Образование земельных участков

Установлены специальные положения земельного законодательства в отношении порядка образования земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Ранее, до принятия Федерального закона «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» ЗК РФ было установлено, что для принятия решения об образовании таких участков необходимы следующие документы:

• 1) кадастровые паспорта образуемых земельных участков или кадастровый паспорт образуемого земельного участка;
• 2) правоустанавливающие и (или) правоудостоверяющие документы на земельные участки, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки.

Пунктом 4 ст. 21 ГрК РФ было предусмотрено, что в случае если по инициативе правообладателей земельных участков осуществляется разделение земельного участка на несколько земельных участков, объединение земельных участков в один земельный участок, изменение общей границы земельных участков, то подготовка документации по планировке территории не требуется.

С 1 марта 2015 г. образование земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, стало осуществляться в соответствии с одним из следующих документов:

• 1) проект межевания территории, утвержденный в соответствии с ГрК РФ;
• 2) проектная документация лесных участков;
• 3) утвержденная схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории.

Проект межевания территории (ПМТ) согласно ГрК РФ является одним из видов документации по планировке территории.

Подготовка проекта межевания территории осуществляется, во-первых, для определения местоположения границ образуемых и изменяемых земельных участков; во-вторых, для установления, изменения, отмены красных линий для застроенных территорий, в границах которых не планируется размещение новых объектов капитального строительства, а также для установления, изменения, отмены красных линий в связи с образованием и (или) изменением земельного участка, расположенного в границах территории, применительно к которой не предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, при условии, что такие установление, изменение, отмена влекут за собой исключительно изменение границ территории общего пользования.

При подготовке проекта межевания территории определение местоположения границ образуемых и изменяемых земельных участков осуществляется в соответствии с градостроительными регламентами и нормами отвода земельных участков для конкретных видов деятельности, установленными в соответствии с федеральными законами, техническими регламентами.

Проект межевания территории состоит из основной части, которая подлежит утверждению, и материалов по обоснованию этого проекта.

Основная часть проекта межевания территории состоит из текстовой части и чертежей межевания территории.

Текстовая часть проекта межевания территории включает перечень и сведения о площади образуемых земельных участков, в том числе возможные способы их образования; а также перечень и сведения о площади образуемых земельных участков, которые будут отнесены к территориям общего пользования или имуществу общего пользования, в том числе в отношении которых предполагаются резервирование и (или) изъятие для государственных или муниципальных нужд; вид разрешенного использования образуемых земельных участков в соответствии с проектом планировки территории в случаях, предусмотренных ГрК РФ.

На чертежах межевания территории отображаются:

• 1) границы планируемых (в случае если подготовка проекта межевания территории осуществляется в составе проекта планировки территории) и существующих элементов планировочной структуры;
• 2) красные линии, утвержденные в составе проекта планировки территории, или красные линии, утверждаемые, изменяемые проектом межевания территории;
• 3) линии отступа от красных линий в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений;
• 4) границы образуемых и (или) изменяемых земельных участков, условные номера образуемых земельных участков, в том числе в отношении которых предполагается их резервирование и (или) изъятие для государственных или муниципальных нужд;
• 5) границы зон действия публичных сервитутов.

Материалы по обоснованию проекта межевания территории включают в себя чертежи, на которых отображаются границы существующих земельных участков; границы зон с особыми условиями использования территорий; местоположение существующих объектов капитального строительства; границы особо охраняемых природных территорий; границы территорий объектов культурного наследия.

Закон «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» предусматривает исчерпывающий перечень случаев, когда образование земельных участков осуществляется исключительно в соответствии с утвержденным ПМТ. К таким случаям, в частности, относится образование земельных участков:

• — из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории;
• — из земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства либо для ведения дачного хозяйства иным юридическим лицам;
• — в границах территории, в отношении которой в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности заключен договор о ее развитии;
• — в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами;
• — для размещения линейных объектов федерального, регионального или местного значения.

При отсутствии утвержденного ПМТ образование земельных участков из государственных земель допускается в соответствии с утвержденной схемой расположения земельного участка.

Законом «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» введены новые положения о схеме расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, В новой редакции ЗК РФ ей отводится одно из центральных мест в порядке образования земельных участков из государственных земель, дается исчерпывающий перечень документов, необходимых для подготовки соответствующей схемы; называются ответственные лица, обеспечивающие ее подготовку.

Схема расположения земельного участка представляет собой изображение границ образуемого земельного участка или образуемых земельных участков на кадастровом плане территории и содержит площадь каждого образуемого земельного участка и условные номера, в случае если предусматривается образование двух и более земельных участков.

В зависимости от целей образования земельного участка подготовка схемы расположения земельного участка обеспечивается либо исполнительным органом государственной власти, либо органом местного самоуправления, либо гражданином, либо юридическим лицом.

Форма схемы расположения земельного участка, требования к формату и подготовке установлены приказом Минэкономразвития от 27 ноября 2014 г. № 762 «Об утверждении требований к подготовке схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории и формату схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории при подготовке схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории в форме электронного документа, формы схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, подготовка которой осуществляется в форме документа на бумажном носителе».

Схема расположения земельного участка утверждается решением исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, уполномоченных на распоряжение находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками.

Срок действия решения об утверждении схемы расположения земельного участка составляет два года. Такое решение является основанием для государственной регистрации права на вновь образованный земельный участок.

Закон предусматривает закрытый перечень оснований для отказа в утверждении схемы расположения земельного участка, таких, в частности, как несоответствие схемы расположения земельного участка утвержденному проекту планировки территории, землеустроительной документации, положению об особо охраняемой природной территории; а также расположение земельного участка, образование которого предусмотрено схемой расположения земельного участка в границах территории, для которой утвержден ПМТ.

При этом образование земельного участка осуществляется в соответствии с утвержденной схемой его расположения, даже в случае если границы земельного участка, образуемого в соответствии с такой схемой, пересекаются с границами земельного участка или земельных участков, образуемых в соответствии с ПМТ, утвержденным после дня утверждения схемы расположения земельного участка и до истечения срока действия решения о ее утверждении.