Защита прав участника отношений общей собственности на недвижимое имущество посредством иска об определении порядка пользования общим имуществом

Каковы юридически значимые обстоятельства по делу по иску об определении порядка пользования жилым помещением?

В соответствии со ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом (п. 1). Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации (п. 2).

Разрешая требование об определении порядка пользования, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования (п. 37 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»),.

Исходя из вышеприведенных норм, суду при рассмотрении дела по иску об определении порядка пользования жилым помещением следует выяснить следующее.

Правовое положение истца как сособственника спорного жилого помещения. Существует мнение, что определение порядка пользования жилым помещением возможно как между сособственниками, так и между лицами, занимающими жилые помещения по договорам социального найма. Основывается это мнение на том, что наниматели обладают правомочием пользования. По поводу его реализации возможны споры, которые подлежат рассмотрению судом с применением положений ст. 247 ГК РФ. Действительно, наниматели по договору социального найма обладают правомочием пользования, однако споры между нами подлежат рассмотрению по правилам раздела III ЖК РФ. Предъявление же нанимателями иска об определении порядка пользования расценивается судами как требование об изменении договора социального найма. Согласно п. 31 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» судам необходимо иметь в виду, что ЖК РФ не содержит норм о праве члена семьи нанимателя жилого помещения потребовать от наймодателя изменения договора социального найма путем заключения с ним отдельного договора социального найма. В связи с этим требование члена семьи нанимателя о заключении с ним отдельного договора найма жилого помещения (в том числе с учетом положений ст. 5 Вводного закона и в отношении жилого помещения, предоставленного по договору социального найма до 1 марта 2005 г.), исходя из объема жилищных прав нанимателя и членов его семьи, определенных ст. 67 ЖК РФ и п. 6 Типового договора социального найма жилого помещения, утвержденного постановлением Правительства РФ от 21.05.2005 № 315, удовлетворению не подлежит. Соответственно, суды отказывают в иске, поименованном «иском об определении порядка пользования жилым помещением» .

Верховный Суд РФ не отрицает, что между нанимателями по договору социального найма может быть достигнуто соглашение об определении порядка пользования жилым помещением (абз. 2 п. 30 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»), однако считает невозможным определение такого порядка по решению суда.

Высшая судебная инстанция полагает, что суд своим решением может определить только размер участия нанимателя в расходах (п. 30 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»),.

Практика судов в большинстве своем формируется в соответствии с приведенными нормами. Так, по одному из дел суд указал следующее.

Поскольку определение порядка пользования квартирой с выделением в пользование стороне соответствующей комнаты в квартире представляет собой изменение договора социального найма жилого помещения и заключение отдельного договора социального найма на соответствующую комнату, что не предусмотрено ЖК РФ, принимая во внимание, что спорное жилое помещение было предоставлено сторонам на основании одного ордера и, следовательно, по единому договору социального найма, суд первой инстанции правомерно отказал истцам в удовлетворении требований об определении порядка пользования спорным жилым помещением путем выделения им в пользование комнаты площадью (…) кв. м.

Доводы апелляционной жалобы, в которой истцы ссылаются на то обстоятельство, что требования об изменении договора социального найма ими заявлены не были, признаются судебной коллегией несостоятельными по вышеизложенным основаниям.

Согласно ч. 1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

В соответствии с ч. 2 ст. 247 ГК РФ, участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле.

Приведенные выше нормы гражданского законодательства регламентируют определение порядка пользования имуществом, находящимся в долевой собственности, тогда как квартира, занимаемая сторонами по делу, таким имуществом не является, в связи с чем положения ст. 247 ГК РФ к возникшим правоотношениям неприменимы.

В силу положений ст. 69 ЖК РФ наниматель и члены его семьи имеют равное право пользования всем жилым помещением и несут солидарную ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма, т. е. положения данной нормы не предусматривают возможности выделения в пользование члену семьи нанимателя какой-либо части (даже и изолированной) жилого помещения.

Заявленное истцами требование об определении порядка пользования спорным жилым помещением по существу сводится к изменению договора социального найма путем заключения отдельных договоров найма на части единого жилого помещения.

Поскольку действующим жилищным законодательством не предусмотрено определение порядка пользования жилым помещением, занимаемым по договору социального найма, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований об определении порядка пользования спорным жилым помещением.

Доводы апелляционной жалобы о том, что судом при вынесении решения не принято во внимание, что ответчики препятствуют истцам в пользовании квартирой, не могут служить основанием для удовлетворения иска, требования о нечинении препятствий в пользовании жилым помещением истцами заявлены не были.

Истцы, полагая свои права на пользование жилым помещением нарушенными, не лишены возможности обратиться в суд за защитой прав, представив соответствующие доказательства (определение Санкт-Петербургского городского суда от 26.03.2012 № 33−3701).

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» (п. 12) допускает достижение соглашения между собственником и членами его семьи об установлении порядка пользования общими помещениями в квартире. Однако, так же как и в случае с социальном наймом, с иском об определении порядка пользования члены семьи собственника обратиться не могут. То есть определение порядка пользования жилым помещением собственником и членами его семьи должно быть исключительнодобровольным. В частности, рассматривая дело по иску С. Т., суд, сославшись на указанный выше пункт постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009, указал, что собственник квартиры С. А. Н. выразил несогласие с заявленным С. Т. в интересах дочери С. А. А. порядком пользования квартирой. При установленных обстоятельствах, принимая во внимание возражение собственника, суд первой инстанции обоснованно отказал С. Т. в указанной части иска. Требовать определения порядка пользования квартирой вне зависимости от согласия на такой порядок собственника квартиры — в соответствии со ст. 247 ГК РФ, С. Т. правом не наделена, поскольку ни она, ни ее дочь С. А. А., в интересах которой заявлен иск, не являются участниками права собственности на данный объект недвижимости (определение Санкт-Петербургского городского суда от 21.03.2012 № 33−3484).

Фактически сложившийся порядок пользования имуществом. Сложившийся порядок пользования имуществом определяется исходя из того, какие помещения (строения) и в течении какого времени находятся во владении сторон без возражений со стороны других участников. Здесь, как правило, суды отыскивают один единственно правильный ответ и споров практически не возникает.

Неопределенность возникает в другом. Так, п. 37 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» говорит о сложившемся порядке пользования как свершившимся факте. В связи с этим возникает вопрос, как быть в случаях, если он не сложился. Например, истец только приобрел долю.

Практика показывает, что отсутствие сложившегося порядка пользования при намерении истца вселиться и проживать в спорном помещении решающего значения не имеет. Суд вправе самостоятельно и без сложившегося порядка пользования определить его на будущее. К примеру, по одному из дел суд, удовлетворяя исковые требования, пришел к выводам о том, что С. Ю. имеет право на проживание в спорной квартире, право постоянного пользования, со стороны ответчика истцу чинятся препятствия в пользовании жилым помещением, в связи с чем исковые требования истца в части вселения в спорную квартиру С. Ю. и обязании ответчика С. В. не чинить препятствий истцу в пользовании указанной квартиры подлежат удовлетворению, и кроме того, поскольку в судебном заседании установлено, что между сторонами порядок пользования жилым помещением не сложился, суд пришел к обоснованному выводу об определения порядка пользования квартирой следующим образом: истцу С. Ю. — комнатой размером (…) кв. м, ответчику С. В. двумя комнатами размером (…) кв. м и (…) кв. м. (определение Московского городского суда от 20.12.2011 по делу № 33−39 283).

Нуждаемость. При оценке нуждаемости суд в первую очередь должен принимать во внимание наличие у сособственников иных помещений, пригодных для проживания. Нуждаемость должна быть личной и заключаться в собственном использовании жилого помещения. Довод о том, что в помещении истец нуждается в целях его сдачи внаем, должен отвергаться судом.

Иногда суд подменяет понятие «нуждаемость в жилье» понятием «нуждаемость в регистрации по месту жительства». Например, можно встретить утверждение, что истец нуждается в жилье, поскольку регистрация в спорном помещении обеспечивает медицинскую помощь, получение социальных услуг и пр. Правильным такой подход назвать нельзя. Да, суд может учесть «социальный фактор» — инвалидность, наличие несовершеннолетних детей, пенсионный возраст и так далее и обосновать его тем, что указанные лица нуждаются в жилье, но никак не регистрации по месту жительства, поскольку она, как известно, на гражданские правоотношения, в том числе отношения, связанные с общей долевой собственностью, повлиять не может.

Реальная возможность совместного использования определяется в зависимости от наличия родственных связей спорящих сторон, их пола, возраста, состояния здоровья и т. п. В качестве примерного ориентира суды могут руководствоваться ограничениями по совместному проживанию лиц по договору социального найма, установленными ЖК РФ.

Предметом пользования может стать часть общего имущества, предназначенного для проживания. Определяемые в пользование помещения должны соответствовать санитарным нормативам и быть пригодными для постоянного использования. Вспомогательные помещения могут передаваться только наряду с жилыми. Определение порядка пользования возможно только в отношении помещений, которые могут быть переданы в личное пользование и владение одного из сособственников. Установление графиков, периодов использования имущества сособственниками не допускается — помещение либо предоставляется в личное пользование, либо остается в пользовании общем. Предоставление неизолированного помещения фактически означает оставление его в общем пользовании.