Сегментирование рынка недвижимости

Сегментирование рынка недвижимости — это процесс деления объектов недвижимости на рынке на различные группы (или сегменты), в рамках которых они имеют схожие или аналогичные признаки (свойства). Конкретные сегменты рынка недвижимости характеризуются видом использования имущества, местоположением, потенциалом приносимого дохода, типичными характеристиками арендаторов, инвестиционной мотивацией и другими признаками, признаваемыми в процессе обмена недвижимого имущества. В свою очередь, рынки недвижимости испытывают влияние разнообразных факторов социального, экономического, государственного и экологического характера.

Ввиду многомерности объектов недвижимости и наличия у них многочисленных специфических свойств рынок недвижимости распадается на ряд сегментов, характеризующихся определенными особенностями (табл. 2.3) [23].

Таблица 2.3

Сегментация рынка недвижимости

Профессиональные участники рынка недвижимости чаще всего группируют объекты недвижимости по функциональному назначению:

• — жилая недвижимость — новостройки, вторичное жилье, таунхаусы, загородная недвижимость, дачи;
• — паркинги, гаражи;
• — офисные центры, бизнес-центры;
• — торговые центры;
• — складская недвижимость;
• — гостиничные комплексы;
• — производственные помещения;
• — земельные участки.

Инвестору для принятия решения иногда не требуется проводить исследование рынка в целом, а целесообразнее проводить обзор рынка в разрезе отдельных сегментов. Например, между сегментами первичного и вторичного рынков недвижимости существует тесная ценовая взаимосвязь, а сами сегменты вступают в конкурентную борьбу, поскольку предлагают товары-заменители. Так как рынок купли-продажи коррелирует с рынком аренды недвижимости, то повышение цены на недвижимость отвлекает часть объектов из оборота сделок аренды, что влечет за собой рост стоимости арендной платы и наоборот. Таким образом, практическое применение аналитической работы на рынке недвижимости невозможно без исследования отдельных сегментов рынка во всех их причинно-следственных и иных связях.