Перевод жилых помещений в нежилой фонд и наоборот

Функциональное назначение отдельных жилых помещений независимо от ведомственной принадлежности и формы собственности может быть изменено путем перевода в нежилой фонд. В Москве вопросы перевода жилых помещений в нежилые рассматривает Межведомственная комиссия административного округа, решение которой утверждает Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы. Перевод домов в нежилой фонд осуществляет Правительство Москвы.

Основаниями для перевода жилых помещений (домов) в нежилой фонд является признание помещения (ст. 22 ЖК РФ):

• o расположенным на первом этаже дома или выше первого этажа, но над нежилым помещением;
• o непригодным для постоянного проживания согласно Положению об оценке непригодности жилых домов и жилых помещений государственного и общественного жилищного фонда;
• o временно непригодным для проживания людей до устранения причин, по которым оно непригодно для проживания;
• o необремененным правом собственности;
• o имеющим отдельный доступ.

В соответствии со строительными нормами и правилами и другими нормативными положениями к непригодным для проживания относятся дома:

• o расположенные в опасных зонах отвалов породы, угольных шахт и отопительных фабрик, оползней, селевых потоков и снежных лавин, на ежегодно затапливаемых паводковыми водами территориях;
• o получившие повреждения при землетрясениях, просадках, неравномерных усадках грунта и других нарушениях;
• o расположенные в санитарно-защитных, пожаровзрывоопасных зонах промышленных предприятий, транспорта, инженерных сетей и в других зонах с особыми условиями, запрещенных к застройке;
• o с предельным физическим износом несущих строительных конструкций (снижение прочности, несущей способности) при деформации основания зданий;
• o после аварий, пожара, стихийного бедствия, если экономически нецелесообразно или технически невозможно восстановление;
• o бараки — однои двухэтажные деревянные жилые строения с общей кухней и санитарным узлом для временного проживания.

Непригодными для постоянного проживания считаются жилые помещения, которые:

• o находятся в аварийном состоянии из-за угрозы обрушения отдельных строительных конструкций (плит, балок и т. п.);
• o не отвечают санитарно-гигиеническим условиям;
• o признаны непригодными для проживания;
• o имеют дефекты планировки и внутреннего благоустройства или в них находятся предприятия и оборудование, эксплуатация которых вызывает вибрацию, шум, превышающий нормы, или ведет к возникновению пожарной опасности (если эти производства невозможно вывести из зданий).

Решение о непригодности жилого здания или помещения принимают органы местного самоуправления по материалам межведомственной комиссии, на основании которых осуществляется:

• o капитальный ремонт жилых домов;
• o или снос строений;
• o или отселение проживающих граждан.

В исключительных случаях допускается изменение функционального назначения жилых помещений, расположенных на первых этажах строений, в целях улучшения жилищно-коммунального и бытового обслуживания населения, получения дополнительных средств для расширенного воспроизводства жилищного фонда и т. п.

В Санкт-Петербурге перечень подобных оснований несколько шире и детализированнее. Разрешается перевод в нежилой фонд отдельных жилых помещений, расположенных:

• o на первых этажах и признанных непригодными для постоянного проживания в соответствии с действующими нормами и правилами;
• o в подвальных и полуподвальных или мансардных помещениях;
• o на первых этажах и имеющих отдельный изолированный вход либо возможность оборудования изолированного входа;
• o на первых этажах с окнами, обращенными на улицу с интенсивным движением транспорта, вблизи крупных торговых центров, станций метро, объектов культуры и досуга;
• o на первых этажах жилых строений, граничащих с другими помещениями с избыточным теплои газовыделением или обращенных окнами на территорию промышленных предприятий, автопарков и т. п.;
• o на верхних этажах жилых домов начиная со второго, если нижние этажи являются нежилыми;
• o в зданиях нежилого фонда.

В порядке исключения решение о переводе помещения в нежилой фонд допускается, если при этом не нарушаются жилищные, имущественные и другие права граждан, а также общественные интересы.

Для рассмотрения вопроса о целесообразности перевода в нежилой фонд собственник помещения или по его поручению владелец (балансодержатель) должен представить в орган местного самоуправления (комиссию) следующие документы.

• 1. Заявление с указанием причин перевода помещения в нежилой фонд с приложением технико-экономического обоснования просьбы (по желанию) и обязательством не нарушать законные нрава и интересы соседей.
• 2. Правоустанавливающий документ на переводимое помещение.
• 3. Кадастровый паспорт помещения или выписка из него, подготовленная организацией технической инвентаризации с указанием износа основных элементов и строения в целом, либо технического состояния отдельного помещения, о котором возбуждается ходатайство, а также оценка значения стоимости данного помещения, полученная по действующим в Москве методикам оценки жилых и нежилых помещений.
• 4. Поэтажный план дома и экспликация, подготовленные БТИ.
• 5. Оформленный проект переустройства и (или) перепланировки помещения (если оно необходимо для использования).
• 6. Документы, подтверждающие, что граждане, ранее проживавшие на данной площади, обеспечены с их согласия другой равноценной площадью.
• 7.

  Заключение

  органа пожарного надзора.

• 8.

  Заключение

  центра Госсанэнидемнадзора о возможности изменения функционального назначения помещения.

• 9. Обязательство не нарушать законные права и интересы соседей при использовании помещения.

Отказ в переводе жилого помещения в нежилое (и наоборот) допускается в случае (ст. 22, 24 ЖК РФ):

• o непредставления всех необходимых документов;
• o представления документов в ненадлежащий орган;
• o несоответствия проекта переустройства или перепланировки требованиям законодательства;
• o если право собственности на переводимое помещение обременено правами третьих лиц;
• o если доступ к помещению невозможен без использования проходов к жилым помещениям и их нельзя оборудовать.

Межведомственная комиссия после изучения представленных документов и осмотра объекта принимает решение о переводе или об отказе не позже 5 дней со дня представления документов, которое оформляется актом. Члены комиссии, не согласные с принятым решением, письменно выражают свое мнение, которое оформляется в виде отдельного документа, прилагаемого к акту. В решении межведомственной комиссии о временной непригодности жилых помещений указывается срок их возврата в жилищный фонд.

Решение о переводе помещения в нежилой фонд учитывается в Департаменте жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы, Департаменте имущества г. Москвы в ЕГРПН.

В реальной практике заявления от имени частных лиц о переводе жилой площади в нежилой фонд подают фирмы, уполномоченные Правительством Москвы.

Постановление Правительства Москвы (в случае перевода жилого дома) или распоряжение Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы (в случае перевода жилого помещения) выдается владельцу (балансодержателю) помещений и направляется в орган Росреестра для внесения вытекающих из него изменений в кадастровый паспорт на строение. Копии распоряжения Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы (постановления Правительства Москвы) направляются в соответствующие жилищный комитет административного округа и муниципальный жилищный отдел (территориальное жилищное управление), которые доводят информацию до жилищного предприятия, эксплуатирующего данное помещение (дом).

Для перевода нежилого помещения в жилищный фонд в соответствии с распоряжением Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы необходимо подготовить следующий пакет документов.

• 1. Заявление о выдаче необходимого документа в соответствии с установленным образцом.
• 2. Решение МВК округа или района (в случае, если помещение находится в городской собственности).
• 3. Правоустанавливающие документы на данное нежилое помещение (нотариально заверенные копии).
• 4. Выписка из ЕГРПН.
• 5. Форма № 5, форма № 1а, поэтажный план и экспликация, подготовленные БТИ.
• 6.

  Заключение

  органа санэпиднадзора о соответствии помещения требованиям СанПиН, предъявленным к жилым помещениям.

• 7.

  Заключение

  органа пожнадзора о возможности периода в жилищный фонд помещения.

• 8. Техническое заключение другой проектной организации (имеющей лицензию) о возможности перевода в жилищный фонд помещения.
• 9. Акт технического обследования управляющей организации (техническое заключений организации, обеспечивающей содержание эксплуатации помещений) переводимого помещения с указанием причин, по которым квартира была выведена из жилищного фонда, и информацией об остальных квартирах в подъезде и смежных помещениях.
• 10. Информация из управы района по дому: включен ли в программу реконструкции, капитального ремонта, сноса и т. п., признавался ли аварийным (с учетом постановления Правительства Москвы от 02.07.2002 № 494-ПП).
• 11. План типового этажа данного здания.
• 12. Согласие Департамента имущества г. Москвы в случае, если помещение находится в городской собственности.

Управление приватизации и оформления прав собственности Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы после рассмотрения материалов на Городской межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда г. Москвы, в течение 10 дней готовит:

• o выписку из протокола заседания Городской межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда г. Москвы о принятии решения по вопросу перевода нежилого помещения в жилищный фонд;
• o распоряжение (и выписку из распоряжения) Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы об утверждении решения Городской межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда г. Москвы по вопросу перевода нежилого помещения в жилищный фонд;
• o разрешение на перевод помещения в жилищный фонд заявитель получает в службе «одного окна» в виде уведомления.

УВЕДОМЛЕНИЕ о переводе (отказе в переводе) жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение

За оформление различного рода сделок с недвижимым имуществом, в том числе с жилыми помещениями, и выдачу справок взимается пошлина, дифференцированная в зависимости от вида юридически значимых действий и статуса субъекта жилищных отношений в соответствии с ФЗ от 02.07.2004 № 127-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации, а также о признании утратившими силу отдельных законодательных актов Российской Федерации» (табл. 6.8).

Оплату регистрации сделки по распоряжению жилым помещением производит:

• — купли-продажи — обычно покупатель;
• — мены — стороны, участвующие в мене;
• — дарения — одариваемая сторона;
• — наследства — получающий наследство. За регистрацию свидетельств о праве на наследство по закону, выданных государственным налоговым инспекциям, плата не взимается.

Таблица 6.8. Государственная пошлина на услуги, оказываемые юридическим и физическим лицам при оформлении нрав собственности на недвижимое имущество, руб.