Ипотечный кредит и элементы системы ипотечного кредитования

Ипотека — это договор, составленный в письменном виде, который накладывает добровольный залог на объект недвижимости заемщика в качестве гарантии осуществления им платежей по его задолженности кредитору.

Ипотечным кредитом является кредит, предоставляемый в денежной форме или в форме ипотечных облигаций под залог объекта недвижимости с целью покупки (строительства) дан;

ной недвижимости. Таким образом, приобретаемый объект становится объектом залога. Сущность ипотечного кредита состоит не просто в предоставлении недвижимости в качестве обеспечения, оформляемого специальным документом — договором ипотеки, закладной (в этом случае мы можем говорить о данном виде кредита просто как о кредите под залог), а в его целевом использовании — приобретении или строительстве недвижимости.

Как уже говорилось, ипотечный кредит является одним из самых древних видов кредита. Объективной основой его появления и развития стало выделение частной собственности на землю и другую недвижимость, которую можно было закладывать с целью получения ссуды. А недвижимое имущество во все времена считалось самым надежным видом обеспечения займа.

Привлекательность ипотечного кредитования обусловлена рядом специфических особенностей недвижимости как физического ресурса и как экономического актива, т. е. привлекательностью недвижимости как объекта кредитования. Рассмотрим эти особенности подробнее.

Необходимо выделить следующие особенности недвижимости как физического ресурса:

• 1) стационарность, прочная связь с землей или неподвижность (неперемещаемость);
• 2) уникальность и вытекающая отсюда разнородность объектов недвижимости как объектов кредитования;
• 3) ограниченность числа объектов, вытекающая из ограниченности земли;
• 4) долговечность объектов недвижимости и длительность их создания.

Кроме того, необходимо учитывать некоторые особенности недвижимости как финансового актива:

• 1) необходимость высокого порогового уровня инвестиций;
• 2) неравномерные денежные потоки, связанные с состоянием объектов недвижимости в разные периоды их формирования и функционирования;
• 3) необходимость в связи с этим в квалифицированном управлении, поскольку недвижимость довольно сложный актив для инвестора;
• 4) возможность разделения юридических прав;
• 5) сложность и гибкость системы финансирования;
• 6) сохранность инвестируемых средств;
• 7) присущие только данному активу определенные виды рисков и др.

В финансировании операций с недвижимостью, в отличие от других видов инвестиций, достаточно широко привлекаются и средства населения, которое в целом является более платежеспособным, чем государство и предприятия, находящиеся в достаточно плачевном финансовом состоянии.

В качестве источников финансирования инвестиций в недвижимость могут быть использованы собственные или заемные средства, причем последние могут быть получены от различных финансово-кредитных институтов на различных условиях. Сложность условий финансирования связана и с необходимостью учета фактора времени осуществления финансирования, методов расчета процентов по кредитам, различных частичных имущественных интересов, а также системы долевого участия.

Ипотечный кредит представляет собой движение ссудного капитала в сфере недвижимости, связанное с предоставлением денежных ресурсов на условиях возвратности, срочности, платности. Ипотечный кредит является не только специфическим типом сделки, но и выражает определенные отношения между экономическими субъектами, являющимися участниками ипотечного процесса (частными лицами, фирмами, финансовыми институтами, синдикатами в сфере недвижимости, строительными и девелоперскими компаниями, государственными учреждениями и др.).

Исходя из определения ипотечного кредита и ряда его особенностей, можно выделить следующие его специфические черты:

• • требования кредитора обеспечены недвижимым имуществом;
• • ипотека возникает только тогда, когда залогодатель обладает предметом ипотеки на правах частной собственности;
• • ипотека существует только на определенный срок и в размере требования;
• • ипотека носит долгосрочный характер (кредит выдается, как правило, на 10−25 лет);
• • выдаваемая ссуда значительна по сумме;
• • ссуда под недвижимость выдается в размере значительно меньшем, чем рыночная стоимость объекта ипотеки, как правило, 40−70% (остальная часть идет на покрытие судебных издержек и других расходов кредитора, связанных с продажей, реализацией объекта ипотеки в случае, если требование (кредитный договор) не будет выполнено);
• • сам залог (заложенная недвижимость) остается в руках должника до окончания срока кредитного договора.

Ипотечное кредитование жилья возникло в 1930;х гг. и сразу же рассматривалось отдельно от потребительского кредитования^[1]; ставки по кредитам под недвижимость были ниже.

Элементы системы ипотечного кредитования

С юридической точки зрения под ипотечной системой понимается:

• 1) законодательство, регулирующее оборот недвижимого имущества;
• 2) организации, обслуживающие этот оборот и, прежде всего, осуществляющие регистрацию этого оборота.

Вопрос о законодательной базе российской ипотеки требует особого рассмотрения, а вот на второй составляющей ипотечной системы хотелось бы остановиться подробнее.

Из всего многообразия можно выделить следующие субъекты ипотечной системы:

• • ипотечные банки;
• • ссудно-сберегательные учреждения;
• • регистрационные органы государственной власти;
• • риелторские компании;
• • страховые компании;
• • строительные фирмы;
• • инвесторы.

Главенствующую роль играют специализированные ипотечные банки. Их функция заключается в предоставлении долгосрочных кредитов на приобретение недвижимости под залог либо уже имеющейся у заемщика недвижимости, либо той недвижимости, которую он намеревается приобрести с помощью кредита, т. е. ипотечные банки могут предоставлять кредит, например, под залог жилья, которое появится у заемщика в будущем.

Перед Первой мировой войной в России было 10 акционерных ипотечных банков и несколько малых ипотечных учреждений в Польше, Прибалтике и Закавказье. Ипотечные банки предоставляли ипотечные займы в форме специальных долгосрочных закладных листов, которые можно было продать, учесть или перезаложить в коммерческом банке. Классической страной ипотечных банков является Германия. Сегодня в Германии насчитывается несколько десятков банков, две трети из которых являются акционерными и одна треть — государственными. В других странах Европы и в Америке нет такого четкого выделения ипотечных банков, а кредитованием под недвижимость в основном занимаются ссудо-сберегательные ассоциации (ССА) (которые почти исключительно специализируются на выдаче ипотечных ссуд), взаимосберегательные банки, региональные федеральные банки и страховые компании. ССА успешно конкурируют с ипотечными банками и, например в США, занимают даже главенствующую роль на рынке ипотечного кредита. Как ипотечные банки, так и ССА формируют свои главные фонды за счет добровольных вкладов индивидуальных депозиторов, получающих определенный процент годовых. Значительную часть вкладов эти учреждения помещают в закладные, которые также реализуются как на первичном, так и на вторичном рынках. Во всех странах существуют различные формы регулирования этих процессов, направленные на то, чтобы помочь населению получить жилье и землю, а кредиторам — соответствующий доход.

Функцию регистрации сделок с недвижимостью выполняют различного рода органы государственной власти. Так, в Германии регистрация сделок с недвижимостью возложена на Государственный или общинный суд. А в США существует Федеральная система фермерского кредита (ФСФК), которая объединяет около 800 коммерческих банков и кредитных ассоциаций, занимающихся ипотечным кредитованием. ФСФК играет важную роль в развитии сельского хозяйства в стране. Предоставляемые ею кредиты, как правило, субсидируемые и гарантируемые государством, способствуют развитию фермерских хозяйств, направляются на проведение ирригационных и других агрохозяйственных мероприятий, на покупку земли и техники.

В России первые государственные ипотечные дворянские банки были созданы в Москве и Петербурге в 1754 г. Всего в России к 1917 г. функционировали 21 земельный банк, из них 3 государственных и 18 частных. Причем на долю государственных банков приходилось ¾, на долю частных -¼ кредитов, выдаваемых под 8,5% годовых в размере 60% оценочной стоимости закладываемой земли.

Следующий субъект ипотечной системы — риелторские компании. Их функция заключается в подборе и разработке листинга объектов недвижимого имущества. Иногда они могут оказывать услуги по оценке объекта ипотечной сделки.

К организациям, обслуживающим оборот недвижимого имущества, можно отнести и страховые компании, которые страхуют ипотечный кредит, тем самым снижая риск кредитора (ипотечного банка), а, следовательно, снижая ставку процента по предоставляемому кредиту.

К ипотечной системе можно отнести и строительные компании. Однако надо оговориться, что в западной практике их роль в создании рынка ипотечного кредитования косвенна и ограничена их спецификой. Они важны в этом плане лишь как организации, создающие определенные объекты рынка недвижимости, которые, в свою очередь, являются потенциальными предметами ипотечного кредитования. В российской практике ипотечного кредитования именно строительные компании заинтересованы в разработке и внедрении разнообразных схем ипотечного кредитования.

• [1] В США в состав потребительского кредита включаются: кредит с рассрочкой платежа (на автомобили, мобильные дома, ремонт и оборудование жилища и другие товары) и кредит с единовременной оплатой (по текущим счетам, на оплату услуг).