Ценообразование в строительстве

Развиваемые компетенции:

знать

• • особенности строительной продукции;
• • понятие сметной стоимости строительства и ее структуры;

уметь

• применять различные методы для расчета стоимости строительства;

владеть

• методикой сравнительного анализа применимости различных методов для расчета стоимости строительства.

Особенности строительной продукции

Строительство относится к одной из важнейших отраслей материального производства в любой стране с развитой рыночной экономикой и непосредственно связано с инвестиционной деятельностью.

Затраты по сооружению и изготовлению строительной продукции или объектов строительства называются капитальными вложениями или долгосрочными инвестициями.

В России инвестиционная деятельность регламентируется Федеральным законом от 25.02.1999 № 39-?3 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (в ред. от 12.12.2011).

Продукция строительства имеет свои технико-экономические особенности, которые влияют на процесс ценообразования и обусловливают его специфику.

Можно выделить следующие характерные черты строительной продукции:

• • необходимость значительных единовременных капитальных затрат на возведение объектов строительства;
• • длительный срок производственного цикла процесса строительства;
• • многообразие объектов строительства (они различаются по назначению, объему, планировке, используемым материалам и конструкциям);
• • индивидуальный характер продукции строительства (от уникальных объектов до типового строительства в разных регионах);
• • закрепленность объектов строительства на конкретном участке земли (локальная закрепленность);
• • зависимость величины затрат на строительство от местных условий;
• • участие в формировании цены на строительную продукцию трех сторон: заказчика (инвестора), проектировщика и подрядчика — исполнителя строительных работ.

Перечисленные характерные черты продукции строительства обусловливают необходимость осуществления строительных работ на заказ на основании проектов и смет. Прежде всего, по каждому объекту строительства составляется проект, который служит основой для расчета сметы. В результате расчетов получают сметную стоимость строительства.

Сметная стоимость строительства и оценка недвижимости

Стоимость недвижимости, оцениваемая в рамках затратногоподхода, равна стоимости восстановления или замещения () улучшений минус их совокупный износ (И) плюс стоимость земельного участка (как свободного) (Сзу):

Стоимость восстановления (замещения) по своей сути аналогична стоимости возведения в сегодняшних условиях нового здания и моделируется стоимостью нового строительства. Ввиду этого оценка здания по восстановительной стоимости требует некоторых специальных знаний в области проектно-сметного дела. Однако структура стоимости строительства в оценке недвижимости отличается от структуры стоимости строительства в традиционном строительном проектировании, поэтому необходимо учитывать ряд особенностей сметной стоимости строительства при использовании ее для целей оценки объектов недвижимости. Так, затраты на строительство, даже учитывающие прибыль подрядчика, — это только издержки застройщика, а стоимость подразумевает наличие не только издержек, но и нормальной прибыли инвестора (застройщика, предпринимателя)^[1].

Кроме того, сметная стоимость при строительном проектировании учитывает в полной мере издержки подрядчика и не в полном объеме — затраты заказчика, связанные с рыночными формами организации строительного процесса:

• • получение разрешения на строительство;
• • проценты по кредитам;
• • затраты на рекламу в течение строительства;
• • инвестиции в арендуемые помещения или арендную плату и др.

Эти затраты в полном объеме учитываются при формировании восстановительной стоимости при проведении оценочных расчетов.

Наконец, в случае использования оценщиком сметной документации нужно иметь в виду, что она может охватывать объекты, не относящиеся к объекту оценки. Необходимо исключить строительно-монтажные работы и прочие затраты, относящиеся к этим объектам.

Стоимость восстановления (reproduction cost new^[2]) представляет собой сумму затрат в текущих ценах на дату оценки на строительство точной копии оцениваемого здания как нового с учетом всех его недостатков и избыточных элементов, с использованием тех же строительных материалов, стандартов, дизайна, проекта, качества работ и т. д.

При определенных условиях альтернативой восстановительной стоимости может являться стоимость замещения.

Стоимость замещения (replacement cost new) — это сумма затрат в текущих ценах на дату оценки на строительство нового здания, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки^[3], но построенного из современных материалов и конструкций и в соответствии с современными стандартами, дизайном и планировкой, квалификацией рабочей силы и пр.

(Речь идет о соответствии современным требованиям к объемно-планировочным и объемно-конструктивным решениям, а также действующим эргономическим, санитарно-гигиеническим и экологическим нормам и правилам.).

Следует отметить, что в России в настоящее время ведется работа по созданию специализированной базы данных для оценки. Одно из направлений такой работы — использование отечественной нормативно-методической базы, разработанной специально для целей переоценки и называемой «Укрупненные показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов (УПВС)». В состав УПВС входят 39 отраслевых и межотраслевых сборников, содержащих стоимостные показатели возведения единицы измерения — 1 м² площади, 1 м³ строительного объема — для различных типовых зданий и сооружений. УПВС учитывают осредненные затраты в объеме всех глав сводного сметного расчета стоимости строительства. Область применения — здания и сооружения, возведенные по типовым проектам, в основном в период 1930—1980 гг.

• [1] Прибыль предпринимателя (ПП) — установленная рынком сумма, которую предприниматель (застройщик) ожидает получить в виде премии за использование своего капитала, инвестированного в строительный проект. Она является в основном функцией риска (учитывает безрисковую ставку дохода, а также риск, связанный с реализацией данного вида недвижимости на рынке) и зависит от конкретной рыночной ситуации. В зависимости от сложившейся рыночной практики ПП оценивают как процент от различных составных частей стоимости строительства. Прибыль предпринимателя можно также установить исходя из анализа доходности альтернативных проектов. На величину 1111 необходимо в расчетах увеличить сметную стоимость строительства, чтобы правильно отразить структуру восстановительной стоимости.
• [2] Часто используемый перевод данного термина как " полная стоимость восстановления" - некорректен, поскольку new означает как нового. В теории оценки есть " стоимость восстановления" , и УПВС (см. далее) также означает — укрупненные показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов. Вопрос «полноты» — надуман.
• [3] Как «если бы» он был новым на дату оценки.