Арендная плата. 
Основы землепользования и землеустройства

Еще одной формой платы за использование земли является арендная плата. Арендная плата выплачивается в соответствии с условиями договора аренды земельного участка, который может заключаться между физическими и юридическими лицами, между органами власти или местного самоуправления и гражданами или юридическими лицами.

Арендная плата за землю — это плата за земельный участок, предоставленный во временное владение и пользование, размер, периодичность и сроки внесения которой устанавливаются договором аренды.

Порядок определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов РФ или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления.

Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 установлены принципы определения арендной платы за государственные и муниципальные земли и правила определения арендной платы при аренде федеральных земель. Согласно этому постановлению арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из следующих принципов:

• — принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и их разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке;
• — принцип предсказуемости расчета размера арендной платы, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государственной власти и местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы, и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя;
• — принцип предельно допустимой простоты расчета арендной платы, в соответствии с которым предусматривается возможность определения арендной платы на основании кадастровой стоимости;
• — принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки, в соответствии с которым размер арендной платы, устанавливаемый в связи с переоформлением прав на земельные участки, не должен превышать более чем в два раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков;
• — принцип учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности посредством установления размера арендной платы в пределах, не превышающих размер земельного налога, а также защиты интересов лиц, освобожденных от уплаты земельного налога;
• — принцип запрета необоснованных предпочтений, согласно которому порядок расчета размера арендной платы за земельные участки, принадлежащие соответствующему публично-правовому образованию и отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен различаться.

Установленные указанным постановлением правила определяют способы расчета размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Российской Федерации и расположенные на территории РФ. Арендная плата за пользование земельными участками, находящимися в собственности Российской Федерации и расположенными за пределами России, взимается исходя из рыночной стоимости этих земельных участков, с учетом права страны, где такие земельные участки находятся, если международными договорами не установлено иное. Далее речь пойдет о земельных участках из состава федеральных земель в границах Российской Федерации.

Размер арендной платы определяется одним из следующих способов:

• 1) на основании кадастровой стоимости земельных участков;
• 2) по результатам торгов, проводимых в форме аукциона;
• 3) в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Минэкономразвития России;
• 4) на основании рыночной стоимости земельных участков.

Первый способ применяется, если земельный участок предоставляется в аренду без проведения аукциона и в тех целях, которые указаны ниже. Тогда арендная плата рассчитывается на основании кадастровой стоимости в следующем размере:

• • 0,01% в отношении земельного участка:
  • — предоставленного физическому или юридическому лицу, освобожденному от уплаты земельного налога,
  • — предоставленного физическому лицу, имеющему право на уменьшение налоговой базы при уплате земельного налога или если налоговая база в результате уменьшения на не облагаемую налогом сумму принимается равной нулю,
  • — предоставленного физическому лицу, имеющему право на уменьшение налоговой базы при уплате земельного налога, если размер налогового вычета меньше размера налоговой базы, при этом ставка 0,01% устанавливается в отношении арендной платы, равной размеру такого вычета,
  • — изъятого из оборота, если земельный участок в случаях, установленных федеральными законами, может быть передан в аренду,
  • — загрязненного опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшегося загрязнению, заражению и деградации, за исключением случаев консервации земель с изъятием их из оборота,
  • — предоставленного для размещения дипломатических представительств иностранных государств и консульских учреждений в Российской Федерации, если иное не установлено международными договорами;
• • 0,6% в отношении земельного участка:
• — предоставленного гражданину для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, дачного хозяйства, сенокошения или выпаса сельскохозяйственных животных,
• — предоставленного крестьянскому (фермерскому) хозяйству для осуществления его деятельности;
• • 1,5% в отношении земельного участка в случае заключения договора аренды:
• — с лицом, которое имеет право на предоставление в собственность бесплатно земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае, если такой земельный участок зарезервирован для государственных или муниципальных нужд либо ограничен в обороте,
• — с лицом, с которым заключен договор о развитии застроенной территории, если земельный участок образован в границах застроенной территории, подлежащей развитию, и предоставлен указанному лицу,
• — с лицом, заключившим договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого или социального использования,
• — с гражданами, имеющими право на первоочередное или внеочередное приобретение земельных участков,
• — с лицами, которым находящиеся на неделимом земельном участке здания, сооружения, помещения в них принадлежат на праве оперативного управления,

• — с юридическим лицом, заключившим договор об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса или договор о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса;
• • 2% в отношении земельного участка, предоставленного:
• — недропользователю для проведения работ, связанных с пользованием недрами,
• — без проведения торгов, на котором отсутствуют здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных выше.

Второй способ определения арендной платы предназначен для случаев, когда право на заключение договора аренды земельного участка приобретается на торгах (аукционах). Тогда арендная плата определяется по результатам таких торгов.

Третий способ применяется в отношении земельных участков, которые предоставлены без проведения торгов для размещения:

• — автомобильных дорог, в том числе их конструктивных элементов и дорожных сооружений, производственных объектов;
• — инфраструктуры железнодорожного транспорта общего и необщего пользования;
• — линий метрополитена;
• — линий электропередачи, линий связи, в том числе линейно-кабельных сооружений;
• — трубопроводов и иных объектов, используемых в сфере тепло-, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод;
• — объектов, непосредственно используемых для утилизации (захоронения) твердых бытовых отходов;
• — объектов Единой системы газоснабжения, нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов аналогичного назначения, их конструктивных элементов и сооружений, являющихся неотъемлемой технологической частью указанных объектов;
• — гидроэлектростанций, тепловых станций и других электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов, объектов электросетевого хозяйства и иных объектов электроэнергетики;
• — объектов космической инфраструктуры;
• — объектов, расположенных в пределах территории особой экономической зоны;
• — аэродромов, вертодромов и посадочных площадок, аэропортов, объектов единой системы организации воздушного движения;
• — инфраструктуры морских и речных портов, перегрузочных комплексов (терминалов), гидротехнических сооружений, пунктов отстоя судов и объектов, обеспечивающих безопасность судоходства;
• — сети связи и объектов инженерной инфраструктуры, обеспечивающих эфирную наземную трансляцию общероссийских обязательных общедоступных телеканалов и радиоканалов;
• — объектов спорта;
• — объектов, строительство, реконструкция и капитальный ремонт которых произведены в соответствии с Программой строительства олимпийских объектов и развития г. Сочи как горноклиматического курорта.

При применении четвертого способа арендная плата рассчитывается по следующей формуле:

где, А — арендная плата; С — рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной не позднее чем за 6 месяцев до заключения договора аренды земельного участка; Р — действующая ставка рефинансирования Центрального банка РФ.

Этот способ применяется для земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства и которые (участки) не упомянуты выше.

Для земельного участка, предоставленного в аренду для жилищного строительства (за исключением индивидуального жилищного строительства), арендная млата устанавливается в размере не менее двухкратной ставки земельного налога, если по истечении трех лет не введен в эксплуатацию построенный на земельном участке объект недвижимости.

Арендодатель имеет право ежегодно изменять арендную плату в одностороннем порядке, но не более чем на размер коэффициента-дефлятора, утверждаемого Минэкономразвития России. Кроме того, если арендная плата рассчитывается на основании кадастровой стоимости земельного участка, то она может быть изменена в связи с изменением кадастровой стоимости.

При заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании рыночной стоимости земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка, но не чаще чем один раз в год.

Арендная плата перечисляется не реже одного раза в полгода в безналичной форме на счета территориальных органов Федерального казначейства для ее распределения указанными территориальными органами в соответствии с бюджетным законодательством РФ.

Размер арендной платы для земель, находящихся в частной собственности, устанавливается по соглашению сторон с учетом сложившейся на земельном рынке конъюнктуры.