Кадастровая оценка земель населенных пунктов

Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов утверждены приказом Минэкономразвития России от 15.02.2007 № 39.

Кадастровая стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов определяется по состоянию на 1 января года проведения работ по ГКОЗ населенных пунктов в границах субъекта РФ.

Для определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов вначале формируется их перечень, а затем выполняется расчет кадастровой стоимости. Перечень участков составляется территориальным управлением Росреестра в соответствующем субъекте РФ. Перечень должен содержать сведения обо всех земельных участках, расположенных на оцениваемой территории.

Расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов проводится в разрезе видов их разрешенного использования, т. е. оцениваются земельные участки:

• 1) предназначенные для размещения домов среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки;
• 2) предназначенные для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки;
• 3) предназначенные для размещения гаражей и автостоянок;
• 4) предназначенные для дачного строительства, садоводства и огородничества;
• 5) предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания;
• 6) предназначенные для размещения гостиниц;
• 7) предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения;
• 8) предназначенные для размещения объектов рекреационного и лечебнооздоровительного назначения;
• 9) предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок;
• 10) предназначенные для размещения электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов;
• 11) предназначенные для размещения портов, водных, железнодорожных вокзалов, автодорожных вокзалов, аэропортов, аэродромов, аэровокзалов;
• 12) занятые водными объектами, находящимися в обороте;
• 13) предназначенные для разработки полезных ископаемых, размещения железнодорожных путей, автомобильных дорог, искусственно созданных внутренних водных путей, причалов, пристаней, полос отвода железных и автомобильных дорог, водных путей, трубопроводов, кабельных, радиорелейных и воздушных линий связи и линий радиофикации, воздушных линий электропередачи конструктивных элементов и сооружений, объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств транспорта, энергетики и связи; размещения наземных сооружений и инфраструктуры спутниковой связи, объектов космической деятельности, военных объектов;
• 14) занятые особо охраняемыми территориями и объектами, городскими лесами, скверами, парками, городскими садами;
• 15) предназначенные для сельскохозяйственного использования;
• 16) улиц, проспектов, площадей, шоссе, аллей, бульваров, застав, переулков, проездов, тупиков; земельные участки земель резерва; земельные участки, занятые водными объектами, изъятыми из оборота или ограниченными в обороте; земельные участки под полосами отвода водоемов, каналов и коллекторов, набережные;
• 17) предназначенные для размещения административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии.

Для расчета кадастровой стоимости земель населенных пунктов используется пять методических подходов:

• 1) построение статистических моделей расчета кадастровой стоимости земельных участков;
• 2) определение кадастровой стоимости земельных участков на основе индивидуальной оценки их рыночной стоимости;
• 3) определение кадастровой стоимости земельных участков на основе минимальных или средних УИКС земель других категорий и видов разрешенного использования;
• 4) установление величины кадастровой стоимости земельных участков в размере номинала;
• 5) определение кадастровой стоимости на основе соотношений между видами разрешенного использования земельных участков в составе населенных пунктов численностью от 20 тыс. до 50 тыс. жителей.

Первый подход (построение статистических моделей) используется при оценке земельных участков по видам разрешенного использования, указанным в приведенном выше списке под номерами 1 — 10 и 17. Подход предусматривает следующий порядок расчета кадастровой стоимости:

• 1) определение состава факторов стоимости земельных участков;
• 2) сбор сведений о значениях факторов стоимости;
• 3) группировка земельных участков;
• 4) сбор рыночной информации о земельных участках и иных объектах недвижимости;
• 5) построение статистической модели расчета кадастровой стоимости земельных участков (функциональной зависимости стоимости земельных участков от факторов стоимости);
• 6) расчет кадастровой стоимости земельных участков.

Состав факторов стоимости определяется для каждого вида разрешенного использования земельных участков на основе примерного перечня факторов стоимости и анализа информации о рынке недвижимости субъекта РФ. В состав факторов стоимости включаются только те факторы, которые оказывают существенное влияние на стоимость земельных участков.

Сбор сведений о значениях факторов стоимости осуществляется из следующих источников:

• — Государственный кадастр недвижимости;
• — государственный фонд данных, полученных в результате проведения землеустройства;
• — фонды данных и базы данных, имеющиеся в распоряжении организаций и учреждений субъекта РФ и муниципальных образований;
• — иные источники достоверной информации.

На основании анализа информации о рынке земельных участков в составе земель населенных пунктов, состава факторов стоимости и сведений о значениях факторов стоимости для каждого вида разрешенного использования земель проводится группировка земельных участков. Для этого определяется перечень факторов стоимости, на основе которых участки группируются, и диапазон их значений для соответствующей группы. При этом земельный участок должен быть отнесен только к одной группе.

Для каждой группы земельных участков осуществляется сбор рыночной информации о земельных участках в разрезе факторов стоимости. В качестве рыночной информации используются:

• — цены сделок (купля-продажа, аренда, ипотека);
• — цены предложения (купля-продажа, аренда);
• — цены спроса (купля-продажа, аренда);
• — информация о рыночной стоимости объектов недвижимости в составе земель населенных пунктов, установленной в отчетах об оценке;
• — коэффициенты и индексы, используемые для определения рыночной стоимости объектов недвижимости;
• — иные показатели, используемые для определения рыночной стоимости объектов недвижимости.

Источниками такой информации могут служить:

• — официальные реестры, содержащие сведения о сделках с объектами недвижимости, находящиеся в ведении органов государственной власти и местного самоуправления;
• — средства массовой информации, в том числе официальные сайты предприятий, организаций, размещающих объявления о рынке недвижимости;
• — отчеты об оценке рыночной стоимости.

Собранная информация должна быть достаточной и достоверной. Достаточность информации означает возможность построения на ее основе статистически значимой модели расчета кадастровой стоимости земельных участков. Если информация не отвечает требованию достаточности, то проводится одно или несколько из следующих действий:

• — сбор дополнительной рыночной информации;
• — перегруппировка земельных участков;
• — оценка рыночной стоимости земельных участков в составе данной группы;
• — уточнение состава факторов стоимости.

В целях обеспечения достоверности собранной информации проводится ее статистический анализ, на основании которого определяется и устраняется информация об объектах-аналогах с выбросами в значениях рыночной стоимости или значениях факторов стоимости, обеспечивается непротиворечивость и интерпретируемость рыночной информации, используемой для построения статистической модели расчета кадастровой стоимости земельных участков, проверяется репрезентативность выборки и выбираются факторы стоимости для построения статистических моделей.

Для каждой группы земельных участков осуществляется построение статистических моделей расчета кадастровой стоимости путем определения значений коэффициентов (параметров) модели. При этом могут использоваться следующие статистические модели расчета кадастровой стоимости:

1) линейная (аддитивная)

где Х_{, …, Х_п — факторы стоимости земельных участков; а₀, я _1?…, а_п — коэффициенты модели;

2) мультипликативная с фиктивными переменными

где X_k+V …, Х_п — двоичные факторы со значениями 0,1;

3) мультипликативная степенная

4) экспоненциальная

Построенная модель должна удовлетворять допустимым уровням критериев, определяющих статистическую значимость моделей данного вида. Анализ качества построенных моделей проводится на обучающей и контрольной выборках. Под обучающей выборкой понимается рыночная информация, на основе которой строятся модели расчета. Под контрольной выборкой понимается рыночная информация, на основе которой проверяется качество построенных моделей расчета, не включающая информацию обучающей выборки. Модель считается пригодной для расчета кадастровой стоимости, если параметры ее качества модели находятся в допустимых пределах и близки по значению на обучающей и контрольной выборках. Из всех полученных моделей для каждой группы выбирается статистически значимая модель, обладающая наилучшим качеством.

В случае невозможности построения статистически значимой модели, обладающей приемлемыми параметрами качества, проводится сбор дополнительной рыночной информации либо дополнительная оценка рыночной стоимости земельных участков, либо их перегруппировка.

Если построенная статистическая модель выражает зависимость кадастровой стоимости земельного участка от значений факторов стоимости, то расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов осуществляется подстановкой значений факторов стоимости в статистическую модель. Если построенная модель выражает зависимость УИКС земельного участка от значений факторов стоимости, кадастровая стоимость определяется следующим образом:

• — определяется УИКС земельного участка путем подстановки значений факторов стоимости земельного участка в статистическую модель расчета УПКС земельных участков в составе земель населенных пунктов;
• — определяется кадастровая стоимость земельного участка путем умножения УПКС земельного участка на его площадь.

Второй методический подход предусматривает расчет кадастровой стоимости земельных участков на основе индивидуальной оценки их рыночной стоимости и используется для земель, предназначенных для размещения портов, водных, железнодорожных вокзалов, автодорожных вокзалов, аэропортов, аэродромов, аэровокзалов, а также занятых водными объектами, находящимися в обороте.

Третий методический подход используется для земельных участков видов разрешенного использования, указанных в приведенном выше списке под номерами 13—15. При этом кадастровая стоимость участков, указанных под номером 13 (предназначенных для разработки полезных ископаемых, размещения железнодорожных путей, автомобильных дорог, искусственно созданных внутренних водных путей, причалов, пристаней, полос отвода железных и автомобильных дорог, водных путей, трубопроводов, кабельных, радиорелейных и воздушных линий связи и линий радиофикации, воздушных линий электропередачи конструктивных элементов и сооружений, объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств транспорта, энергетики и связи; размещения наземных сооружений и инфраструктуры спутниковой связи, объектов космической деятельности, военных объектов), определяется следующим образом:

где УПКСд^ин — минимальное для данного населенного пункта значение УПКС земельных участков в составе видов разрешенного использования, указанных под номером 9 (предназначенных для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок); П_зу — площадь земельного участка.

Кадастровая стоимость земельных участков, занятых особо охраняемыми территориями и объектами, городскими лесами, скверами, парками, городскими садами (номер 14 в списке) определяется следующим образом:

где УПКС^ф^ДН — среднее для субъекта РФ значение УПКС земельных участков в составе земель лесного фонда.

Кадастровая стоимость земельных участков, предназначенных для сельскохозяйственного использования (номер 15 в списке), рассчитывается следующим образом:

где УПКС^_Ш — среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков, занятых сельскохозяйственными угодьями в составе земель сельскохозяйственного назначения, в пределах того же муниципального района.

Четвертый методический подход (по номиналу) используется для земельных участков, занятых улицами, проспектами, площадями, шоссе, аллеями, бульварами, заставами, переулками, проездами, тупиками, набережными, изъятыми или ограниченными в обороте водными объектами, полосами отвода водоемов, каналов и коллекторов, а также для земельных участков из земель резерва. Для таких участков кадастровая стоимость не рассчитывается и устанавливается равной 1 руб. за земельный участок.

Пятый методический подход используется для расчета кадастровой стоимости земель сельских населенных пунктов. При этом также учитываются виды их разрешенного использования, приведенные выше. Расчет кадастровой стоимости земельных участков видов разрешенного использования, указанных в списке под номерами 1, 3—10, 13, 17, осуществляется следующим образом. Вначале определяются соотношения между средним (медианным) значением УПКС земельных участков указанных видов разрешенного использования и средним (медианным) значением УПКС земельных участков, предназначенных для малоэтажной, в том числе индивидуальной, жилой застройки. При этом рассматриваются населенные пункты с численностью от 20 тыс. до 50 тыс. жителей, а средние значения берутся по муниципальному району (городскому округу), а в случае отсутствия — по субъекту РФ. Затем определяются УПКС таких земельных участков путем умножения рассчитанных ранее соотношений на средние (медианные) значения УПКС земельных участков, предназначенных для малоэтажной, в том числе индивидуальной, жилой застройки в соответствующем сельском населенном пункте. Кадастровая стоимость конкретного участка определяется путем умножения УПКС для его вида разрешенного использования на площадь участка.

Кадастровая стоимость земель сельских населенных пунктов, предназначенных для размещения домов малоэтажной, в том числе индивидуальной, жилой застройки определяется в соответствии с первым методическим подходом, т. е. путем построения статистических моделей. Кадастровая стоимость земельных участков с видами разрешенного использования 11 и 12 определяется согласно второму методическому подходу — путем индивидуальной оценки их рыночной стоимости. Для участков с видами разрешенного использования 14 и 15 кадастровая стоимость определяется по формулам (2.6) и (2.7) соответственно.

Кадастровая стоимость земельных участков в составе сельских населенных пунктов вида разрешенного использования 16 (улицы, аллеи и т. п.) устанавливается согласно четвертому методическому подходу — по номиналу, в размере 1 руб. за земельный участок.

Если земельный участок из состава земель населенных пунктов имеет несколько видов разрешенного использования, то его кадастровая стоимость устанавливается на основе того из них, для которого значение кадастровой стоимости наибольшее.