Актуальность исследования. Одной из важнейших социальных проблем современной России является жилищная проблема, связанная с реализацией конституционного права граждан на жилище, с необходимостью наделения жильем тысяч российских семей. В западных странах в качестве эффективного инструмента жилищной политики выступает ипотека как залог недвижимости, как надежное обеспечение кредитов на покупку жилья. В России задача обеспечения граждан доступным жильем с помощью механизмов ипотечного кредитования входит в число приоритетных национальных проектов.
Ипотечное кредитование — в мировой практике один из самых проверенных и надежных способов привлечения частных инвестиций в сферу недвижимости и улучшения жилищных условий граждан. Оно позволяет увеличить доступность жилья для населения, учесть интересы всех участников отношений.
Ипотека как разновидность залога связана с длительным сроком погашения кредита и низкими процентами. Это обусловлено низкими банковскими рисками при кредитовании под залог недвижимости.
В сегодняшней России, наряду с крайне высокой стоимостью жилья и быстрыми темпами роста этой стоимости, главным препятствием развития ипотеки является именно высокий процент по кредитам. Огромные ежемесячные платежи, которые должны выплачиваться в течение 20−30 лет, оказываются по карману не многим.
В связи с этим, в Москве предпринимается попытка создания механизма «социальной ипотеки». Ее необходимость обусловлена неразвитостью ипотеки традиционной. В Москве в 2004 г. было выдано чуть более 4 тысяч ипотечных кредитов, при этом оформлено около 90 тысяч договоров купли-продажи недвижимости. Как видим, доля ипотеки — капля в море, а в очереди на получение жилья стоят в столице около 200 тысяч семей1.
Социальная ипотека — это схема оказания городом адресной помощи своим очередникам на жилье с использованием ипотечного жилищного кредитования. Участие в социальной ипотеке позволяет очередникам не ждать в общей очереди бесплатной квартиры от города (около 20 лет), а приобрести квартиру в собственность по цене ниже рыночной с использованием банковского кредита. Очередникам жилье продается по себестоимости, что значительно снижает их выплаты. Безусловно, воспользоваться данной схемой смогут не все, а только те, кто имеет постоянный неплохой доход. Насколько социальная ипотека оправдает себя, покажет время.
Важнейшей задачей социально-экономического развития России является возрождение сельского хозяйства, которому был нанесен значительный ущерб в последние два десятилетия. Проблема обеспечения населения страны отечественной сельскохозяйственной продукцией — это, в первую очередь, проблема национальной безопасности. Сегодня зависимость от импортных продуктов питания превысила критическую отметку, что не может не внушать опасений.
Возрождение сельского хозяйства невозможно без государственной поддержки, которая может выражаться, в числе прочего, в создании системы дешевого ипотечного кредита для сельского хозяйства на основе государственных ипотечных учреждений. Опыт функционирования учреждений такого рода в дореволюционной России требует тщательного изучения и творческого использования.
В целом, в силу целого ряда факторов ипотека в современной России еще не получила должного развития, ее механизм в полной мере не отрегулирован. В этих условиях уместно вспомнить, что российская система.
1 Московская среда. 2005. № 35. С. 11. ипотечного жилищного кредитования имеет свои исторические корни и сложившиеся традиции. По меткому выражению М. Стерховой, «Будущее ипотечного кредитования в России — это воспоминание о его прошлом"1. Восстановление правовых традиций ипотечного кредитования дореволюционной России является непременным и важным условием формирования современного рынка ипотечных кредитов. Степень научной разработанности проблемы. Институт залога, одним из видов которого является ипотека, был объектом изучения российских цивилистов конца XIX — начала XX века. В этом плане надо отметить работы таких авторов, как И. А. Базанов, Г. Б. Бланк, Н. Варадинов, A.C. Звоницкий, JI.A. Кассо, Д. И. Мейер, К. П. Победоносцев, Г. Ф. Шершеневич л и другие. Данные авторы анализировали особенности залогового законодательства не только России, но и зарубежных стран, пытались найти правовые конструкции, применимые в отечественной правовой практике. В то же время, в дореволюционной цивилистической литературе не было выработано единой концепции залога.
Отдельные аспекты истории залогового, в том числе, ипотечного, законодательства были рассмотрены в работах представителей историко-правовой науки, в первую очередь, в трудах В. О. Ключевского, М.Ф. Владимирского-Буданова3 и H.JI. Дювернуа4.
1 Стерхова М. Система ипотечного кредитования: исторические корни, участники, роль нотариата // Право и жизнь. 2005. № 86. С. 173.
2 Бланк Г. Б. О введении ипотеки в России. СПб., 1873- Звоницкий A.C. О залоге по русскому праву. Киев, 1912; Кассо JI.A. Понятие залога в современном праве. Юрьев, 1898- Мейер Д. И. Древнее русское право залога. Казань, 1855- Победоносцев К. П. Курс гражданского права. Т.1. СПб., 1890- Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права. М., 1907 и др.
3 Владимирский-Буданов М. Ф. Обзор истории русского права. Киев, 1888.
4 Дювернуа H.JI. Источники права и суд в Древней России: Опыты по истории русского гражданского права. М., 1869.
В связи с тем, что проблема исследования тесно связана с развитием банковской системы и банковского законодательства, а также с возникновением нотариата в России, в работе использованы труды Д. А. Пашенцева и Н.И. Комарова1.
В современной научной литературе институт ипотеки в дореволюционный период исследовался, в основном, представителями исторической науки (Ю.Л. Грузицкий, H.A. Проскурякова, Ю.Л. Райский)2, которые обращают главное внимание на фактологию событий в ущерб анализу их правовой составляющей.
Исследователи-цивилисты уделяют основное внимание современной ипотеке, отделяя ее от ипотеки периода Российской империи. В этом плане можно отметить работы B.C. Ема, А. Кириенко, A.A. Роньжина, Е. Филипповой, З. В. Хрулевой и других3.
Таким образом, на данный момент фактически отсутствуют современные комплексные историко-правовые исследования института ипотеки в России.
1 Комаров Н. И., Пашенцев Д. А., Пашенцева С. В. Очерки истории права Российской империи. М., 2006; Пашенцев Д. А. Правовое регулирование деятельности городских общественных банков в Российской империи// Право и жизнь. 1999. № 23.
2 Грузицкий Ю. Л. Ипотека в Российской империи (из истории становления ипотечных банков) // Деньги и кредит. 2005. № 1- Проскурякова H.A. Ипотека в России в конце XIX — начале XX веков //Вопросы истории, 1995, № 9- Она же. Крестьянский поземельный банк (1883−1916) //Отечественная история, 1998, № 3.
3 Роньжин A.A. Способы ослабления акцессорного характера ипотечного правоотношения // «Черные дыры» в Российском законодательстве. 2004. № 2- Филиппова Е. Классификация ипотечных кредитов и система управления рисками ипотечного жилищного кредитования // Право и жизнь. 2006. № 99- Хрулева З. В. Залог недвижимости (ипотека) как способ обеспечения исполнения обязательств по законодательству Российской Федерации: Автореф. дисс. канд. юрид. наук. М., 2001.
Теоретической основой исследования стали работы современных отечественных специалистов в области теории и истории государства и права: И. А. Исаева, О. Э. Лейста, P.C. Мулукаева, B.C. Нерсесянца, Е. А. Скрипилева, О. И. Чистякова и других.
Объектом исследования — правоотношения, возникавшие по поводу ипотечного кредитования в Российской империи.
Предметом исследования являются нормы права, регулировавшие ипотечное кредитование в Российской империи, и практика их применения.
Цель исследования состоит в том, чтобы на основе комплексного системного анализа нормативно-правовых актов и практики их применения исследовать содержание, формы и методы правового регулирования ипотечного кредитования в Российской империи.
Общая цель исследования конкретизируется в следующих задачах:
• проанализировать понятие, сущность, особенности ипотеки как формы залога;
• исследовать историко-правовые предпосылки развития ипотеки в России;
• проанализировать развитие ипотечного законодательства Российской империи и проблемы его реализации;
• выявить особенности ипотечного кредитования в негосударственных кредитных учреждениях дореволюционной России;
• исследовать правовые основы системы ипотечного кредитования дворянства в Российской империи;
• проанализировать систему ипотечного кредитования крестьянства в Российской империи.
Источники исследования. В качестве основного источника исследования в работе использовано ипотечное законодательство.
Российской империи, в том числе, уставы ипотечных банков, положения о городских общественных банках и некоторые другие. Анализ исторических аспектов возникновения ипотеки в России предопределил необходимость исследования таких источников права, как Псковская судная грамота, Соборное Уложение 1649 г. и некоторых других. Для анализа правовой ситуации, связанной с возникновением и развитием ипотеки, использованы правовые документы крестьянской реформы 1861 г., Положение о губернских и уездных земских учреждениях 1864 г., Временное положение о нотариальной части 1866 г. и Городовое положение 1870 г.
В качестве важного источника исследования использованы материалы периодической печати изучаемого периода. Еще одним источником исследования стали Труды ипотечной комиссии, в которых были опубликованы все основные проекты реформирования ипотечного законодательства1.
Также использованы архивные источники: фонды Дворянского земельного банка и Крестьянского поземельного банка Российского государственного исторического архива, а также материалы из фондов Центрального исторического архива г. Москвы.
Таким образом, тема исследования имеет достаточное количество источников, которые были подвергнуты тщательному изучению.
Хронологические рамки исследования. Основное внимание в работе уделено периоду второй половины XIX — начала XX века. Это связано с тем фактом, что именно в данный период в России происходило становление ипотеки не только как института гражданского права, но и как целой системы долгосрочного кредитования под залог недвижимости. Потребность в такой системе возникла в результате реформ середины XIX.
1 Труды Высочайше учрежденной при Министерстве юстиции ипотечной комиссии. Т.1−2. СПб., 1873−1874. столетия, которые побудили государство к инициированию создания специализированных ипотечных кредитных учреждений. В то же время, длительный характер развития отечественного законодательства о залоге определил необходимость обращения к памятникам права более раннего периода, начиная с Древней Руси.
Научная новизна диссертации состоит в следующем: а) в работе комплексно изучен институт ипотеки как неотъемлемая составляющая правовой системы Российской империиб) выявлены историко-правовые предпосылки развития ипотеки в Россиив) предложена авторская классификация ипотеки относительно изучаемого периодаг) сформулированы особенности развития ипотеки в России по сравнению с зарубежными странами.
В диссертационном исследовании сформулированы и обоснованы теоретические положения и выводы, которые выносятся на защиту:
1.Ипотека относительно рассматриваемого периода представляет собой залог недвижимости, при котором заложенное имущество остается у должника и служит для кредитора обеспечением возврата долга.
2. Историко-правовой анализ развития законодательства о залоге свидетельствует о том, что в залоге присутствуют характерные черты как вещного, так и обязательственного права. Обеспечение обязательства как цель залога отличает его от других прав, помещает на границу между правом на чужую вещь и обязательственным правом.
3.Особенностью развития ипотеки в дореформенной России было то, что залогом служила не земля, а крепостные души. Это было связано с господством крепостного права как сохранявшегося пережитка феодализма.
4.Возникновение ипотечной системы в пореформенной России было неразрывно связано с появлением нотариата как регистрирующего органа, игравшего значительную роль в защите прав собственников недвижимости.
5.Особенностью ипотечной системы Российской империи стало сочетание сословных государственных и бессословных частных ипотечных кредитных учреждений.
6. Исследование показало, что успешное развитие ипотеки невозможно без активного участия государства как гаранта устойчивости ипотечной системы.
7.Институт ипотеки выполнял в Российской империи пореформенного периода следующие функции: а) Ипотека обеспечивала работу механизма долгосрочного банковского кредитования, выступая в качестве надежного способа обеспечения обязательства. б) Ипотека способствовала поддержке дворянского сословия, позволяя обедневшим дворянам получать необходимые им финансовые ресурсы с помощью залога недвижимости на длительные сроки под невысокий процент. в) Ипотека способствовала определенному смягчению острой ситуации, связанной с нехваткой земли для ведения крестьянского хозяйства и необходимостью для крестьян выплачивать выкупные платежи за землю.
8.Система ипотечного кредита в дореволюционной России сыграла важную роль в становлении капиталистических отношений, выступая в качестве механизма перестройки феодальной собственности на землю в буржуазную форму собственности.
Методологическую основу исследования составляют общенаучный диалектический метод познания (материалистическая диалектика) и вытекающие из него частнонаучные методы: системно-структурный, формально-юридический, ретроспективный, компаративный и другие. Специфика историко-правового исследования предопределила особую значимость конкретно-исторического и историко-сравнительного методов. Правовые нормы, регламентировавшие создание и развитие ипотеки, рассматриваются во взаимосвязи с другими нормами, в конкретной исторической обстановке, в тесной связи с историческими фактами и явлениями изучаемого периода.
Теоретическая и практическая значимость работы. Диссертационное исследование обладает теоретической и практической значимостью. Выводы исследования расширяют представление об исторических особенностях развития залогового права в России, позволяют выявить исторические корни современной ипотеки и могут быть использованы в последующих научных исследованиях.
Научная разработка проблемы исследования представляет большой практический интерес, способствует творческому использованию накопленного в период Российской империи опыта правового регулирования ипотечного кредитования в современных условиях при совершенствовании соответствующего законодательства. Материалы диссертации могут послужить основой для создания учебных пособий, а также использованы в процессе преподавания курсов истории отечественного государства и права и гражданского права.
Апробация результатов исследования осуществлялась по следующим основным направлениям:
Основные положения и выводы исследования были изложены в выступлениях на научных конференциях «Развитие российского права: история и перспективы» (2005г.) и «Государство и право России в XXI веке» (2005г.).
2. Выводы и материалы диссертации изложены в лекциях, прочитанных студентам филиала Российского государственного социального университета в г. Дедовск и в 3 научных публикациях автора.
3.Материалы диссертации обсуждены на заседании кафедры теории и истории государства и права Российского государственного социального университета.
Структура работы определяется логикой поставленных задач, избранной методологией и историко-правовым характером исследования. Диссертация состоит из введения, двух глав, разделенных на шесть параграфов, заключения, списка использованной литературы и источников.
Заключение
.
В процессе исследования были успешно решены поставленные задачи: проанализированы понятие, сущность, особенности ипотеки как формы залогаисследованы историко-правовые предпосылки развития ипотеки в Россиипроанализированы развитие ипотечного законодательства и проблемы его реализации в пореформенный периодизучены особенности ипотечного кредитования в негосударственных кредитных учрежденияхисследованы правовые основы системы ипотечного кредитования дворянствапроанализирована система ипотечного кредитования крестьянства. В результате были сделаны следующие выводы:
1.Ипотека относительно рассматриваемого периода представляет собой залог недвижимости, при котором заложенное имущество остается у должника и служит для кредитора обеспечением возврата долга.
2. Историко-правовой анализ развития законодательства о залоге свидетельствует о том, что в залоге присутствуют характерные черты как вещного, так и обязательственного права. Обеспечение обязательства как цель залога отличает его от других прав, помещает на границу между правом на чужую вещь и обязательственным правом.
3.Особенностью развития ипотеки в дореформенной России по сравнению с зарубежными странами было то, что залогом служила не земля, а крепостные души. Это было связано с господством крепостного права как сохранявшегося пережитка феодализма.
4.Возникновение ипотечной системы в пореформенной России было неразрывно связано с появлением нотариата как регистрирующего органа, игравшего значительную роль в защите прав собственников недвижимости.
5.Особенностью ипотечной системы Российской империи стало сочетание сословных государственных и бессословных частных ипотечных кредитных учреждений.
6. Исследование показало, что успешное развитие ипотеки невозможно без активного участия государства как гаранта устойчивости ипотечной системы.
7.Институт ипотеки выполнял в Российской империи пореформенного периода следующие функции: а) Ипотека обеспечивала работу механизма долгосрочного банковского кредитования, выступая в качестве надежного способа обеспечения обязательства. б) Ипотека способствовала поддержке дворянского сословия, позволяя обедневшим дворянам получать необходимые им финансовые ресурсы с помощью залога недвижимости на длительные сроки под невысокий процент. в) Ипотека способствовала определенному смягчению острой ситуации, связанной с нехваткой земли для ведения крестьянского хозяйства и необходимостью для крестьян выплачивать выкупные платежи за землю.
8.Система ипотечного кредита в дореволюционной России сыграла важную роль в становлении капиталистических отношений, выступая в качестве механизма перестройки феодальной собственности на землю в буржуазную форму собственности.
Потребности России в развитой ипотечной системе в пореформенный период были очевидны. Уничтожение целого ряда феодальных пережитков, в том числе, таких, как крепостное право, повернуло страну в сторону буржуазного развития, одним из условий которого является развитый кредит. Наряду с краткосрочным, торговым кредитом под различное обеспечение население нуждалось и в кредите долгосрочном. Такой кредит требовал реального обеспечения, в течение длительного времени способного сохранять свою ценность и ликвидность.
Необходимыми качествами обладает только недвижимость, в первую очередь, в условиях Российской империи, земля.
Кроме того, потребность в долгосрочном кредитовании была высока у тех слоев общества, которые как раз и владели земельной недвижимостью — у дворян. Такое кредитование могло спасти многих из них от неизбежного после отмены крепостного права разорения или, по крайней мере, отсрочить это разорение, смягчить его последствия для основ государственного и сословного строя.
События 1861 г. повлекли за собой формирование нового слоя собственников земли — крестьян. Освобождение без земли, выкупная операция — все это также требовало системы долгосрочного ипотечного кредитования.
Таким образом, в Российской империи ипотека развивалась как социальный институт, кроме правовых, она была призвана решать определенные социальные задачи, связанные с сохранением существовавшего сословного строя.
Социальная роль ипотеки обусловила активное участие государства в ее создании. Процесс образования ипотечных кредитных организаций был инициирован правительством, которое стремилось создать благоприятные условия для их развития, посредством государственной гарантии обеспечить устойчивость всей системы ипотечных правоотношений.
В процессе создания ипотечной системы Россия могла использовать тот опыт, который был накоплен за столетия развития соответствующего законодательства в мире. Как отмечается в работе, институт ипотеки и сам данный термин возник еще в Древней Греции, был воспринят римским правом, а затем рецепирован в Западной Европе. К девятнадцатому столетию целый ряд европейских государств имел уже не просто достаточно высоко развитое ипотечное законодательство, но и эффективно функционирующую ипотечную систему, основанную на деятельности специализированных кредитных учреждений. Эта правовая практика внимательно изучалась российскими учеными-цивилистами и специальными комиссиями, создававшимися в период Российской империи. Отдельные моменты были использованы при разработке соответствующих законопроектов.
Что касается залогового законодательства России, то оно также имело длинную историю развития, которая началась еще в период Древней Руси. Памятники права прошлого, начиная с Псковской судной грамоты, не просто говорят о залоге, но и регулируют его на достаточно высоком для своего времени уровне, рассматривая в качестве эффективного способа обеспечения обязательств. Более развитые залоговые отношения присутствовали в таком уникальном источнике права более позднего периода, как Соборное Уложение 1649 г.
Переход от регулирования залоговых отношений к созданию целостной ипотечной системы возможен только в условиях перехода от феодализма к капиталистическим производственным отношениям. В России вопрос о создании ипотечной системы возник в период подготовки и проведения буржуазных реформ середины девятнадцатого столетия. Именно в этот период специализированные комиссии начинают разрабатывать законодательные проекты, связанные с изменением системы укрепления прав и установления обременений на недвижимое имущество. Важную роль сыграло и создание в 1866 г. нотариата как регистрирующего органа, работающего на профессиональной основе.
Проведенное исследование позволило установить, что ипотека как разновидность залога имела в период Российской империи ряд специфических черт, которые прослеживаются и в современном действующем законодательстве.
Прежде всего, ипотека являлась способом обеспечения обязательства, в первую очередь, по банковскому кредиту.
Кроме того, ипотека как залог являлась договором, так как в ней участвовало не менее двух сторон: залогодатель — собственник недвижимости и залогодержатель — кредитное учреждение.
Ипотека выступала как производный от основного обязательства договор, так как являлась способом обеспечения основного обязательства.
Недвижимость, служившая предметом залога, должна была находиться в собственности залогодателя.
Залогодержатель, являвшийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имел право получить удовлетворение своих денежных требований из стоимости заложенной недвижимости.
Ипотекой обеспечивалось исполнение обязательства по договору займа, а также по некоторым другим видам договоров.
По договору ипотеки закладывалось недвижимое имущество, в первую очередь, земельные участки, а также городские строения. Не допускалась ипотека того имущества, на которое по закону не могло быть обращено взыскание. В то же время, законодательство допускало перезалог уже заложенного имущества, что в некоторых случаях может иметь место и в наши дни.
Создание ипотечной системы было невозможно без сети специализированных кредитных учреждений, которые действовали не только под контролем, но и под патронатом государства. Такие учреждения были созданы двух видов: негосударственные бессословные акционерные земельные банки, которые обслуживали все слои населения (в реальности большинство заемщиков были помещиками) и государственные сословные банки — Дворянский земельный и Крестьянский поземельный. Создание сословных банков, которое можно рассматривать как определенный рудимент феодализма, означало стремление правительства с помощью ипотеки решить ряд важных проблем: провести выкупную операцию, обеспечить помещиков дешевым кредитом в условиях ликвидации крепостного права, стабилизировать крестьянскую общину, а в начале XX века — разрушить ее, выдавая кредиты выделившимся на отруба крестьянам. Дворянский банк позволил сгладить остроту разорения и обезземеливания поместного дворянства. Продажа земли через Дворянский банк стала одним из важных направлений в формировании буржуазной земельной собственности.
Очевидно, что без участия государства ипотечная система в России не возникла бы в сложных общественно-политических и финансовых условиях второй половины девятнадцатого столетия.
Воздействие ипотеки на частновладельческое хозяйство пореформенной России не было однозначным и предсказуемым, порой оно носило противоречивый характер. Благодаря ипотеке многие помещики смогли какое-то время сохранить свои имения, удержать их от вынужденной продажи. Часть ссуд использовалась в потребительских целях. Однако, независимо от целей государства, как устроителя земельных банков, и намерений самых заемщиков, система ипотечного кредита, в конечном счете, способствовала капиталистической перестройке сельского хозяйства.
Противоречивость воздействия ипотеки на буржуазно-аграрную эволюцию пореформенной России была обусловлена не противоречивым характером ипотеки, как кредитного института, а сложностью, противоречивостью самого аграрного развития: сохранением феодальных пережитков в системе землевладения, завышенной арендной платой, широким распространение отработочной системы. Все эти факторы позволяли помещикам платить проценты по взятым ипотечным ссудам без их производительного вложения. В начале XX века начинает преобладать тенденция производительного использования ипотечных ссуд. Таким образом, по форме организации, по основным принципам финансовой деятельности и, прежде всего, по воздействию на буржуазно-аграрную эволюцию пореформенной России ипотечный кредит имел буржуазно-коммерческий характер.
Исследование ипотечного законодательства Российской империи позволяет сделать выводы, актуальные в современных условиях.
Во-первых, ипотека всегда выступает не только правовым механизмом, но играет и важную социальную роль. Поэтому ее развитие должно осуществляться под постоянным контролем государственной власти и при ее участии.
Во-вторых, ипотечные кредитные учреждения могут и должны создаваться в различных формах, конкуренция между которыми будет способствовать улучшению условий кредитования.
В-третьих, успешность развития ипотеки зависит от состояния дел в финансовой сфере, уровня инфляции, развитости рынка банковских услуг. Стабильность экономики является основным условием успешной реализации классической модели ипотечного кредитования.
Проведенное исследование позволило сформулировать конкретные практические рекомендации:
1.Органам законодательной власти продолжить работу над совершенствованием ипотечного законодательства с учетом исторического опыта его развития, чтобы сделать ипотечный кредит более доступным, превратить его в эффективный механизм решения социальных проблем.
2.Государственному антимонопольному органу принять эффективные меры по борьбе с быстрым ростом цен на недвижимость, чтобы повысить доступность жилищной ипотеки.
3.Правительству Российской Федерации совместно с Центральным банком продолжить работу по снижению темпов инфляции, что будет способствовать снижению процентов по ипотечным кредитам.
4.0рганам государственной власти субъектов федерации совместно с органами местного самоуправления разработать и внедрить региональные программы поддержки ипотечного кредитования.
5.Научным организациям продолжить исследование механизмов ипотечного кредитования, включая соответствующий исторический опыт.
