Основы жилищного права

Задача № 1

Цыбина, имеющая на воспитании двоих несовершеннолетних детей, проживала совместно с ними в двухкомнатной квартире. Желая улучшить жилищные условия своей семьи, она обратилась с предложением о приватизации квартиры к своему деду, который проживал один в однокомнатной квартире. Решая вопрос приватизации квартиры деда, Цыбина узнала, что деду была предоставлена служебная квартира и её правовой статус все еще не изменен, несмотря на то, что дед Цыбиной уже 10 лет находится на пенсии.

1. Как разрешить возникающую ситуацию?

2. Возможна ли приватизация служебного жилья?

3. Как регулируется получение служебного жилья по ЖК РФ?

Ответ: Дед Цыбиной вправе приватизировать занимаемую им «служебную» квартиру. В Обзоре законодательства и судебной практики ВС РФ за первый квартал 2006 года, Верховный Суд разъяснил:

«Статьей 2 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (в редакции от 20 мая 2002 г.) предусмотрено право граждан, занимающих жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма, приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных указанным Законом, иными нормативными актами Российской Федерации и субъектов Российской Федерации, с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.

Исходя из положений ст. 4 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» служебные жилые помещения не подлежат приватизации.

Факт принятия решения о передаче служебных жилых помещений, которые находились в государственной собственности и были закреплены за государственными предприятиями или учреждениями на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, в муниципальную собственность предполагает изменение статуса жилого помещения.

Следовательно, при передаче в муниципальную собственность указанные жилые помещения утрачивают статус служебных и к ним применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма.

Поэтому граждане, которые занимают указанные жилые помещения, вправе приобрести их в собственность, руководствуясь положениями ст. 2 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

Таким образом, служебные жилые помещения, которые находились в государственной собственности и были закреплены за государственными предприятиями или учреждениями на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, а впоследствии были переданы в муниципальную собственность, могут быть приобретены гражданами в собственность в порядке приватизации".

Тот факт, что занимаемое Вами жилое помещение не передано в муниципальную собственность, не означает отсутствие у них права на его приватизацию. В данном случае, необходимо обратиться в суд с исковым заявлением.

Согласно ст. 92 ЖК РФ К жилым помещениям специализированного жилищного фонда (далее — специализированные жилые помещения) относятся:

1) служебные жилые помещения;

2) жилые помещения в общежитиях;

3) жилые помещения маневренного фонда;

4) жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения;

5) жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;

6) жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;

7) жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан.

Служебные жилые помещения предназначены для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным унитарным предприятием, государственным или муниципальным учреждением, в связи с прохождением службы, в связи с назначением на государственную должность Российской Федерации или государственную должность субъекта Российской Федерации либо в связи с избранием на выборные должности в органы государственной власти или органы местного самоуправления. Специализированные жилые помещения предоставляются на основании решений собственников таких помещений (действующих от их имени уполномоченных органов государственной власти или уполномоченных органов местного самоуправления) или уполномоченных ими лиц по договорам найма специализированных жилых помещений, за исключением жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан, которые предоставляются по договорам безвозмездного пользования. Специализированные жилые помещения предоставляются по ЖК РФ основаниям гражданам, не обеспеченным жилыми помещениями в соответствующем населенном пункте.

Договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон. Наниматель специализированного жилого помещения в любое время может расторгнуть договор найма специализированного жилого помещения.

Договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя при неисполнении нанимателем и проживающими совместно с ним членами его семьи обязательств по договору найма специализированного жилого помещения, а также в иных предусмотренных статьей 83 ЖК РФ случаях.

Служебные жилые помещения предоставляются гражданам в виде отдельной квартиры.

Категории граждан, которым предоставляются служебные жилые помещения, устанавливаются:

1) органом государственной власти Российской Федерации — в жилищном фонде Российской Федерации;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации — в жилищном фонде субъекта Российской Федерации;

3) органом местного самоуправления — в муниципальном жилищном фонде.

Договор найма служебного жилого помещения заключается на период трудовых отношений, прохождения службы либо нахождения на государственной должности Российской Федерации, государственной должности субъекта Российской Федерации или на выборной должности. Прекращение трудовых отношений либо пребывания на государственной должности Российской Федерации, государственной должности субъекта Российской Федерации или на выборной должности, а также увольнение со службы является основанием прекращения договора найма служебного жилого помещения.

Задача №2

Окунева с двумя малолетними детьми являлась нанимателем комнаты в квартире, в которой проживало еще две семьи. Окунева создавала для этих семей условия, невозможные для совместного проживания, поскольку постоянно нарушала условия общежития. Она устраивала скандалы, била соседей, дважды испортила кислотой белье, развешанное для сушки в кухне, приводила случайных знакомых, с которыми распивала спиртные напитки и устраивала скандалы и драки. За эти действия Окунева предупреждалась, домовым комитетом, милицией, была по решению суда лишена родительских прав. Соседи по квартире предъявили к Окуневой иск о выселении, и она была предупреждена судом, что если не исправит свое поведение, то будет выселена. Поскольку поведение Окуневой не улучшилось, после очередного скандала все жильцы квартиры, а также соседи по лестничной площадке и две семьи, проживающие этажом ниже, обратились в суд с иском о выселении Окуневой. Адвокат, представляющий интересы Окуневой, просил суд в иске о ее выселении отказать по следующим соображениям. Во-первых, Окунева, как следует из имеющейся в деле справки психоневрологического диспансера, страдает эволюционным психозом, развившемся на почве алкоголизма, и не может полностью отдавать отчет в своих действиях, хотя и является дееспособной. Во-вторых, у Окуневой двое малолетних детей. Несмотря на то, что она лишена родительских прав, надо учесть, что в случае ее выселения пришлось бы выселить и ее детей, которые утратили бы в связи с этим право на жилплощадь.

1. О выселении с какими последствиями была предупреждена Окунева?

2. Какое решение должен принять суд по последнему иску жильцов по квартире и соседей по лестничной площадке?

3. Как ЖК РФ трактует выселение родителей и несовершеннолетних детей в России?

Ответ: Для начала стоит помнить, что в соответствии с пунктом 14 статьи 12 Жилищного кодекса РФ определение оснований, порядка и условий выселения граждан из жилых помещений относится к исключительной компетенции органов государственной власти Российской Федерации. Это, однако, не значит, что лишиться квартиры можно только на основании судебного решения. Существуют и варианты выселения кредиторами из залогового жилья на основании исполнительного листа, и выселение бывших членов ЖСК по решению общего собрания членов ЖСК.

Законодательство для каждой группы граждан и членов их семей, — как нанимателей, так и собственников жилья, а также граждан-членов жилищно-строительных кооперативов, — имеет ряд отличий по способам и порядку выселения из занимаемых жилых помещений.

Рассмотрим подробнее порядок выселения нанимателей по договорам социального найма, коим является гр. Окунева.

Действующий Жилищный кодекс имеет ряд специфических оснований и видов выселения, характерных только для нанимателей по договору социального найма и членов их семей. Кстати, далеко не всегда выселение «приключается» только по фактам различных нарушений, вроде отсутствия платежей за жилое помещение и коммунальные услуги в течение более 6 месяцев подряд без уважительных причин.

Например, выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, может быть осуществлено:

— во-первых, с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма;

— во-вторых, с предоставлением других жилых помещений по договорам социального найма;

— в третьих, без предоставления других жилых помещений.

Другое благоустроенное жилье может быть предоставлено нанимателю и членам его семьи по договору социального найма в соответствии с положениями статей 85 — 88 ЖК РФ в следующих случаях:

1) дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;

2) жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение;

3) жилое помещение признано непригодным для проживания;

4) в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома, жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления.

Наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи, могут быть выселены из занимаемого ими жилья без предоставления другого жилого помещения. Основанием для этого являются случаи нарушения условий найма, использования помещения не по назначению, систематическое нарушение прав и законных интересов соседей или бесхозяйственное обращение с жилищем, допускающее его разрушение (статья 91, часть 1, ЖК РФ). При этом «не по назначению» подразумевает под собой использование квартиры, например, для промышленного производства.

Разумеется, такое выселение не происходит без предварительного предупреждения нанимателя в разумный срок (часть 2 статьи 35, часть 1 статьи 91 ЖК РФ).

При этом Жилищный кодекс РФ не содержит нормы, предусматривающей возможность выселения бывших членов семьи нанимателя при систематическом нарушении прав и законных интересов граждан, совместно с ним проживающих. Иными словами, если наниматель, являющийся ответственным квартиросъемщиком по договору социального найма, не выполняет и / или систематически нарушает условия найма, это не влечет напрямую выселения совместно с ним проживающих граждан.

Ч. 2 ст. 91 ЖК РФ гласит, что без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены из жилого помещения граждане, лишенные родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным.

Таким образом, гр. Окунева должна быть предупреждена о выселении без предоставления другого жилого помещения. Иск должен исходить не от соседей по квартире и лестничной клетке, а от наймодателя. В соответствии с законом право требовать расторжения договора найма, а соответственно и выселения, принадлежит непосредственно самому собственнику жилого помещения. В то же время соседи, в случае систематического нарушения нанимателем их прав и интересов, а также в случае использования помещения не по назначению, вправе требовать выселения нарушителя.

Задача № 3

выселение жилье приватизация Сидорова М. И. с двумя несовершеннолетними детьми Андреем и Алексеем занимала двухкомнатную квартиру. В январе 2003 года она приватизировала квартиру. В марте того же года продала квартиру Клюевой, а в июне 2006 года умерла.

Согласие на продажу квартиры Сидоровой М. И. органы опеки и попечительства не давали.

Опекун детей Пискунова предъявила иск к Клюевой о признании договора купли-продажи квартиры недействительным.

1. Как Вы считаете, будут ли в данном случае удовлетворены ее требования?

2. Где будут проживать несовершеннолетние?

3. Будут ли собственниками квартиры несовершеннолетние граждане по ГК РФ?

Ответ: В данном случае требования опекуна детей Пискуновой о признании договора купли — продажи квартиры недействительным будут удовлетворены.

Прежде всего, необходимо определиться с самим понятием собственности. Ведь если раньше любые сделки с недвижимостью, в которых фигурируют несовершеннолетние (даже не собственники жилья), т. е. которые прописанные дети, требовали обязательного разрешения органов опеки и попечительства. То с вступлением в силу с 1 марта 2005 года нового Жилищного кодекса, подобное требование распространяется лишь на несовершеннолетних, являющихся собственниками жилья, или имеющих какую-либо долю собственности Несовершеннолетний ребенок может стать собственником жилья в результате завещания, дарения, покупки квартиры, а так же при приватизации. При этом именно приватизация жилья в некоторых случаях может иметь наиболее «долгоиграющие» последствия при совершении сделок купли-продажи.

Согласно действующему законодательству при приватизации квартиры каждый из проживающих и зарегистрированных на жилплощади, имеет право на равное распределение долей. При этом ребенок может отказаться от своего права на приватизацию, но сохранить его при достижении совершеннолетия. При этом если в момент приватизации квартиры ребенок даже не был зарегистрирован на жилплощади (прописан), но фактически там проживал, после достижения совершеннолетия он будет иметь право на долю собственности. Таким образом, продажа такой квартиры, без предоставления ребенку полноценного возмещения, может являться причиной для возникновения судебных споров. Иными словами ребенок, по достижении совершеннолетия, может подать в суд с требования признать сделку купли-продажи недвижимости незаконной.

Для того чтобы этого избежать, можно поступить одни из трех способов. Во-первых, при продаже жилья, в число собственников которого при приватизации не был включен ребенок, на его имя приобретается другое жилое помещение или определяется доля в праве собственности в новой квартире. Во-вторых, родители, близкие родственники, попечители или усыновители, могут подарить ребенку жилье или долю в жилом помещении. И в первом и во втором случае ребенок должен получить полноценное возмещение. Иными словами, чтобы новая жилплощадь была не хуже и не меньше, чем старая. На проведение этих сделок требуется получение разрешения органов попечительства и опеки.

Если же к моменту продажи ребенок достиг совершеннолетия, достаточно получить от него письменное заявление о том, что ему известно о несоблюдении прав при приватизации квартиры и известно о намерении продать жилое помещение. Соответственно в заявлении должен указываться отказ от каких-либо материальных претензий. Все эти тонкости относятся только к случаям, когда при приватизации квартиры в число собственников не был включен несовершеннолетний ребенок.

Во всех остальных случаях, если полноправным собственником или одним из собственников жилого помещения является несовершеннолетний ребенок, требуется получения официального разрешения на сделку от государственных органов попечительства и опеки.

Прежде чем идти в данные органы, необходимо собрать определенный пакет документов, в том числе:

· Документы, удостоверяющие личность всех участников сделки. В случае если ребенку на момент продажи квартиры исполнилось 14 лет, на него необходимо оформить паспорт, так как свидетельство о рождении не будет считаться документом, удостоверяющим личность.

· Подлинники документов, удостоверяющих право собственности на продаваемую квартиру.

· В случае обмена необходимо предоставить копии документов на новую квартиру.

· Выписку из домовой книги. Если ребенок является собственником, но прописан (зарегистрирован) по другому адресу, то необходимо предоставить выписку из домовой книги по месту прописки.

· Заявление несовершеннолетнего старше 14 лет о согласии на проведение сделки.

· Справку из БТИ, устанавливающую балансовую стоимость продаваемого помещения.

И не стоит забывать, что оформление паспорта на ребенка старше 14 лет и сам срок рассмотрения обращения в органах попечительства и опеки, требуют достаточно продолжительного времени, что следует учитывать при планировании продажи жилья.

Органы попечительства и опеки руководствуются п. 4 статьи 292 Гражданского кодекса РФ, согласно которому продажа жилого помещения, собственником (или одним из собственников) которого является несовершеннолетний ребенок, может быть осуществлено только на условии предоставления ребенку жилья, соответствующего продаваемому, или выделении соответствующей доли собственности. При этом вся ответственность за определения «качества» условия совершения сделки (т.е. соответствия нового жилого помещения) ложится на представителей муниципальных органов попечительства и опеки. Соответственно, в каждом конкретном случае подход будет сугубо индивидуальный.

Далее, необходимо строго определить правомочность лица, совершающего сделку купли продажи. В том случае если собственником является несовершеннолетний ребенок в возрасте до 14 лет, сделка совершается от имени его законных представителей. Ребенок от 14 до 18 лет может самостоятельно совершать сделку с письменного согласия законных представителей, так как он несет имущественную ответственность по совершенной сделке.

Список использованной литературы

1. Жилищный кодекс Российской Федерации: федеральный закон от 29.12.2004 года № 188-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. — 2005. — № 1.

2. О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации: закон от 04.07.1991 года № 1541−1 (в ред. от 11.06.2008 года) // Собрание законодательства Российской Федерации. — 2008. — № 24

3. Гражданский кодекс Российской Федерации: федеральный закон от 30.11.1994 года № 51-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. — 1994. — № 32.