Физические характеристики объекта недвижимости

Физические характеристики объекта недвижимости — это его описание непосредственно как материальной вещи, как визуально наблюдаемого предмета. Для этого используют следующие параметры:

• • геометрические данные: всевозможные размеры (длина и ширина участка землевладения, протяженность фасада здания, высота сооружения, высота потолков в жилых и нежилых помещениях, ширина коридоров и т. д.), общие и полезные площади, этажность зданий, глубины водоемов и залегания ископаемых, геометрические формы и объемы в целом и по объектам, сооружениям, участкам, помещениям;
• • архитектурно-планировочные, землеустроительные и строительные решения (также в целом и по участкам, этажам, помещениям, отдельно входящим объектам и сооружениям);
• • состав использованных материалов (строительных, отделочных и др.) для зданий и сооружений, а также состав почв и грунтов для земельных участков, породы для участков недр и т. д.

Информация о физических характеристиках недвижимости может включать следующие два вида данных:

• 1) абсолютные значения, как, например: объемы, площади и другие габаритные размеры, количество этажей, количества составляющих объектов и сооружений и т. д. Подобная информация может сопровождаться графическими иллюстрациями с представлением общего вида объекта и указанием его важнейших размеров;
• 2) динамическая оценка с учетом процессов, происходящих в объекте недвижимости, как, например: изменение состояния материалов, уровень истощения почв, степень физического износа конструкций, элементов, инженерных систем и здания в целом. Такая оценочная информация представляется, как правило, в текстовом виде (вместе с тем, в силу специфики ряда объектов, как, например, объектов-памятников, информация об их состоянии также может сопровождаться фотографиями и иными фиксирующими состояние объекта графическими документами).

Гарантией полноты и качества описания параметров физических характеристик служат определенные стандарты и правила для информационного описания различных типов объектов недвижимости, как, например: паспорта для объектов и предприятий, специальные разделы в земельных кадастрах и регистрах. В частности, подобная информация есть в отраслевых нормативных документах, таких как, например, строительные нормы и правила (СНиП) или федеральные строительные нормы (ФСН).

Ниже, в качестве примера, приведено структурное представление жилого здания. Заметим, что в практических целях подобная структура используется при технической инвентаризации и определении степени физического износа здания, см., например, нормативные документы ВСН 53−86(р), Госстрой, М., 1990.

Согласно названным нормативам, в состав строительных конструкций и элементов жилого здания включают:

• • фундаменты (столбчатые, ленточные, свайные и др.);
• • стены (деревянные, кирпичные, крупноблочные и панельные);
• • колонны (деревянные, кирпичные, железобетонные); перегородки (несущие панельного типа, кирпичные, деревянные);
• • перекрытия (деревянные, из кирпичных сводов, железобетонных прокатных панелей, сборного железобетонного настила, из сборных и монолитных сплошных плит и др.);
• • лестницы (деревянные, по стальным косоурам, железобетонные);
• • лоджии, балконы, козырьки;
• • крыши и кровли (рулонные, мастичные, металлические, из асбоцементных листов, черепичные, драночные, тесовые);
• • полы (цементно-песчаные, бетонные, мозаичные, из керамических плиток, паркетные, дощатые, из древесностружечных плит, из рулонных материалов, из синтетических плиток);
• • окна и двери;
• • отделочные покрытия (окраска водными составами, масляная, оклейка обоями, облицовка керамическими плитами, штукатурка, чистая обшивка рубленых стен).

Стандартизован также состав внутренних систем инженерного оборудования жилого здания, который включает следующие системы: горячее водоснабжение, центральное отопление, холодное водоснабжение, канализация и водостоки, электрооборудование, мусоропроводы и др.