Практические основы и информационное обеспечение оценки машин и оборудования

ТРЕБОВАНИЯ К ОТЧЕТУ ОБ ОЦЕНКЕ ПО ФСО-3

Развиваемые компетенции:

знать

• • какие требования предъявляются к отчету об оценке;
• • каково типовое оглавление отчета и какие ошибки наиболее часто встречаются в отчетах об оценке машин и оборудования;

уметь

• • правильно подбирать необходимую для выполнения расчетов информацию;
• • описывать объект оценки и применяемую в расчетах методологию;

владеть

• • информацией относительно квалификационных требований, предъявляемых к экспертам по оценке;
• • приемами проведения экспертизы отчетов об оценке.

Требования, предъявляемые к содержанию отчета об оценке. Типовое оглавление отчета

В ФСО-3 отчет об оценке определяется как «…документ, составленный в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности, настоящим федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки» .

При подготовке отчета оценщик должен следовать формальным требованиям, изложенным в ФСО-3 «Требования к отчету об оценке». В разделе II изложены требования к составлению отчета об оценке и перечислены принципы, которых должен придерживаться оценщик при составлении отчета. К числу последних относятся:

• • принцип существенности — означает значимость информации с точки зрения стоимости объекта оценки;
• • принцип обоснованности — собранная и приведенная в отчете информация должна быть подтверждена;
• • принцип однозначности — не должно быть неоднозначного толкования понятий, используемых в отчете. Он относится и ко всему содержанию отчета в целом;
• • принцип проверяемости — отчет должен допускать перепроверку, при которой воспроизводство расчетов должно привести к аналогичным результатам;
• • принцип достаточности — в отчете не должно быть излишней для определения стоимости объекта оценки информации.

Копия отчета об оценке должна храниться оценщиком с даты составления отчета в течение трех лет (общего срока исковой давности, установленного российским законодательством). К оформлению отчета относятся следующее требования: отчет должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика, осуществляющего оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, или печатью и подписью руководителя юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

Этим же разделом предусмотрены возможные дополнения к указанным требованиям в рамках разрабатываемых ФСО для оценки, проводимой для специальных целей и отдельных видов объектов оценки.

Требования к содержанию отчета об оценке изложены в разделе III ФСО-3. В отчете в обязательном порядке должны содержаться следующие разделы:

• а) основные факты и выводы: информация, идентифицирующая объект оценки; результаты оценки, полученные с использованием различных подходов, а также итоговая величина стоимости объекта оценки;
• б) задание на оценку (см. параграф 3.2);
• в) сведения о заказчике оценки и оценщике.

Сведения о заказчике могут быть как о юридическом лице (организационно-правовая форма (далее — ОПФ); полное наименование; основной государственный регистрационный номер (далее — ОГРН), дата присвоения ОГРН; место нахождения), так и о физическом (ФИО; серия и номер документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший указанный документ).

Сведения об оценщике — как осуществляющем оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой (ФИО, серия и номер документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший указанный документ; информация о членстве в СРО; номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности, сведения о страховании гражданской ответственности оценщика, стаж работы в оценочной организации), так и на основании трудового договора (ФИО оценщика, информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков, номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности, сведения о страховании гражданской ответственности оценщика, стаж работы в оценочной организации, а также ОПФ, полное наименование, ОГРН, дата присвоения ОГРН; место нахождения юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор).

Кроме того, если к проведению оценки привлекаются еще какие-либо организации и специалисты, о них в отчете также должна быть полная информация с указанием их квалификации и степени их участия в проведении оценки объекта оценки;

• г) допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком;
• д) применяемые стандарты оценочной деятельности, включая ФСО;
• е) описание объекта оценки (количественные и качественные характеристики в целом объекта оценки и его составных элементов с приведением ссылок на документы);
• ж) анализ рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, влияющих на стоимость объекта оценки. Здесь должна быть представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, с обоснованием значений или диапазонов значений ценообразующих факторов;
• з) описание процесса оценки объекта оценки с обоснованием выбора или отказа от применения того или иного подхода и подробными расчетами по применяемым подходам;
• и) согласование результатов с описанием соответствующей процедуры и обоснованием выбора использованных весов, присвоенных каждому подходу.

В приложении к отчету об оценке должны содержаться копии документов, устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, правоустанавливающих, правоподтверждающих документов, документов технической инвентаризации, заключений специальных экспертиз и другие документы по объекту оценки (при их наличии).

В отчете в обязательном порядке указываются:

• • дата составления и порядковый номер отчета;
• • дата оценки объекта оценки;
• • основание для проведения оценки;
• • юридический адрес оценщика и сведения о его членстве в СРО;
• • точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, — реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки;
• • стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта;
• • перечень использованных при проведении оценки объекта данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта допущения;
• • последовательность определения стоимости объекта оценки и се итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;
• • перечень документов, используемых оценщиком, устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет подписывается оценщиком и заверяется его печатью.

Отмстим также требования к отчету об оценке, определенные в ст. 11 ФЗ № 135:

• • составление отчета обязательно в письменной форме;
• • отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение;
• • обязательно указывается дата, по состоянию на которую была проведена оценка объекта (дата оценки);
• • наличие ссылки на используемые стандарты оценки (в числе используемых стандартов обязательно должны быть указаны российские стандарты оценки — ФСО);
• • указание цели проведения оценки;
• • указание на вид определяемой стоимости, если последняя отличается от рыночной.

Предложим следующее примерное содержание отчета об оценке ТО^[1]:

Исполнительное резюме/Сопроводительное письмо заказчику.

• 1. Вводная часть
• 1.1. Обзор существенных фактов
• 1.2. Результаты оценки и заключения
• 1.3. Задание на оценку
• 1.4. Основные допущения и ограничивающие условия
• 1.5. Цель и назначение оценки. Вид определяемой стоимости
• 1.6. Оцениваемые права
• 1.7. Применяемые стандарты оценки
• 1.8. Анализ использованной информации
• 1.8.1. Информация, полученная от заказчика (внутренняя)
• 1.8.2. Рыночная информация и ее источники (внешняя)
• 1.9. Процесс оценки и проведенные исследования
• 2. Общая часть
• 2.1. Общая характеристика экономики РФ
• 2.2. Характеристика отраслей, производящих оборудование и использующих оборудование
• 2.3. Обзор регионального рынка однотипного оборудования
• 2.4. Общая характеристика и классификация объектов, к которым относится оцениваемый объект
• 2.5. Описание объекта оценки
• 2.5.1. Анализ технического состояния объекта оценки
• 2.5.2. Фотографии объекта
• 3. Оценка рыночной стоимости ТО
• 3.1. Методология оценки рыночной стоимости машин и оборудования
• 3.1.1. Затратный подход
• 3.1.2. Сравнительный подход
• 3.1.3. Доходный подход
• 3.1.4. Выбор используемых подходов и методов оценки
• 3.2. Оценка рыночной стоимости ТО затратным подходом
• 3.2.1. Методика определения рыночной стоимости оцениваемого оборудования затратным подходом
• 3.2.2. Расчет стоимости воспроизводства/стоимости замещения
• 3.2.3. Начисление различного вида имеющихся износов и устареваний
• 3.2.4. Расчет рыночной стоимости затратным подходом
• 3.3. Расчет рыночной стоимости сравнительным подходом
• 3.3.1. Методика проведения оценки ТО сравнительным подходом
• 3.3.2. Определение рыночной стоимости ТО методом прямого сравнения (или методом корреляционных моделей)
• 3.3.3. Выбор объектов-аналогов
• 3.3.4. Проведение необходимых корректировок
• 3.2.5. Расчет рыночной стоимости сравнительным подходом
• 3.4. Расчет рыночной стоимости доходным подходом
• 3.4.1. Обоснование необходимости применения или отказа от применения доходного подхода
• 3.4.2. Расчет ставки капитализации (или ставки дисконтирования)
• 3.4.3. Расчет рыночной стоимости оборудования доходным подходом
• 3.5. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости оцениваемого объекта
• 4. Сертификация оценки^[2]

Приложения

• 1. Список использованной при проведении оценки информации
• 1.1. Информация, переданная заказчиком
• 1.2. Нормативно-правовые и справочные документы
• 1.3. Рыночная информация, собранная оценщиком
• 1.4. Монографии и методические материалы
• 2. Расчетные таблицы
• 3. Используемая специальная терминология при определении рыночной стоимости^[3]
• 4. Документы, подтверждающие квалификацию исполнителей

Исполнительное резюме содержит краткое изложение содержания отчета, особенности оцениваемого объекта и итоговое значение полученной величины стоимости объекта.

Вводная часть. Задание на оценку включает указание на заказчика и исполнителя (оценщика), определение цели оценки и вида определяемой стоимости объекта, конкретизацию оцениваемого объекта, его состав и местоположение, назначение оценки, дату оценки и дату составления отчета.

Допущения и ограничения — важный элемент отчета, поскольку здесь оценщик перечисляет все не зависящие от него положения, которые могут в той или иной мере повлиять на окончательный результат расчета стоимости. Это может быть неинформированность оценщика, например, о правах собственности на оцениваемый объект, обременении объекта обязательствами по отношению к третьим лицам. Здесь же следует снять с оценщика ответственность за возможную погрешность информации, полученной из определенных источников.

Применяемые стандарты оценки — все стандарты оценки, которыми руководствовался в своей работе оценщик.

Анализ использованных при проведении оценки материалов — отражаются и оцениваются количество (достаточность) и качество (достоверность) информации, но списку:

• • информация, полученная от заказчика: бухгалтерская отчетность и другие финансовые документы, список оборудования, технические паспорта на оцениваемое оборудование, заключения технических служб о режимах эксплуатации оборудования, предполагаемой степени его износа, сведения, необходимые для оценки оборудования, не имеющего технических паспортов;
• • нормативно-правовые и справочные документы, на которые опирался и которые использовал оценщик в работе;
• • перечень информации, собранной самим оценщиком, и ее источники;
• • методические материалы, на которые опирался оценщик в своей работе по определению стоимости объекта.

Процесс оценки — указываются основные этапы проведения оценочных работ.

Общая часть. Общая характеристика экономики и анализ текущей макроэкономической конъюнктуры — в первую очередь тех показателей, которые могут быть связаны с производством либо использованием объектов оценки. Здесь, как правило, приводятся общие тенденции развития экономики России, состояние федерального бюджета, промышленного производства, финансового рынка, инвестиционные ожидания, перспективы развития.

Характеристика отраслей, производящих оцениваемое оборудование и использующих оцениваемое оборудование, представляет собой аналитические описания указанных отраслей, анализ основных тенденций их развития, уровень научно-технического прогресса, возможные перспективы взаимосвязи спроса и потребления на продукцию, аналогичную оцениваемому оборудованию.

Обзор рынка однотипного оборудования представляет собой обзор и анализ позиций на рынке производителей оборудования, аналогичного оцениваемому, объемы и качество предлагаемой на рынке продукции, тенденции изменения цен.

Общая характеристика оцениваемого оборудования. В соответствии с понятием листинга приводятся основные функциональные и технические характеристики оцениваемого объекта и его крупных компонентов, год выпуска, история эксплуатации, данные о состоянии объекта, приводятся возможные аналоги.

Методология определения стоимости ТО. Дается краткое описание методологии оценки машин и оборудования и обзор методик, которые могут быть использованы при определении стоимости оцениваемого оборудования в рамках затратного, сравнительного и доходного подходов.

• 1. Расчет рыночной стоимости затратным подходом. Обоснование выбора исходного уровня стоимости — воспроизводства или замещения. Выбор метода начисления полных затрат. Описание различных методов расчета физического износа, функционального и внешнего устареваний, которые могут быть использованы для определения совокупного износа оцениваемого оборудования. Стоимость воспроизводства/замещения корректируется на величину совокупного износа.
• 2. Расчет рыночной стоимости сравнительным подходом. Обоснование выбора того или иного конкретного метода для определения стоимости оцениваемого оборудования в рамках данного подхода. Определение перечня показателей (характеристик) оцениваемого объекта, по которым будут отбираться аналоги. Полученная информация отражается в специальных таблицах. Обоснование вносимых корректировок по всем используемым их типам. Расчет стоимости объекта.
• 3. Расчет стоимости доходным подходом. Обоснование целесообразности использования этого подхода и выбора того или иного конкретного метода для определения стоимости оцениваемого оборудования в рамках доходного подхода. В зависимости от применяемого метода приводятся вычисление чистого дохода, расчет (обоснование) ставки дисконтирования, ставки капитализации, формулы и таблицы расчета доходным подходом, а также полученный конечный результат.

Согласование результатов и

заключение

о стоимости. Аргументированное обоснование значимости каждого из применяемых подходов при согласовании результатов, полученных в рамках трех подходов: взвешивание с обоснованными пропорциями, исключение результатов, полученных в рамках какого-либо подхода, и т. п.

Приложения. Необходимые исходные материалы, полученные от заказчика и собранные оценщиком, расчетные таблицы, не вошедшие в основной текст отчета.

• [1] См. также содержание реального отчета об оценке в Приложении в конце учебника.
• [2] Сертификация оценки — письмо на имя Заказчика, в котором содержится заявление оценщика относительно своей объективности и беспристрастности, проявленных при проведении оценки. Сертифицируется со слов оценщика качество выполненных работ, а не цифра, которая представляет собой итоговое значение стоимости, поскольку сертификация цифр еще не предусмотрена в природе человеческой деятельности.
• [3] В этом пункте для исключения неоднозначности толкования оценщик дает конкретные определения профессиональным и другим специфичным терминам, которые использованы в отчете, в особенности если объект специализированный, например судно или летательный аппарат.