Основы предпочтительности проживания в пригородной зоне

Данная статья посвящена анализу тенденций в развитии пригородных зон в различных странах мира. Особое внимание уделено качествам жилой среды, которые делают проживание в пригороде предпочтительным и удобным. Проведенный анализ позволяет выявить общие для городов процессы, выделить характерные тенденции развития пригородов для столичных и провинциальных городов России.

Ключевые слова: качества жилой среды, предпочтительность, престижность проживания, стратификация территорий Пригородная зона города — это часть единой социально-экономической градостроительной системы. Принято считать, что пригородом является территория, находящаяся за административной границей города, имеющая низкую плотность населения и застройки, в основном, за счет индивидуального жилья [1]. Пригороды, как правило, имеют сильную функциональную, производственную и транспортную зависимость от крупного города.

В зарубежной градостроительной теории и практике пригородные зоны имеют более широкое понятие и, как и население, делятся на метрополитенские (в зонах влияния больших городов) и неметрополитенские (на других территориях). Анализ тенденций урбанизации в развитых странах последних десятилетий прошлого века и начала нового демонстрирует замедление темпов роста городских ядер и ускоренный рост населения в субурбанизированных зонах и на неметрополитенских территориях [2, c. 276−277]. Несмотря на некоторые локальные особенности и масштабность процессов, это явление характерно для всех стран Европы и Северной Америки. Основные причины, побуждающие население выезжать из крупных городских центров:

экологическая ситуация;

высокий уровень автомобилизации, позволяющий совершать ежедневные поездки стандартного типа «дом-работа-дом» для всех членов семьи;

улучшение жилищно-бытовых условий и качества жизни в пригороде;

осуществление мечты жить в односемейном доме (преобладающий тип застройки); дешевизна жилья в некоторых зонах или престижность проживания в других.

Надо отметить, что большинство исследователей считают, что именно возможности автомобиля и формирование удобной транспортной сети «увеличили расстояние от дома до работы вдвое, а то и втрое, позволив строить жильё за пределами города» [3, с. 186].

Градостроительные процессы тесно связаны с явлениями социального развития и ориентированы на определение пространственной локализации социальных процессов в городской среде. Существуют особенности социального характера, делающие жизнь в пригороде привлекательной для США и некоторых других стран. «Белых американцев в пригороды больших городов привлекают не только идеалы сельской жизни, более благоприятные природные условия, более низкие налоги, но и возможность не посылать детей в смешанные школы, что приходится делать в центральных районах городов после решения Федерального суда 1951 г. о десегрегации школ» [4, с. 45]. Главным стимулом переезда в богатый пригород для американца стало стремление поддержать престиж, «сохранить и повысить чистоту своего адреса» [4, с. 41]. Сегрегированный американский город, по мнению У. Бунге, выглядит таким образом: «внешний город изобилия (субурбанизированная зона), внутренний город смерти (зона различных гетто) и промежуточный город нужды (зона принятия решения) [6, с. 55]. Сокращение численности населения американских городов и неуклонное разрастание пригородов превратило американцев в «пригородную нацию» [7]. Общенациональный опрос, связанный с оценкой места своего проживания (2008, исследовательский центр Pew), показал, что доля высокой оценки у жителей пригородов (54%) выше, чем у горожан (44%) [3, с. 172].

Социально-градостроительная специфика развития американских городов и их пригородного продолжения долгое время была совершенно не свойственна европейскому градостроительному развитию. Однако к началу XXI века классическая форма урбанизации в Европе меняет свой характер на субурбанизированную. Во многих странах, в том числе в России, начался процесс переселения людей из центров крупных мегаполисов в пригороды.

Однако основания для предпочтительности проживания в пригородной зоне несколько отличаются от существующих в Северной Америке, поскольку это связано с аспектами социальной действительности стран. Общей тенденцией является преимущества территорий пригородной зоны для освоения их под малоэтажную застройку.

Так, проведенный социологический опрос горожан о предпочтительных качествах жилой среды показал, что респонденты-горожане весьма скептически отнеслись к возможности собственного переезда в пригород. Только 40% опрошенных допускают мысль о возможном переезде из города в пригородную и сельскую местность, не желая расставаться с городским комфортом, наличием городской сложившейся инфраструктурой, возможностью получать достойные услуги по обучению детей, проведению досуга, наличием выбора работы, что говорит о необходимости насыщения жилой застройки пригородной зоны городскими функциями для привлечения населения. Перемещаясь в пригородную зону из города, россияне практически хотели бы прихватить с собой все городские блага и сочетать их с особенностями неурбанизированной зоны [8].

Привлекательными качествами пригородной зоны называются: хорошая экологическая обстановка, что подтвердили 17% опрошенных; отсутствие городской суеты — 14%; желание иметь собственный дом — 45% (возможная дешевизна индивидуального жилого дома по сравнению с городским); престижность проживания в определенной зоне пригорода — 24% [8].

Малоэтажный жилой дом для одной семьи является «идеальным жилищем» для человека, что подтверждается опытом застройки многих стран. В Германии, Дании, Швейцарии, Англии и США индивидуальный жилой дом — мечта и цель жизни.

С 90-х годов прошлого века и русский человек, оглядываясь на опыт предков и соседей по Европе, выстроил свою мечту об идеальном доме и даже постепенно привык к новым названиям — коттедж, таунхаус. По своей сути таунхаусы — нечто среднее между обычной квартирой и загородным домом. Благодаря этим преимуществам, этот вид жилья широко распространен в Европе и США. Максимальная приватность квартиры, развивающейся по вертикальному принципу, удачная планировка квартиры, почти полное отсутствие соседства, наличие отдельного входа и придомовой территории, более низкие цены за квадратный метр по сравнению с отдельными домами — вот наиболее привлекательные стороны выбора этого вида жилья. Однако из-за большой площади общая стоимость таунхауса сопоставима с ценами на жильё бизнес-класса. Востребованность таунхаусов в Подмосковье оказалась ниже, чем усадебные дома там же и ниже, чем таунхаусы в городской черте Москвы.

Вероятно, поэтому 45% участников опроса предпочли малоэтажный жилой дом в пригороде проживанию в блокированной застройке. Эта идея особенно популярна среди людей среднего возраста (67% опрошенных в возрасте 35−54 лет). Объяснить такое мнение можно привычкой к сельскому образу жизни, что очень существенно для провинциальных городов, сильно разбавленных сельскими мигрантами, и сохранившимися в крупных городах районами старой индивидуальной застройки [8]. Для развивающихся процессов социальной стратификации жилой среды большое значение стала иметь и престижность проживания и за городом, и в определенных местах пригорода с учетом разделения жилых территорий на богатые и бедные [9, с. 73−75]. В настоящее время наиболее явно эти процессы происходят в пригородных зонах столичных городов.

Анализ публикаций экономического и градостроительного характера позволили выявить факторы предпочтительности проживания в пригородной зоне и их значимость для крупных мегаполисов страны [10].

Так, предпочтительные качества среды в Подмосковье определились таким образом (расположены в соответствии с их значимостью):

Местоположение (преимущественно западное и северное направления Подмосковья).

Расстояние от МКАД (30 — 40 км от Москвы).

Размер участка (минимальный на Рублёво-Успенском направлении, на остальных направлениях — от 1 га).

Благоустройство и дизайн участка, когда приветствуется и визуализируется работа ландшафтного дизайнера.

Охраняемость территории, причем не только въезда-выезда, но и осуществление контроля всего периметра, патрулирование территории.

Равная по составу социальная структура территориального сообщества.

Расширенная инфраструктура (наличие магазинов, предприятий службы быта, спортивных объектов).

Особенности дома (площадь около 500 кв.м., материал стен: из кирпича и камня — 90% опрошенных, из бруса — 10%).

Самые дорогие дома и участки находятся на западном направлении от Москвы: Рублёво-Успенское шоссе, Ново-Рижское шоссе и Калужское шоссе (ближняя к МКАД территория Новой Москвы). Привлекательность и престижность проживания в этой зоне вызваны сохраненными хорошими экологическими качествами среды и, в особенности, близостью к размещению резиденций государственной политической элиты.

Престижными стали и жилые поселки на северном направлении из-за размещения здесь спортивных и развлекательных комплексов. Особенно престижны и дороги участки у воды и рядом с лыжным комплексом.

Для проживания в пригородной зоне Санкт-Петербурга предпочтительными стали следующие качества среды:

Экологические качества среды (наличие водных пространств, лес, курорты, культурные и ландшафтные заповедники и охранные зоны).

Местоположение (Северное направление — Карельский перешеек, Южное направление — дворцовые районы).

Расстояние от города — до 25 км.

Застройка таунхаусами в ближайшем пригороде и коттеджами повсеместно.

Безопасность проживания и имущества.

Социальный статус соседей или их полное отсутствие.

Социально-градостроительная структура крупного российского города представляет собой сложную систему, где социальная стратификация территорий не так явно выявляется, как в столичных регионах [10]. Тенденция выделения престижных территорий ощущается во внутренней структуре города. Однако развитие города чаще всего сопровождается территориальной экспансией на соседние не городские зоны, когда требуется разработка инвестиционно-градостроительной стратегии обустройства жилых зон.

Результаты социально-градостроительных исследований отдельных регионов (Чувашия, Тамбов, Тверь, Красноярск и др.) определили следующие основные позиции модели городского расселения «город-пригород»:

для всех регионов вопрос жилищного строительства в пригородной зоне очень актуален;

проблема касается только крупных и крупнейших городов;

в пригородные зоны стремятся люди с хорошим достатком;

приоритетным направлением является усадебное домостроение.

Для обоснования проектного предложения по планировке и застройке микрорайона в с. Засечное, расположенного в ближайшем пригороде г Пензы, было произведено социально-градостроительное обследование [11]. Учитывая среднестатистические доходы, социальное самочувствие пензенцев и условия федеральных программ, можно предположить, что потенциальными жителями пригородной зоны могут стать жители г. Пензы, обладающие достатком, относящиеся по своему социально-имущественному статусу к среднему классу, решившие поселиться «поближе к природе».

В исследовании принята гипотеза, согласно которой потенциальными жителями проектируемого микрорайона могут стать:

молодые семьи, решившие иметь свое жильё в многоэтажном секторе микрорайона в силу его относительной дешевизны;

семьи, проживающие в настоящее время в коммунальных квартирах и в семейных общежитиях в г. Пензе;

семьи офицеров, уволенных в запас;

другие категории граждан, имеющих право на получение жилищных сертификатов.

Для выявления возможностей реализации принятой гипотезы были проведены консультации в Фонде государственных жилищных сертификатов (ГЖС), опросы клиентов риэлтерских фирм. Информация для обсуждения проблем проживания в зоне ближайшего пригорода была размещена в интернете. Дополнительно к проводилась серия блиц-опросов жителей г. Пензы, которые проводились в магазинах со статусом «Магазин моего района», расположенных равномерно по территории города.

Результаты консультаций и микро опросов выявили круг вопросов, необходимых для формирования основной опросной анкеты. Для апробирования анкеты и уточнения редакции её вопросов было проведено предварительное (пилотное) анкетное обследование, позволившее сформировать основные положения последующего анкетного опроса.

Основной целью опроса явилось определение возможности выбора населением города ближайшего пригорода в качестве места жительства, выделение возможных категорий покупателей жилья, определение основных предпочтительных типов жилья, а также предпочтительных качеств жилой среды пригородного микрорайона.

Задачи опроса:

Выявление характеристик респондентов — их возраста, существующих жилищных условий, структуры семьи, наличия личного автотранспорта.

Определение категорий респондентов по имущественному признаку через финансовые возможности решения их жилищной проблемы.

Выявление предпочтений в выборе типов жилья.

Определение необходимой транспортной доступности и уровня транспортного обслуживания.

Определение потребительских качеств жилой среды.

В обследовании приняло участие 284 человека.

• 1. По результатам ответов на вопрос о допустимой транспортной доступности был определён радиус размещения пригородных жилых зон — 25,7 минут транспортной доступности или 8 км. Это время вполне отвечает реальной доступности нового пригородного микрорайона до центра города Пензы.
• 2. Как показывают результаты опроса, основная масса респондентов (47,2%) не имеет автомобиля, а значит, будет зависеть от работы общественного транспорта «город-пригород» (рейсовые автобусы, маршрутные такси). Однако, часть респондентов (42,5%) может быть определена как мобильная (владеющая личным автомобилем).
• 3. Сложилась вполне определенная картина предпочтений жителей города к формированию жилой среды в пригороде. Очевидно, что она отличается от предпочтений жителей крупнейших (столичных) городов (табл. 1).

Таблица 1 — Привлекательные качества жилой среды пригородной зоны.

Результаты обследования продемонстрировали доминирующее значение наличия индивидуального участка, охраняемость территории. Большое значение имеют городские функции, перенесённые в пригород (торговый центр, школа, места хранения личного транспорта). «Равное соседство» для этой территории пока не имеет большого значения.

4. Предпочтительные типы жилья:

Наиболее привлекательным типом жилья в пригороде стал коттедж с участком (60,6%).

В 2−3 этажном блокированном коттеджном доме (таунхаус) хотели бы жить 24,6% опрошенных.

Многоквартирное жильё (5, 7 и 12 этажей) выбрало 14,8% респондентов.

5. Поскольку жителями Пензы выявлено явное предпочтение «идеального» жилища — коттеджа, представилось интересным определить предпочтения жителей в размере приусадебного участка. Были предложены варианты ответа, соответствующие размерам участка в сотках. Респонденты определили его параметры в диапазоне от 3 до 5 соток, среднестатистическая величина участка составила 3,9 сотки.

На основании данного обследования была определена стратегия застройки территории пригородного микрорайона: определены зонирование жилой застройки, её структура и характер, дислокация обслуживающих предприятий (торгового центра, школы, автостоянок), сформирована программа транспортного обслуживания «город-дом».

Особенности архитектурных решений зданий и уровень комфорта жилья могут варьироваться в зависимости от престижности, покупательских возможностей потенциальных владельцев.