Экспертные методы оценки с применением таблицы Рутгайзера

Метод можно отнести к применению только одного подхода, встречается достаточно часто. Оценщики используют для прямого снижения восстановительной стоимости (ПВС) объектов таблицу Рутгайзера (предназначенную для экспертного определения величин износов).

В этом и есть основной недостаток метода, когда таблицу экспертных данных по износам используют для суждений о рыночной стоимости.

Предлагаемые методы оценки.

Усовершенствованный метод разбивки на классы и определение корректировочных коэффициентов для каждого класса.

Вышеприведенный метод может быть усовершенствован с применением ряда операций.

В процессе оценки необходимыми сведениями об объекте являются:

Наименование;

Год постановки на баланс;

Стоимость по 01 счету;

Стоимость по 02 счету;

Остаточная стоимость Дата переоценки.

У Оценщика при получении этих сведений нет ясности по какой балансовой стоимости производился первоначальный учет объекта (как нового или как приобретенного в процессе эксплуатации).

• 1). Производится разбивка МиО на классы и работа с каждым классом. Для каждого класса могут существовать свои специфические особенности ценообразования.
• 2). Затратный подход. В каждом классе проводится проверка 01 счета на базе переоценки (определении ПВС).
• 2.1.). Для проверки 01 счета целесообразно сделать по каждому классу первоначально минимальную выборку из 3 объектов, которые экспертно выбираются из максимальных, минимальных и средних значений по 01 счету. Величины ПВС отобранных объектов (ПВСпров.) определяются в соответствии с общепринятыми приемами (по сравнению со стоимостями аналогов, с применением нормативно — параметрических и иных методов). Производится сравнение полученных стоимостных данных с данными по переоценке (ПВСпереоц.) как дифференцированно, так и по среднему значению. Анализируются только относительные величины:
  • (ПВСпереоц.макс. / ПВСпров. макс + ПВСпереоц. среднее/ ПВСпров. среднее + ПВСпереоц. мин/ ПВСпров. мин) / 3 = 0,8…1,2

Общепринято считается, что точность затратного подхода должна быть менее 20%, — поэтому проверка 01 счета для каждого класса может осуществляться на базе минимальной (3 образца) или статистически достоверной (7…10 образцов) выборки. Дальнейшая оценка может производиться, исходя из двух вариантов:

первый вариант, когда установлено, что ПВСпереоц. и ПВСпров. ориентировочно соответствуют друг другу;

второй вариант, когда они не соответствуют.

Следует отметить, что различные варианты решения могут иметь место для различных классов, так как проверка соответствия 01 счета должна быть осуществлена в каждом классе.

В целом Оценщикам следует выйти на достоверные данные по 01 счету, так как разница 0… ПВСобщая определяет диапазон нахождения итоговой стоимости объектов.

Первый вариант позволяет найти ПВС по данным переоценки.

Второй вариант требует на базе статистически достоверных данных найти ПВС с использованием данных переоценки и дополнительных корректировочных коэффициентов: ПВС х Ккорр. При этом корректировочные коэффициенты устанавливаются для тех классов, где решается вопрос о втором варианте.

В целом проверка 01 счета подразумевает получение достаточно подробной информации для 3…10 объектов оценки из каждого класса.

2.2). По каждому классу определяются величины износов. Для расчета величин износов предлагается произвести перегруппировку объектов в каждом классе и расположить их по мере роста годов приобретения, а затем рассчитать для каждого года ПВСi и остаточную балансовую стоимость (Со).

Для суждения об основном объеме приобретенных объектов целесообразно рассчитать средневзвешенное значение года приобретения (Кг):

Кг = У (ПВСi.х Гi) / У (ПВСi),.

Где:

Гi — год приобретения (постановки на баланс) объектов стоимостью ПВСi.

Кг — является характеристикой среднего устаревания оцениваемого класса МиО и может быть использована для укрупненных расчетов износов МиО.

Например, если рассматривается класс металлообрабатывающих станков, которые после группировки показали:

ПВС в 1994 г. — 1000 у.е. ПВС в 2001 г. — 2000 у.е.

ПВС в 2004 г. — 500 у.е.

Кг = (1000×1994 + 2000×2001 + 500×2004) / (1000 + 2000 + 500) = 1999,4.

Следовательно, основная масса объектов этого класса была приобретена ориентировочно в 1999 г. Средний срок эксплуатации объектов (2004 — 1999 = 5 лет) показывает, что влияние функциональных износов может быть небольшим либо их нет совсем. Допустим, что работа станочного парка осуществлялась в 1 смену и средняя норма амортизации составляла 6,6% (работа в 2 смены), тогда ориентировочно общий физический износ всей массы станочного класса может быть на уровне:

(2004 — 1999) х 0,5×6,6 = 16,5%.

Остаточная стоимость может ориентировочно приближаться к:

• (1000 + 2000 + 500) х (1 — 0,165) = 2 922 у.е.
• (Ниже по тексту приведен алгоритм расчета средней нормы амортизации)

Мы привели пример ориентировочной прикидки затратного подхода, однако точность расчетов может быть повышена за счет:

Вариант 1: анализа остаточной балансовой стоимости (разница в 01 и 02 счету по балансу);

Вариант 2: анализа остаточной стоимости, полученного на основе проведения расчетных работ с использованием программных продуктов (типа СтОФ, «Оценка» и т. п.).

Вариант 1.

Производится анализ остаточной балансовой (стоимости) по каждому классу в зависимости от времени приобретения (постановки на баланс) объектов Строится график «Со — Года приобретения».

Со.

Года График показывает остаточные стоимости в зависимости от годов приобретения и может быть использован для анализа накопления износов в оцениваемом классе МиО.

Среднюю норму амортизации можно определить в зависимости от нелинейности графика:

Линейным трендом:

[ (Со/ПВС)нач. — (Со/ПВС)конец ] / (Тконец — Тнач.),.

где:

• (Со/ПВС)нач — значение соотношения в начале спада графика;
• (Со/ПВС)конец — значение соотношения в конце спада графика;

Тконец и Тнач — конечный и начальный годы, соответствующие началу спада графика и его концу.

Нелинейным трендом (с использованием статистической обработки данных).

Полученная средняя норма амортизации может характеризовать средний нормативный срок эксплуатации объектов в рассматриваемом классе. Все объекты в данном классе, которые по времени эксплуатации превышают средний нормативный срок могут считаться полностью амортизированными. Такие объекты должны быть выделены в отдельную группу и оценены с использованием либо скраповой стоимости, либо рыночной стоимости с учетом особенностей ценообразования в рассматриваемом классе.

Для повышения качества расчетных работ требуется в каждом классе:

проанализировать влияние износов на снижение рыночной стоимости объектов (на основании исследований рынков купли — продажи объектов, принадлежащих к различным классам);

проанализировать нарастание функциональных износов с ростом времени эксплуатации объектов (на основании исследований рынков купли — продажи объектов, принадлежащих к различным классам);

определиться с величинами внешнего износа .

К сожалению в распоряжении Оценщиков не имеется достаточного количества материалов по исследованиям рынков и влияний внешних износов, поэтому эти аспекты подлежат глубокому изучению.

Вариант 2 .

Работы по этому варианту могут проводиться с использованием алгоритма варианта 1.

3). Сравнительный подход Для решения сравнительного подхода в каждом классе МиО производится разбивка на подклассы по степени износа объектов:

с износами на уровне до 20%;

с износами на уровне до 40%;

с износами на уровне до 60%;

с износами на уровне до 80%.

полностью амортизированные, но находящиеся в эксплуатации.

Сравнительный подход может решаться для каждого подкласса с применением выборки по 3…10 образцов.

Особенностями сравнительного подхода являются:

неразвитость рынков купли — продажи отдельных классов (подклассов);

затрудненный подбор аналогов для объектов узкопрофильного назначения;

частичное наличие аналогов для небольшой выборки представителей одного класса (подкласса).

Выборка по 3…10 образцов-представителей в каждом классе (подклассе) позволяет иногда обойти некоторые сложности в подборе аналогов и с достаточной степенью точности определить рыночные стоимости (Срi).

Общие корректировочные коэффициенты целесообразно определять по отношению к ПВСi.

Средний корректировочный коэффициент по подгруппе:

Ккорр = У (Срi / ПВСi) / n,.

Где:

n — величина выборки (3…10).

4). Доходный подход.

Для решения доходного подхода в каждом классе МиО может также производиться деление класса на подклассы по степени износа и выборка образцов — представителей (3…10 штук).

Алгоритм решения подхода — аналогичен сравнительному подходу.

Метод экспертного анализа диапазонов.

Этот метод может быть использован как ориентировочный.

Алгоритм реализации метода:

Получаем сведения по 01 и 02 счету;

Определяем средний бухгалтерский износ МиО (Иср.) — например, 65%;

Производим переоценку всех МиО (применяются программные продукты типа СтОФ, «Оценка» и т. п.) и получаем общую ПВС (например, 100 у.е.);

Выделяем классы МиО и определяем среднюю скраповую стоимость для каждого класса;

Суммируем скраповую стоимость по классам и получаем общую скраповую стоимость (Сс) — например 20 у.е.;

Первый диапазон вероятного нахождения определяемой стоимости:

Сс…ПВС или 20…100 у.е.

Указанный диапазон разбивается на 2 поддиапазона:

Граница поддиапазонов = (ПВС + Сс) / 2.

(100 + 20) / 2 = 60 у.е.

Проверяется вероятное значение общей стоимости МиО в указанном диапазоне с помощью среднего бухгалтерского износа Иср.:

Вероятная стоимость = ПВС (1 — Иср.).

100 (1 — 0,65) = 35 у.е.

Определяется в какой поддиапазон попадает Вероятная стоимость:

Или в Сс…(ПВС + Сс) / 2 или (ПВС + Сс) / 2… ПВС.

20…60 у.е. 60…100 у.е.

По величине 35 у.е. мы попадаем в нижний поддиапазон (20…60).

Разделяем нижний поддиапазон на два интервала:

Граница интервалов (20 + 60) / 2 = 40 у.е.

Интервалы 20…40 и 40…60 у.е.

По величине 35 у.е. мы попадаем в нижний интервал (20…40).

Серединой интервала является :

(20 + 40) / 2 = 30 у.е.

Ориентировочной величиной стоимости может быть середина интервала — 30 у.е.

Производим параллельную экспертную проверку полученного результата путем набора данных по состоянию МиО. Возможно использование таблицы Рутгайзера. Предположим, что имеется выход на средний экспертный износ (Иэ), например, — 55%.

Рассчитываем стоимость экспертную:

100 (1 — 0,55) = 45 у.е.

По величине 45 у.е. мы попадаем в нижний поддиапазон (40…60).

Серединой поддиапазона является :

(40 + 60) / 2 = 50 у.е.

Ориентировочной величиной стоимости может быть середина интервала — 50 у.е.

Нами параллельно получен интервал нахождения стоимости:

30…50 у.е.

Принимается среднее значение по интервалу:

(30 + 50) / 2 = 40 у.е.

Оценивается возможная ошибка измерений:

(35 + 45) / 2 = 40 у.е.

Среднеарифметическое отклонение- (45 — 35)/ 2 = 5 у.е.

5 / 40 = 0,125 (или 12,5%),.

Описываемый здесь метод экспертной оценки является ориентировочным и может быть использован лишь при проведении экспресс — оценки больших комплексов МиО.