Поправочные коэффициенты для корректировки и выведения рыночной стоимости оцениваемого объекта

1) Корректировка на имущественные права.

В данном отчете, все представленные объекты — аналоги находятся в собственности, ввиду чего корректировка по правам собственности не требуется.

2) Корректировка на условия финансирования сделки.

При нетипичных условиях финансирования сделки купли-продажи движимого имущества (например, в случае ее полного кредитования) необходим тщательный анализ, в результате которого вносится соответствующая поправка к цене данной сделки.

В данном отчете, все представленные объекты — аналоги реализуются на типичных условиях финансирования, ввиду чего корректировка по условиям финансирования не требуется.

3)Корректировка на «уторговывание» .

Данная корректировка вводится из-за того; что информация о реальных сделках с движимым имуществом фактически не доступна/и в качестве цены аналогов берутся цены предложения на такие объекты. Так эта корректировка отражает возможное понижение цены предложения, принятой в расчетах в процессе переговоров о купле-продаже движимого имущества между продавцом и покупателем.

Обычно она составляет от 1 до 15 процентов в зависимости от технической сложности и характеристик объекта. Использование того или иного значения из приведенного диапазона находится в обратной зависимости от количества объектов схожего назначения, представленных на рынке. То есть скидка в размере 1,0 процентов принимается для объектов наиболее широко представленных на рынке, 15 — для достаточно редких на рынке объектов.

Это связано с тем, что продавец, зачастую назначая цену предложения, ориентируется на цены предложения по аналогичным объектам, (то есть сам проводит приблизительную оценку), и чем больше данных доступны продавцу, тем меньшая ошибка может быть им допущена при оценке. В расчёте применена корректировка на торг 10% как наиболее характерная для данного сегмента рынка.

4) Корректировка наличие дополнительного оборудования.

Объект аналог № 3 предлагается к продаже в комплекте с плугом ПЛН-5−35.

Стоимость нового такого плуга составляет 89 900 рублей или 4,53% от стоимости нового трактора (1 985 000 рублей). Таким образом к аналогу № 3 была применена понижающая корректировка в размере 4,53%.

5) Корректировка на время продажи.

Время продажи — один из основных элементов сравнения сопоставимых продаж. Для внесения поправки на данную характеристику в цену продажи объекта-аналога необходимо знать тенденции изменения цен на рынке оборудования с течением времени.

Все объекты оборудования, выбранные в качестве аналогов, были представлены на рынке в мае 2014 года. Анализ динамики цен на рынке позволяет с высокой степенью достоверности утверждать, что существенного изменения цен в данном сегменте рынка не произошло, таким образом, введение поправки на указанные аналоги представляется нецелесообразным.

• 6) Корректировка на местоположение — не необходимый элемент сравнения сопоставимых продаж, поскольку не оказывает существенное воздействие на стоимость оцениваемого объекта.
• 7) Корректировка на степень физического износа

Поправку на физический износ рассчитываем по формуле Пнз=(100%-Иоб)/(100%-Иан) где Иоб — износ объекта;

Иан это — износ аналога.

Сведения о техническом и физическом состоянии объектов-аналогов получены в ходе телефонных переговоров с продавцами. У всех объектов-аналогов различное физическое состояние по сравнению с оцениваемым объектом. На основании выше изложенного внесены следующие поправки в стоимость объектов аналогов (таблица 2).

Заключительным этапом сравнительного подхода является анализ произведенных расчетов с целью получения итоговой величины стоимости оцениваемого объекта. При этом оценщики:

• 1. Тщательно проверили использованные для расчета данные по сопоставимым продажам и их скорректированные величины.
• 2. Провели итоговое обобщение скорректированных величин сопоставимых продаж путем расчета средневзвешенной величины.

Наибольший вес присваивается скорректированным величинам цен тех отобранных аналогов, к которым вводились меньшее количество и величина поправок. Иначе говоря, наибольший вес при согласовании результатов корректировок будут иметь те аналоги, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом.