Организационно-финансовые схемы. 
Управление недвижимостью

В организационно-финансовых схемах ключевую роль играет расчетное обоснование принимаемых решений. В числе наиболее часто используемых расчетных схем: диверсификация риска, страхование, механизмы гарантий исполнения обязательств, залог и ипотека.

Идеи диверсификации используют при инвестировании на множестве объектов, в первую очередь, при обосновании структур портфельных вложений. Одна из основных задач формирования эффективных портфелей — снижение интегрального риска при установленном ограничении уровня доходности (и симметричная задача: максимизация доходности при установленном уровне риска). В управлении недвижимостью представляет интерес трактовка инвестиционного портфеля как, например, портфеля объектов коммерческой недвижимости, портфеля проектов. Интегральный риск портфеля может быть уменьшен, в том числе по сравнению с самым рискованным в портфеле проектом. В качестве примера может служить сочетание в инвестиционном портфеле строительных проектов жилых и офисных зданий, популярность вложений в недвижимость многофункционального назначения. Диверсифицируют также вложения в объекты недвижимости, расположенные в различных регионах.

Страхование риска при операциях с недвижимостью — это передача риска третьему лицу в обмен на установленное вознаграждение. Эта сделка адресована во внешнюю по отношению к проекту среду — специальной лицензированной страховой компании. Страховщик принимает на себя все согласованные договором риски страхователя. Страховые отношения подчиняются гражданскому законодательству. Важным является право страховщика на оценку страхуемого имущества. Установлено, что страховщик вправе самостоятельно определять размер страховой премии и графики выплат страховых взносов. Размер страховой суммы при страховании имущества или предпринимательского риска в общем случае не должен превышать их действительной стоимости даже, если страхование осуществляется с помощью нескольких страховых компаний.

Близкими к страхованию по концепции расчетно обоснованной, возмездной передачи рисков третьему лицу являются поручительство и банковская гарантия. Заемщик (принципал) за выдачу банковской гарантии на оговоренную денежную сумму уплачивает банку-гаранту соответствующее вознаграждение. При этом гарантом может быть только банк или иное кредитное учреждение, имеющее лицензию на совершение банковских операций, включая операцию банковской гарантии. В свою очередь, поручительство может быть как возмездным, так и безвозмездным, что определяется в договоре поручительства. По закону к поручителю при возникновении рисковых случаев и произведенных им выплат переходят права кредитора. В то же время, для банковской гарантии возможность предъявления регрессных требований со стороны банка-гаранта к принципалу определяется заключенным между ними договором, но не законом.

Другой эффективной схемой обеспечения гарантий кредитору является залог или ипотека (если в качестве залога используют недвижимое имущество). Кредитор-залогодержатель имеет право удовлетворить свои требования в случае наступления рискового события (неисполнения обязательств) за счет стоимости заложенного имущества. Оценка имущества является одним из основных условий договора залога и проводится по согласованию сторон по рыночным ценам, с правом возможной индексации или переоценки на момент обращения взыскания. Важно подчеркнуть, что предметом гарантии-залога может быть как собственно имущество, так и имущественные права. При переходе прав собственности на заложенное имущество к другому лицу право залога сохраняет силу. Обратим внимание, что подобное обременение безусловно изменяет, уменьшает цену такой сделки, например, в сравнении с ситуацией купли-продажи аналогичного объекта, но не обремененного залогом.

На рис. 5.7 приведена обобщающая схема регулирования рисков за счет использования гарантийных и страховых механизмов.