Стадия «Массовая оценка»

Стадия «Массовая оценка» в настоящее время совпадает с законодательным определением понятия «кадастровая оценка» и состоит из следующих этапов [8]:

• 1. принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки;
• 2. формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке;
• 3. отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости (далее — исполнитель работ) и заключение с ним договора на проведение оценки;
• 4. определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости;
• 5. экспертиза отчета об определении кадастровой стоимости;
• 6. утверждение результатов определения кадастровой стоимости;
• 7. внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

На Рис. 1.3 представлены этапы стадии «Массовая оценка», сгруппированные по критерию ответственности участников, вовлеченных в ее выполнение. За первый, третий и шестой этапы отвечает Заказчик работ — исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления. Он принимает решение о проведении государственной кадастровой оценки, организует отбор исполнителя работ, утверждает результаты.

Формированием перечня объектов недвижимости и внесением результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости занимается федеральная служба регистрации, кадастра и картографии (далее — Росреестр). Стрелки между первым и вторым этапами показывают, что после принятия решения о проведении работ Заказчик работ обращается в Росреестр за перечнем объектов оценки, после получения передает его на третий этап, включая его в состав конкурсной документации для отбора Исполнителя работ.

Рис. 1.3. Этапы работ в составе сталии «Массовая оценка».

Исполнитель работ (Оценщик) определяет кадастровую стоимость и составляет отчет. Согласно действующему законодательству, результатом его работы является отчет об определении кадастровой стоимости с положительным экспертным заключением саморегулируемой организации оценщиков. Стрелки между четвертым и пятым этапами показывают направление Исполнителем работ отчета об определении кадастровой стоимости для проведения экспертизы в саморегулируемую организацию оценщиков и получение Исполнителем работ положительного экспертного заключения.

Далее происходит переход с четвертого на шестой этап, Исполнитель работ передает Заказчику отчет о результатах работы. Заказчик работ передает Отчет об определении кадастровой стоимости на седьмой этап, в Росреестр, для внесения результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

На этом стадия «Массовая оценка» заканчивается, и могут быть начаты стадии «Сопровождение работ», «Оспаривание кадастровой стоимости», «Внесение сведений в ГКН», в процессе выполнения которых может изменяться кадастровая стоимость объектов недвижимости (Рис. 1.3).

Каждый этап можно рассматривать как отдельный процесс, характеризующийся своей структурой, обеспечением, составом участников. Временные рамки выполнения ряда этапов законодательно определены.

Сроки формирования перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, законодательно не установлены. Отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключение с ним договора на проведение оценки происходит, как правило, в течение 1−1,5 месяца. В это время размещается информация о проведении конкурсного отбора, в течение 10 дней после подведения итогов конкурсного отбора с победителем заключается договор.

Этап «Определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости» длится до 7 месяцев, так как отчет об определении кадастровой стоимости должен быть составлен нс позднее семи месяцев с даты заключения договора на проведение кадастровой оценки [40]. В состав этого срока входит 20 рабочих дней, в течение которых проект отчета размещается в фонде данных государственной кадастровой оценки для обеспечения возможности ознакомления с ним широкого круга заинтересованных лиц и представления к нему замечаний.

Экспертиза отчета об определении кадастровой стоимости проводится в течение 30 рабочих дней, утверждение результатов определения кадастровой стоимости — в течение 20 рабочих дней.

Временная структура стадии «Кадастровая оценка» приведена в таблице (Таблица 1.6).

Временная структура этапов стадии «Массовая оценка».

Таблица 1.6.

Анализ временной структуры стадии «Массовая оценка» позволяет сделать вывод о том, что она может длиться до года. И хотя временные границы ряда этапов законодательно не установлены, очевидно, что как на их выполнение, так и на переход между этапами затрачивается время.

Важно помнить, что кадастровая стоимость используется в качестве налоговой базы. В статье № 391 Налогового кодекса РФ «Порядок определения налоговой базы» говорится о том, что налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом. Важно не только вовремя утвердить результаты кадастровой оценки и внести кадастровую стоимость в государственный кадастр недвижимости, но и проанализировать изменение кадастровой стоимости как налоговой базы, оценить последствия применения полученной кадастровой стоимости в налогообложении.

По этой причине предлагается ввести следующие изменения:

• — ввести в состав фазы «Массовая оценка» этап «Анализ возможных социально-экономических последствий применения кадастровой стоимости в налогообложении». Для выполнения этапа автором разработана методика анализа возможных социально-экономических последствий применения кадастровой стоимости в налогообложении [74, стр. 72−96;214];
• — увеличить длительность фазы «массовая оценка» на время длительности нового этапа.