деятельности, зарождением конкуренции, внедрением договорных отношений, развитием ТСЖ и управляющих компаний, использованием конкурсной системы отбора управляющих организаций.

4. Вместе с тем остается много нерешенных проблем. К их числу относятся проблемы научного обеспечения управления жилой недвижимостью. Это проблема использования терминов неоднозначного толкования в некоторых нормативно-правовых актах, недостаток научно-методических работ в области управления жилой недвижимостью, методических рекомендаций, например, по созданию товариществ собственников жилья, по управлению многоквартирными домами, методики конкурсного отбора управляющих организаций.

5. Во второй главе рассмотрены основные элементы механизма формирования рынка услуг по управлению жилой недвижимостью — спрос, предложение и цена, взаимосвязь и взаимодействие которых реализуется посредством проведения конкурсов по отбору управляющих организаций. Это находит свое отражение в принципах формирования рыночных отношений, наиболее значимыми из которых являются принцип добросовестной конкуренции, конкурсного отбора управляющих организаций, наличия свободных (рыночных) цен, разделения прав собственности и управления и др.

6. При рассмотрении конкурсной системы отбора управляющих жилищных организаций было выявлено, что наиболее рациональной является методика, базирующаяся на определении уровня квалификации компании. Это легло в основу разработанного алгоритма проведения такого конкурса товариществами собственников жилья.

7. Изучение таких методов определения стоимости услуг по управлению домовладениями как базисно-индексный, ресурсный, установление процента от суммы платежей за ЖКУ, позволило сделать вывод, что метод свободного ценообразования является одним из самых перспективных.

8. Оценка динамики развития конкурентных отношений показала ежегодный прирост количества ТСЖ и управляющих организаций, что свидетельствует о развивающемся рынке услуг и формировании конкурентной среды в жилищной сфере Санкт-Петербурга. Вместе с тем, рынок управления жилой недвижимостью Санкт-Петербурга в настоящее время можно отнести к смешанному типу, где присутствуют как конкурентные, так и монопольные сегменты. Для оценки эффективности механизма формирования рынка управления жилой недвижимостью в крупном городе можно использовать индекс Герфиндаля и другие известные показатели концентрации рынка, расчет которых осуществляется по данным мониторинга рынка.

9. На основе изучения опыта работы управляющих организаций в Санкт-Петербурге разработана организационно-экономическая модель управляющей компании. Модель включает основные цели, задачи и функции управляющей организации, выбор организационно-правовой формы в виде общества с ограниченной ответственностью либо закрытого акционерного обществарекомендуемую линейно-функциональную структуру. В модели рассчитана точка безубыточности, показывающая, что порогом рентабельности бизнеса является объем жилищного фонда в управлении, равный 12 585 кв.м. Также в модели представлены возможные способы входа управляющих организаций на рынок: в результате выбора на общем собрании собственников, в результате проведения органом МСУ открытых конкурсов, путем заключения договора на управление с существующими ТСЖ и будущими собственниками во вновь построенных многоквартирных домах, а также покупка управляющей организации.

10. Разработанная финансовая модель управляющей организации предназначена для оптимизации финансовых потоков и включает методы оплаты ЖКУ, от которых зависит скорость поступления средств на расчетный счет управляющей организации, а также удобство и простота расчетов. Рекомендована многоканальная схема финансирования работ по капитальному ремонту общего имущества многоквартирных домов, включающая такие источники как городской бюджет, средства собственников жилых и нежилых помещений в доме, привлеченные средства (кредиты, инвестиции). Разработаны меры по оптимизации финансового плана управляющей организации, основанные на принципе пообъектного учета доходов и расходов с формированием центров финансовой ответственности.

11. Разработаны методические положения и практические рекомендации по формированию системы менеджмента качества управления объектами жилой недвижимости, включая критерии и показатели оценки качества управления и порядок ее расчета, алгоритм разработки программы управления жилым объектом, в целом позволяющие обеспечить надлежащий уровень качества услуг управляющей организации и повысить ее конкурентоспособность. В рамках данных рекомендаций предложена формула для оценки качества работы управляющей организации.

В диссертации разработан алгоритм формирования программы управления домовладением, который состоит из семи этапов, на каждом из которых составляются соответствующие планы. Алгоритм разработан с целью использования его собственниками, ТСЖ, но главным образом — для управляющих организаций и является отправной точкой в построении системы менеджмента качества в организациях. Составленная по данному алгоритму программа может также использоваться в конкурсе по отбору управляющих организаций в качестве обязательного приложения к заявке, либо являться дополнительным преимуществом, учитываемым при анализе и оценке заявок участников конкурса.